Бум закончился: застройка Ленобласти идет на спад

Массовая застройка с малютками-студиями переместилась в Петербург. Участки рядом с метро «Девяткино» закончились, законы ужесточили, а повышать цены не дает рынок.

Ленобласть переживает вторую волну падения спроса на новостройки. В 2017 году в регионе приобрели на 11% меньше квартир, чем в 2016-м, подсчитал Росреестр. В этот раз падение не связано с кризисом. Покупателей уводит соседний Петербург. За год в городе приобрели на 9,5% больше квартир.

Правительства Петербурга и Ленобласти будто играют застройкой в пинг-понг. В 2012-м Смольный объявил, что школы и садики девелоперы будут строить за свой счет. В ответ компании начали уходить в область – осваивать поля Кудрово и Мурино. Всего за пять лет сельские поселения превратились в плотно застроенные города-спутники. Мурино – по населению почти Кингисепп, Кудрово – наступает на пятки Всеволожску.

В конце 2017-го Ленобласть ответила, утвердив новые градостроительные нормативы: максимальную высоту новостроек срезали на четверть – с 16 до 12 этажей, число парковок, наоборот, увеличили, а размер выкупа детсадов и школ снизили с 70 до 50 процентов.

Застройщики оказались между ростом расходов и падением спроса. Цены на жилье повышать невозможно. Источником невиданного бума в поселках была близость метро, но земля – ресурс исчерпаемый. К сравнению: в этом году в Мурино в пешеходной доступности от станции «Девяткино» сдают очереди 11 проектов. В следующем – только пяти. А через два года, в 2020-м, останется всего один проект. В Кудрово застройка также отодвигается все ближе к КАД. Инвесторам, еще 3 года назад сметавшим 40% квартир для перепродажи и сдачи в аренду, такие проекты не интересны.

Нотка неопределенности

Без того дискомфортную ситуацию усиливает федеральная повестка. Осенью президент Владимир Путин поручил отменить долевое строительство. Уже понятно, что поправки ударят по тем, кому было доступно жилье только на стадии котлована, и покупают они не на Крестовском острове.

На отмену долевого строительства отмерено 3 года. Но областные застройщики пока не понимают, на какие деньги будут строить дома и кто купит их готовые квартиры. Крупные проекты – застройка Ржевского аэродрома и земель в Новосаратовке – отложены.

Правительство Ленобласти считает, что строек в избытке. В регионе строится 9 млн кв. м жилья, говорил на февральской конференции «Девелопмент в Ленобласти» вице-губернатор Михаил Москвин. «Этого количества более чем достаточно, мы можем вешать замок на отдел выдачи разрешений на строительство комитета Госстройнадзора», – шутил тогда чиновник.

Застройщики парируют: в реальности строится не все, что указано на бумаге. В прошлом году в Ленобласти выдали рекордное за 5 лет число разрешений на строительство, но предложение квартир все равно снизилось – на 15-18%. «Я прогнозирую, что из тех объектов, где получено разрешение на строительство, реально будут построены менее 50%, как минимум, в ближайшие три года», – считает Арсений Васильев, гендиректор застройщика ГК «УНИСТО Петросталь».

Компания пока что сосредоточилась на начатых жилых комплексах площадью 200 тысяч кв. м, хотя портфель весомее – больше 700 тыс. кв. м. «Мы не можем предположить, что будет дальше в строительной отрасли, и поэтому перестали планировать работу на 5 или 7 лет вперед. Сейчас горизонт планирования – это 3 года, как раз то время, в течение которого мы занимаемся нашими действующими стройками и выполняем обязательства перед дольщиками. После мы будем понимать, что будет с отраслью, и действовать, исходя из обстановки», – пояснил Арсений Васильев.

Студии мигрируют в Петербург

В итоге девелоперы уходят обратно в Петербург. Новые районы массового строительства – Каменка, Октябрьская набережная и Усть-Славянка. «В 2017 году на территории города вышло много недорогих объектов, оказавшихся сопоставимыми по цене с объектами в Ленобласти», – говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Переступая границу двух регионов, застройщики продают метры чуть дороже. Но денег у горожан после кризиса больше не стало. Как следствие – квартиры в новых проектах мельчают. За два года средняя площадь жилья в Петербурге снизилась с 49 до 45 квадратных метров.

В Ленобласть, наоборот, теперь едут семейные. Спрос на двушки и трешки за два года вырос с 18 до 23%, говорят в «Петербургской недвижимости». Доля студий упала с 39 до 29%.

Разница в цене между городом и Ленобластью ощутимая. Вместо однушки в Петербурге в соседнем регионе можно купить двух- или даже трехкомнатную квартиру. Средняя стоимость однокомнатной в городе – 3,3 млн, в области – в два раза дешевле, 1,6 млн рублей. Цена петербургской двушки – 4,5 млн рублей, а областной – 2,5 млн, приводят данные в «Петербургской недвижимости».

Все равно подорожает

В ближайшее время девелоперы, работающие в области, будут привлекать покупателей за счет акций и скидок, говорят специалисты аналитического центра «Главстрой-СПб». Пока падение спроса сдерживает рост цен. Но это давление не будет вечным. Из-за новых правил подорожает строительство. «В краткосрочной перспективе можно ожидать снижения доходности областных проектов, – говорит руководитель группы маркетинга «Группы ЦДС» Петр Буслов. – Однако в среднесрочной перспективе мы, скорее всего, увидим сокращение объема предложения в Ленобласти, что приведет к повышению цен в пределах 5-7% и возвращению маржи на текущий уровень».

В перспективе квартиры могут подорожать и сильнее. «Обязательство строить соцобъекты может в среднем удорожить проект на 10-15%, – оценивает Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест». – Но в каждом конкретном случае это будет зависеть от масштабов проекта и других вводных».

Развитие пригородов не остановится – место флагманов Мурино, Кудрово уже занимают Бугры, Янино, Колтуши. У девелоперов хватит земли для строительства миллионов квадратных метров. «Все застройщики в город не уйдут: пока есть запас свободных участков, строительство будет вестись, хоть и не такими темпами, как это было в последние 5 лет», – считает председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов. Дешевое жилье всегда найдет спрос – Ленобласть займет сегмент относительно недорогих квартир для семей, приезжих и небогатых горожан с машинами.

Антонина Асанова,
«Фонтанка.ру»

© Фонтанка.Ру