Смольный добавил штрихов в правила застройки. Частный спор заставил суд опасно проговориться (фото)

Чиновники отдали участок на Блюхера под жилье, но придумали для него антистроительную штриховку. Землю пытаются зарезервировать под дорогу, но эта практика - под угрозой.

Проект поправок в постановление № 524 члены петербургского правительства рассмотрели и одобрили на совещании в начале недели. Это, собственно, и есть изменения в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), о подготовке которых «Фонтанка» много писала в последнее время. Именно ПЗЗ определяет порядок использования городских земель, разделенных на территориальные зоны, для каждой из которых действует свой регламент застройки. Коррективы в законопроект вносили до последнего момента, но судьба одного из участков решалась не только в тиши кабинетов и шуме комиссий; вокруг земли северо-восточнее перекрестка пр. Маршала Блюхера и Кушелевской дороги баталии идут не один год, успев обогатиться даже уголовным эпизодом с участием бывшего муниципального депутата.

Вкратце суть такова: компания ЦДС «Северная столица» еще в 2012 году купила эту землю, а через 5 лет получила разрешение на строительство жилого комплекса общей площадью почти в 60 тысяч квадратов. Чиновников при выдаче разрешения вроде бы не смущали замороженные планы построить здесь транспортную развязку; однако в итоге этот участок в Генплане отнесли к категории У (улично-дорожная сеть), а в ПЗЗ – к ТУ (зона улично-дорожной сети – городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения, магистралей городского значения…). При этом часть земли оставалась и в зоне жилой застройки (ЗЖД и ТЗЖ2 соответственно), но площадь уже не позволяла на ней что-либо строить.

Существует несколько версий по поводу того, что стало причиной такой ожесточенной борьбы за сравнительно небольшой участок. Сама «Северная столица» еще в 2017 году заявляла в СМИ, что выгодоприобретателем является «РосСтройИнвест», который строил по соседству свой ЖК «Суворов» и получал возможность изменить ППТ на своем участке, добавив еще метров и этажей. Там заявляли, что претензии – не по адресу и уж компания точно развязку здесь не придумывала. Как бы то ни было, «Северная столица» подала иски, оспаривая пункты как Генплана, так и ПЗЗ. Дела ушли в Верховный суд и весной 2019 года докатились до апелляционных решений: в Генплане отбить землю застройщику не удалось, а вот насчет правил землепользования и застройки (которые подробно определяют режим использования участка) суд решил, что отнесение земельного участка к двум территориальным зонам «создает неопределенность его правового режима» и противоречит закону.

Глава комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев сообщил «Фонтанке», что никакого ноу-хау в решении суда нет, просто напоминание о действующих нормах Градостроительного кодекса. «Требование о том, чтобы один участок находился в одной зоне, существует вне зависимости от решения Верховного суда», – рассказал чиновник, что, впрочем, не объясняет, как же тогда эта земля оказалась предназначена одновременно и для многоэтажек, и для дорог.

Не учесть это решение при подготовке новых поправок Смольный не мог, но учел своеобразно. «Мы устранили данное противоречие, – рассказал «Фонтанке» «строительный» вице-губернатор Николай Линченко. – У нас земельный участок расположен теперь в одной территориальной зоне, под жилье, но улично-дорожную зону мы все-таки нанесли, исключив возможность жилой застройки на данной заштрихованной территории, то есть мы не поставили крест на перспективе улично-дорожной сети». В программе КРТИ строительство развязки запланировано на период 2023 – 2028 годов.

Из слов Линченко не совсем понятно, что это за «штриховка вне категории», которая каким-то образом блокирует строительство на участке Т3Ж2. Увидеть ее можно в приложении № 2 к проекту поправок: в списке обозначений есть отдельная графа «территории общего пользования для размещения линейных объектов в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга». Насколько можно судить, придумали ее специально для участка на Блюхера, больше ничего таким образом не закрашено. «У нас есть куча территорий по ходу перспективной Магистрали № 7 (от Арсенальной улицы до Выборгской набережной. — Прим. ред.) или Широтной магистрали скоростного движения, где ситуация в теории такая же, но там никакой особенной штриховки мы не видим, – говорит эксперт комиссии ЗакСа по городскому хозяйству и градостроительству Александр Карпов. – В Градостроительном кодексе четко указан состав ПЗЗ и содержание его приложений. Насколько можно эту штриховку относить к карте градостроительного зонирования — вопрос».

Если все же считать изобретение Смольного отдельной территориальной зоной без соответствующего буквенного обозначения, то можно вспомнить 4-й пункт статьи ГК о ПЗЗ: «Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку».

Но дело не в конкретном участке или застройщике. В конце концов восстановить разрешение на строительство «Северной столице» не удалось по другим причинам: суд решил, что компания не согласовала появление 75-метрового дома с Федеральным агентством воздушного транспорта, а участок находится в приаэродромной зоне Левашово и Пулково. Сейчас «Северная столица» пытается оспорить отказ передать жалобу в Верховный суд. Но интересен прецедент, а также «территория смыслов», на которую по ходу забрел Верховный суд. В своем решении он использует оборот, который отчасти девальвирует «штриховку» Смольного: «Определение территории общего пользования в документах градостроительного зонирования не влечет установление в отношении такой территории самостоятельной территориальной зоны и градостроительного регламента».

По словам экспертов, это ставит под вопрос само существование в ПЗЗ особой зоны ТУ — а значит, и многолетнюю практику «резервирования» земли под будущие дороги посредством установления для них этой категории (часто – с запасом для будущей реконструкции). Раньше частники смотрели в ПЗЗ, видели обозначение ТУ и понимали: через их землю пройдет магистраль, ничего построить не дадут, в лучшем случае – бензоколонку или придорожное кафе на обочине. Если зона ТУ для земель общего пользования — химера, то ничто не мешает владельцам окружающих наделов обратиться за градпланом, сделать проект, отнести его в негосударственную экспертизу — и получить разрешение на строительство прямо на будущей трассе.

Правда, в каждом случае придется судиться, говорят собеседники в Смольном, ведь прецедентного права в России нет. «У нас был конкретный адресный вопрос, точечная поправка по устранению противоречия на конкретном участке, – рассказывает Николай Линченко. – В целом к зоне поправок не было».

Частные участки нередко находятся внутри зоны У Генплана – достаточно вспомнить Софийскую или Южную широтную магистраль. Но изымать их можно только после выделения территорий общего пользования. «Появление на трассах будущих дорог любого незапланированного объекта означает изменение проекта. На месте городских властей я бы сейчас сломя голову разрабатывал проекты планировки территории для линейных объектов и устанавливал красные лини, – говорит Карпов. – Это служит основанием для изъятия земельных участков и недвижимости — но уже с компенсацией, которая, конечно, учитывает застройку и все полученные разрешения на строительство».

Николай Кудин, «Фонтанка.ру»