Сам арендовал – сам и работай:

В борьбе городской администрации с арендаторами-спекулянтами главный удар пришелся на малый бизнес.

Комитет имущественных отношений запретил передачу городских помещений в субаренду, чтобы расчистить прямой доступ к ресурсу малому бизнесу. Но предприниматели радоваться не спешат, а эксперты предсказывают снижение активности рынка.

В конце мая комитет имущественных отношений изменил типовую форму договора аренды нежилых помещений. Фактически под запрет попала сдача объектов в субаренду. Так Смольный решил бороться со спекулянтами – "классом рантье", а заодно предоставить малому бизнесу возможность снять городские площади напрямую. Кроме того, власти видят в этом запрете решение проблемы компаний-мошенников, которые собирают плату с субарендаторов и, забыв заплатить городу, испаряются в неизвестном направлении.

Очередей на аренду немалой части городских объектов не наблюдается – на сегодняшний день востребованы меньше половины. На 1 октября в собственности Петербурга числятся 18,7 тысячи объектов нежилого фонда, но действующих договоров – всего 7,4 тысячи на 1 555 тыс. кв. м.

Пересдачей городских площадей занимается основная масса арендаторов, говорят участники рынка. На подписанные до нововведения Смольного договоры запрет КИО не распространяется, поэтому коллапса в сегменте малого бизнеса не будет – действие соглашений об аренде и субаренде будет истекать постепенно, ведь в большинстве случаев город сдает свои площади на 10 лет.

Участники рынка и эксперты полагают, что КИО не учел возможных отрицательных последствий запретительной тактики. Распоряжение комитета может оказаться смертельным для бизнеса тех, кто вложился в ремонт, отделку и приспособление арендованного. Например, такая участь ожидает два бизнес-центра предпринимателя Иосифа Хигера. Бизнесмен рассказал "Фонтанке", что бессрочно арендовал у города помещения в бывших зданиях общежитий на Ленинском проспекте в 1997 году, на улице Гастелло в 2002 году. Их отремонтировали и оборудовали всем необходимым. Суммарная площадь центров – 1200 кв. м, здесь на правах субаренды работают 37 юридических лиц.

После выхода распоряжения Смольного четверо арендаторов уже получили в налоговой службе отказ в регистрации новых договоров. "Если люди не могут зарегистрироваться у нас, конечно, они пойдут искать новое место", – говорит Хигер.

Сдача в аренду третьим лицам павильона или другого помещения – это нормальный вид предпринимательства, говорит глава региональной общественной организации "Содействие малому бизнесу" Яна Гришина. Потому что сегодня в той системе, которая существует, невозможно и вести предпринимательскую деятельность, и заниматься согласованиями, считает она. "КИО часто сдает помещения без электричества, требующие капитального ремонта. Это легальный бизнес, когда предприниматель берет в аренду убитые помещения, приводит их в порядок и сдает третьим лицам. Не скажу, что запрет на субаренду убивает бизнес, но делает его ведение невозможным. Мы знаем, что люди всполошились, не ожидали такого от КИО", – констатирует эксперт.

В комитете проблемы для дальнейшего благополучного существования мелких предпринимателей не видят. Если такая появится – интересы предпринимателей будут ущемляться либо будут сложности с доступом к городскому ресурсу – Смольный готов проанализировать вопрос в отношении именно этого класса бизнеса. У города есть разные точки, в том числе как раз предназначенные для размещения мини-объектов в сфере питания, услуг и т.д. Поэтому такие предприниматели могут напрямую у города арендовать необходимые площади, говорят в КИО.

По мнению председателя совета НП "Союз малых предприятий СПб" Владимира Меньшикова, на торги выставляется мало небольших помещений. "Редко выставляются помещения в 10-20 кв. м. Предложение крайне ограничено. Именно поэтому на торги зачастую идет, как мы это называем в шутку, маленький колхозик предпринимателей, которые заранее решают, кто торгует рыбой, а кто овощами. Получается полная гамма, которая интересна в том числе и потребителю".

В первую очередь распоряжение Смольного затронет не спекулянтов, а субарендаторов, уверен петербургский бизнес-омбудсмен Александр Абросимов. "Многие вложили денежные средства в ремонт и оборудование помещения – чаще всего, за собственные средства, не в счет аренды. Вот кто понесет убытки".

В КИО напомнили, что у малого и среднего бизнеса есть возможность получить госпреференции – целевым образом арендовать объекты нежилого фонда без торгов. Однако именно для этого пласта бизнес-льготников запрет на субаренду и жесткий контроль Меньшиков считает правильным: "А вот если человек получил право аренды на торгах или по результатам конкурса, и в этом помещении выполняются все необходимые условия и требования, то этот запрет выглядит нелогичным и губительным для предпринимателей. В общем-то, город потеряет налоговые и арендные отчисления".

Возможное снижение активности рынка аренды и выкупа бизнесом городских помещений предсказывает руководитель отдела торговой недвижимости Frank St Petersburg Анна Лапченко. "Ретейлеры в одночасье не прибегут напрямую в КИО с желанием срочно арендовать городские помещения, которые зачастую не приспособлены для начала торговой деятельности и требуют замены окон, входной группы, коммуникаций, увеличения мощности, перепланировки и последующего узаконивания таких изменений. Им придется столкнуться с рядом проблем при участии в тендере, оформлении документов и последующей реконструкции объекта для использования под свой бизнес. В этом случае они переориентируются на объекты в собственности", – считает эксперт.

"Запрет на субаренду встроенных городских помещений уже действует в Москве, мы с этим неоднократно сталкивались", – рассказал "Фонтанке" Филипп Лейтес, гендиректор и основатель сети кофеен "Правда Кофе", которая летом этого года вышла на петербургский рынок. По его мнению, в целом это оказалось не такой уж страшной проблемой для малого бизнеса столицы.

"К таким помещениям в основном относятся подвалы, колясочные и т.д. Они зачастую не городские и не всегда соответствуют нуждам стритфуда, в том числе coffee-to-go, – объясняет Лайтес. – Нам важен простой и быстрый доступ к кофейням, мы нацелены на места с высокой целевой проходимостью".

Ранее Смольный попытался наложить запрет на сдачу в субаренду торговых павильонов, которые, являясь частной собственностью, расположены на городской земле. Это вызвало возмущение предпринимательского сообщества.

Бизнес, напоминает Абросимов, принялся бороться с идеей очень активно – с поддержкой прокуратуры и общественных объединений, через суды доказывая, что эта норма неконституционна, потому что предприниматели владеют нестационарными торговыми объектами (НТО), а накладывать запрет на право распоряжаться частной собственностью власти не могут.

Ирина Корбат, "Фонтанка.ру"