Смольный придумал таблетку для долевки

Петербургские чиновники и застройщики хотят смягчить удар от новой редакции 214-го закона. Свои поправки они к 1 февраля направят в Минстрой, чтобы отсрочить гибель долевого строительства.

«Хуже смерти только ожидание смерти», – вспомнили строительные компании и решили не дожидаться 1 июля, когда должны заработать изменения в 214-й закон о долевом строительстве. Они, по мнению участников рынка, грозят убить саму долевку. Это, в общем-то, не противоречит позиции президента России, но даже глава государства отвел на лебединую песню три года. Смольный вместе с застройщиками разработал проект поправок в 214-й закон. Там не всё, но продлить жизнь долевому строительству они способны.

О том, что идет работа над поправками, стало известно в декабре 2017 года, об этом рассказал глава аппарата вице-губернатора Игоря Албина Алексей Золотов. «Петербург формирует свой блок предложений, чтобы эта отрасль не вымерла, – без обиняков заявил чиновник. – И чтобы граждане не понесли колоссальные потери, так как вы понимаете, готовое жилье после вступления нового закона в силу будет за совершенно другие деньги». К февралю проект направят в Минстрой.

Под дамокловым мечом изменений в 214-й закон рынок живет уже полтора года. Логика их авторов понятна: сколько бы ни говорили, что ситуация с обманутыми дольщиками выправляется, по стране их по-прежнему насчитываются десятки тысяч; в Петербурге новости из Каменки или с Большеохтинского проспекта приходят постоянно. Решение — зарегулировать долевку: с июля должны вступить в силу требования к опыту работы фирмы, запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств (не менее 10% от планируемой стоимости объекта), необходимость пользоваться единственным банковским счетом (открытым в уполномоченном банке), банковский контроль расходов и многое другое. Намек понятен — переходить от сбора средств с будущих собственников квартир к проектному банковскому финансированию. Застройщики пригорюнились, но ненадолго: в Смольном оперативно собрали рабочую группу и вроде бы придумали противоядие.

О том, что входит в состав этой микстуры, 25 января на совещании в городском правительстве рассказал глава этой группы, все тот же Алексей Золотов. В 18-й статье обновленного 214-го закона прописано, на что конкретно можно направлять деньги, собранные с дольщиков. «Номенклатура расходов не соответствует сложившейся практике, – говорит Золотов. – Не разрешается тратить деньги на строительство объектов общего пользования, инженерной инфраструктуры и дорог за пределами участка, на который выдано разрешение. Нельзя нести расходы на приобретение земельного участка. Есть препятствия для исполнения застройщиком гарантийных обязательств по ранее введенным в эксплуатацию объектам недвижимости. Более того, запрещены операции по расчетному счету компании в целях, не связанных со строительством нового объекта». Согласно смольнинским поправкам, застройщик сможет за счет взносов обеспечить строительство не только самого дома, но и объектов инфраструктуры, оплатить гарантийные работы и другое.

Второе: кредитоваться строители смогут не только целевым методом в банках, но и в аффилированных структурах. Это, по идее, должно гарантировать, что даже если очередной транш от банка по какой-то причине задерживается, проект не встанет и кассового разрыва не случится. Более того, можно будет иметь счета в нескольких уполномоченных банках, со связкой: одно разрешение на строительство — один счет. Да и возможность сменить банк у компании должна оставаться.

Кроме того, по 214-му закону застройщики окажутся в незащищенном положении: претензии со стороны налоговых и других уполномоченных органов автоматически замораживают проект. Теперь компаниям позволят защитить себя, в том числе через суд, до остановки работ.

Отдельная статья касается права застройщика тратить оставшиеся денежные средства со специального банковского счета на следующие проекты, если разрешение на ввод выдано, но еще не все объекты переданы. Пока же, как поясняет Золотов, остается почва для «потребительского экстремизма», когда «последний дольщик», уклоняясь от приемки объекта или обращаясь в суд, способен парализовать деятельность застройщика на неопределенный срок.

«Вопрос в том, что мы хотим сделать — ограничить возможности финансового маневра для застройщиков или привлекать средства, – считает глава компании «ДальПитерСтрой» Аркадий Скоров. – Проблему обманутых дольщиков можно решить по щелчку, если, к примеру, отказаться от санирования одного из наших падающих банков. Вместо этого решили забюрократизировать отрасль — вот теперь приходится такими поправками понемногу расширять пространство для маневра».

Гендиректор компании «Мегалит» Александр Брега видит в поправках много принципиальных вещей. В частности, разбивка по нескольким банкам. «Вот у нас была ситуация с «Открытием», – рассказывает топ-менеджер. – Банк лег, и у нас все встало колом. Мы с трудом перекредитовались. Еще один момент — с невозможностью получить разрешение на новый объект, пока не передал все квартиры по старому. Опять же случай из жизни: человек вложился в квартиру и умер, пока дом строился. Теперь родственники судятся друг с другом за наследство — мне что, ждать, пока они договорятся?»

«Главное — это возможность работать по нескольким разрешениям на строительство одновременно, – считает Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга». – Регистрировать отдельное юрлицо на каждый объект — это большая морока, которая на самом деле никого не защищает. Поправка насчет нескольких банков понятна, но она противоречит самой сути этой реформы. Правительство же как раз и хочет поставить всю стройку под контроль финансовых организаций, поэтому оно навряд ли исходит из предположения, что тот или иной банк возьмет и схлопнется».

Количество разрешений особенно принципиально для тех компаний, которые застраивают крупные территории. «Мы осуществляем проекты комплексного освоения, редевелопмента и квартальной застройки и поддерживаем эти рекомендации, – рассказала директор по развитию «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Михальченко. – Но самое главное, что на уровне субъекта осознана необходимость именно сейчас направить консолидированные предложения в виде законодательной инициативы».

Эдуард Тиктинский, президент RBI, считает, что перечисленные изменения могли бы сделать новую версию 214-го закона менее жесткой по отношению к застройщикам. Все они в той или иной степени дают компаниям возможность более гибкого управления экономикой проектов, а для мелких или финансово неустойчивых компаний это может оказаться критичным. "Но правильнее было бы изначально учитывать мнение профессионалов отрасли при разработке законодательных новшеств, а не принимать нововведения в режиме блицкрига, чтобы потом появилась необходимость что-то по ходу дела «докручивать» и смягчать. У меня есть сомнения и в том, насколько вообще целесообразны масштабные нововведения в правила долевого строительства в тот момент, когда декларирован полный отказ от долевого строительства как такового в течение ближайших лет".

«Мы не против перехода на проектное финансирование, но оно не должно происходить путем выстрела в упор в направлении долевки, – подчеркивает Брега. – Если 214-й заработает так, как он прописан сейчас, мы еще пару лет на заделах, на уже имеющихся разрешениях на строительство, но дальше – большой вопрос. А все потому, что закон пишут люди, которые не разбираются в отрасли, как я бы для металлургов написал». По словам Бреги, в поправки можно было бы много чего добавить, но важно было разработать компромиссный вариант. В частности, сейчас Центробанк настаивает на том, чтобы банки делали стопроцентное резервирование при проектном финансировании. Это автоматически поднимает ставку кредита. Но в рамках 214-го закона это не отрегулировать.

Будут ли эти поправки приняты и в каком виде — говорить рано. Некоторые опрошенные «Фонтанкой» участники рабочей группы признались, что шансов успеть до июля мало; расчет скорее на то, что вступление в силу новой редакции 214-го закона отсрочат, чтобы его подрихтовать с учетом мнения рынка.

Николай Кудин, «Фонтанка.ру»