Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов раскрыл планы компании по строительству новых сервисных апартаментов в Петербурге, рассказал о потенциале апарт-отелей от ГК «ПСК», спросе и ситуации на кадровом рынке.
— Почему START не включили в сеть Avenir?
— Это масштабный проект, заявленный уже давно. И мы объективно понимаем, что по некоторым критериям это не полноценный сервисный апарт-отель. Он в большей степени ориентирован на долгосрочную аренду. Когда объект выйдет на рынок, мы будем позиционировать его как самое доступное арендное жилье на рынке Петербурга. Потенциал спроса велик, START находится рядом со станцией метро «Парнас», и туда могут поехать студенты с любого конца города.
— В какой стадии реализации ваши проекты?
— START почти готов: подключены сети, в том числе тепло, завершена отделка. Ввод запланирован на I квартал 2022 года. Срок передачи номеров дольщикам по договору — IV квартал, но мы рассчитываем завершить этот процесс уже летом и тогда же начать операционную деятельность.
— Вы сдаете объекты Госстройнадзору с полной отделкой?
— Да. Putilov Avenir тоже вводим в I квартале, передать номера дольщикам должны до 30 июня 2022-го, прогнозируем запустить отель в III квартале. В здании закончена вся внутренняя отделка и частично меблировка, сейчас подключаем его к сетям, завершаем благоустройство. В апарт-отеле Kirovsky Avenir на Кронштадтской улице полностью выполнены монолитные работы, оштукатурены стены, установлены окна. Ниже готовность у Moskovsky Avenir: «коробка» готова, частично установлены окна, обустраивается кровля. Все работы идут по графику и даже с опережением.
— УК PSK Invest участвовала в разработке проектов, которыми будет управлять?
— Да. Даже проекты, приобретенные с готовыми разрешениями на строительство (Putilov и Kirovsky Avenir), мы существенно переработали. В них не были предусмотрены гостиничные и сервисные функции. А дизайн-проекты номеров и меблировку мы делали с нуля. Поэтому, в частности, важно иметь свою УК. Сейчас мы проектируем еще один сервисный отель, про который пока не могу сказать больше. И еще до получения разрешения на строительство УК должна написать техническое задание проектировщикам по МОПам, планировкам номеров, инфраструктуре.
— В следующем году вы запускаете сразу два отеля. Анна Панова — опытный управляющий, но потребуются другие специалисты гостиничной отрасли, коих большой дефицит. Будете обучать кадры?
— Последние два года для гостиничной сферы были тяжелыми. В том числе поэтому многие специалисты высокого уровня освободились, они готовы рассматривать предложения о работе. Не хватает кадров из сервисных апарт-отелей. Анна Панова работала в гостиничных сетях консультантом. У нее есть хорошие связи, и по факту мы вместе занимаемся наймом персонала. Линейный персонал отчасти готовим сами, например, даем возможность студентам ВШЭ пройти практику в составе УК. Молодые и креативные кадры демонстрируют более гибкие навыки. Хотя пока мы еще ничем не управляем, все равно много работы с клиентами по разъяснению программ доходности, меблировке и пр.
— Какие функции будут отданы на аутсорсинг, а какие — сосредоточены в PSK Invest? Кто будет заниматься технической эксплуатацией зданий?
— В структуре ГК «ПСК» есть компания «ПСК Сервис», которая занимается эксплуатацией наших объектов, в том числе и апарт-отелей. Первый из них — Like на Выборгской. Оптимально отдать на аутсорсинг уборку, стирку, охрану, обслуживание, остальные функции останутся у PSK Invest.
— Какова динамика продаж и цен в проектах? Какой из отелей развивается наиболее успешно и почему?
— Динамика не может не радовать, особенно с учетом конъюнктуры на рынке. Недавно Knight Frank подвел итоги третьего квартала: предложение сервисных апартаментов находится на минимальном за последние пять лет уровне. В среднем за месяц в городе продаются 1100–1200 апартов. Все три проекта мы вывели на рынок примерно в одно и то же время: первый — в мае, а третий — в июле. За эти пять месяцев в них реализовано от 40 до 50% всего номерного фонда. И это при том, что цены выше, чем мы изначально планировали. Если рассуждать о покупательских предпочтениях, больше всего апартаментов (около 50%) реализовано в Putilov Avenir. Он сравнительно маленький (336 юнитов), имеет невысокую цену входа по сравнению с другими объектами, средняя площадь юнита тоже небольшая — около 21 кв. м, а локация привлекательная: в 200 метрах от метро «Кировский завод», на первой линии пр. Стачек.
— Какие юниты наиболее востребованы? И как меняется картина в зависимости от конкретного проекта?
— Популярны, конечно, самые маленькие варианты (студии), которые составляют большую часть номерного фонда. Но средние площади юнитов разные. В отеле на Кронштадтской ул. — порядка 25,5 кв. м, на Киевской, где у нас проект более высокого уровня, — около 30 метров. Есть и номера повышенной комфортности размером около 50 кв. м, с отдельной спальней и гостиной. У таких апартов тоже есть свой потребитель.
— Много у вас инвесторов, которые приобретают юниты в каждом проекте? И есть ли оптовики?
— Есть, хотя оптовые покупатели больше характерны для проекта START, где некоторые инвесторы брали и по 100 апартов (не сразу, в несколько заходов). Сеть Avenir — более высокий ценовой сегмент, да и емкость у отелей небольшая. Однако и там бывают клиенты, которые покупают по 10 юнитов. Есть инвесторы, приобретающие в каждом проекте сети по одному или несколько номеров.
— Кто такие эти оптовики?
— Это новый формирующийся класс профессиональных рантье. Они уже протестировали финансовую модель на более ранних проектах девелоперов, поняли ее жизнеспособность и удобство управления и начали вкладываться в другие апарт-отели. Они инвестируют и в коммерческую недвижимость, например, в стрит-ритейл, но сегодня там больше рисков, да и предложения немного.
— Насколько насыщен рынок сервисных апарт-отелей в Петербурге? Есть ли незанятые ниши или откровенно неохваченные локации?
— Особо насыщенным я его не назвал бы. Рынку есть куда расти, особенно с учетом туристского потенциала нашего города. До пандемии отрасль хорошо развивалась, чиновники говорили о возможности упрощенного въезда для граждан Евросоюза, как это было во время ЧМ по футболу. Была идея привлечь новых лоукостеров. Но и для внутреннего туриста Петербург привлекателен. Апарт-отели ориентированы ведь не только на путешественников, но и на бизнес-туристов. Из неохваченных локаций можно выделить Кировский район, где расположены такие гиганты, как Кировский завод и Морской порт с огромной целевой аудиторией. Наши Putilov Avenir и Kirovsky Avenir частично закрывают потребность в апартаментах в этой локации. В целом же в городе пока не развит сегмент люксовых сервисных апарт-отелей.
— Вы рассматриваете покупку новых участков под апарт-отели?
— Да, сейчас ведем переговоры о приобретении еще одной площадки под апартаменты.
ГК «ПСК» — застройщик апартаментов в Петербурге. В портфеле компании — апарт-комплекс START на Парнасе, сеть апарт-отелей Avenir в центральной и юго-западной частях города, а также реализованный проект LIKE. Стоимость апартаментов начинается от 3,4 млн руб. Подробная информация о проектах апартаментов — на сайте ГК «ПСК», в офисах продаж и по телефону (812) 640–38–38.
Апарт-отель Kirovsky Avenir — застройщик ООО «СЗ «ПОРТАЛ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Апарт-отель Moskovsky Avenir — застройщик ООО «Специализированный застройщик «Аттик», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Апарт-отель Putilov Avenir — застройщик ООО «Специализированный застройщик Синергия Девелопмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Апарт-комплекс Start — застройщик ООО «Компания СОЛ», проектная декларация на сайте наш.дом.рф
