Кто из застройщиков знает ход в Смольный

Новые правила землепользования и застройки кардинально изменят петербургский ландшафт.«Фонтанка» посмотрела, чьи поправки в Правила землепользования и застройки одобрил Смольный. А кому — отказал.

До конца апреля профильная комиссия должна рассмотреть все заявки горожан и девелоперов в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они определяют, что можно строить за пределами исторического центра и с какими высотными параметрами. «Фонтанка» посмотрела, кто добьется принятия своих предложений, а кто — получил отказ.

Новые правила землепользования и застройки кардинально изменят петербургский ландшафт. Из нововведений — снижение плотности для многоэтажных районов и радикальное ограничение высотности. Новую застройку в кварталах за пределами исторического центра Смольный предложил «подравнять» под 12 этажей. Превышения возможны, но для них придется получать дополнительные согласования.

Жесткие ограничения предопределили логику застройщиков. Значительная часть заявок подана с целью сохранить действующие высотные нормативы. Вторая группа поправок — более традиционная. Девелоперы и лендлорды предлагают перевести общественно-деловые и промышленные земли под жилье, наиболее выгодный вид застройки участков.
Большую часть поправок комиссия по землепользованию, в большинстве состоящая из чиновников Смольного, – отклоняет. Но у некоторых компаний все же получается быть убедительными.

Кто выиграл

Одним из главных «победителей» из процесса рассмотрения поправок вышла московская компания Glorax Development. В сентябре прошлого года компания заявила о приобретении 15 га общественно-деловой земли рядом с Морским вокзалом, на намыве Васильевского острова.

И сразу же, в октябре, объявила международный конкурс, под эгидой комитета по градостроительству и архитектуре, на лучшую концепцию застройки территории. Однако предложила участникам подумать на тему жилья. Позже глава КГА Владимир Григорьев объяснил: компания «прощупывала» почву для перевода земли под жилую застройку.

Попытка удалась — комиссия одобрила заявку компании по переводу 10 га в зону, позволяющую строительство многоквартирных зданий. И даже — пошла на компромисс по высоте комплекса. Хотя аналогичные предложения компании «Терра Нова» по восстановлению «урезанной» высоты застройки на намыве комиссия отклонила.

Значение сыграл не только архитектурный конкурс. Glorax Development взял на себя обязательства по достройке трех долгостроев обанкротившейся «Чесмы-инвест». Квартиры в них приобрели 285 дольщиков.
Частично «отвоевать» высотность в масштабном проекте за Варшавским вокзалом удалось и компании «ЛенСпецСМУ», входящей в холдинг «Эталон». На месте железнодорожных путей застройщик намерен возвести 1,4 млн кв. м недвижимости. Это при условиях действующих высотных ограничений — до 60 метров. В новой редакции правил планка застройки резко снижается — до 30-50 метров.

И все же комиссия согласилась пойти на компромисс и в части кварталов увеличила максимальную высоту застройки на 10-20 метров. К слову, «ЛенСпецСМУ» также взял на себя достройку долгостроя — ЖК «Кристалл Полюстрово» компании «Импульс».

«Снижение высотности, безусловно, скажется на общем метраже проекта, но критичным для нашей компании не станет, – оценила Виктория Цытрина, директор юридического департамента ГК «Эталон». – Комиссия была направлена на снижение высотности, и тот факт, что большинство поправок не были удовлетворены, не стал для девелоперов неожиданностью».

Кроме того, максимальную планку в 75 метров одобрили для кварталов «Группы ЛСР» на Октябрьской набережной и Щемиловки — для «СПб Реновации». Хотя некоторые проекты компаний все же попали под сокращение высоты. К примеру, застройка «СПб Реновации» в Песочном будет понижена с 11 этажей до 8.

«В настоящий момент мы просчитываем финансовую модель проекта. Но на первый взгляд видно, что из-за уменьшения этажности с 11 до 8 жилой комплекс потеряет порядка 28% площадей», – рассказали в компании. Вместо 203 тысяч кв. м жилья она сможет построить 146 тысяч. Для расселения ей придется предоставить почти четверть квартир.

«Решение комиссии по землепользованию и застройке считаем невзвешенным, тем более что речь идет не о коммерческой застройке, а социально значимой программе реновации», – говорит представитель девелопера.
Еще один «победитель» – компания «Коннунлахти Инвест». Комиссия согласовала поправки для 13 га под коттеджную застройку на Новой улице, 19, в Лахте. Теперь компания сможет размежевать землю мельче – не по 1,2 тысячи кв. м под каждый коттедж, а по 150 «квадратов». Объемы застройки вырастут в 8 раз. Гендиректор фирмы – Сергей Богоутдинов, руководитель одного из проектов ЗАО «БФА-Девелопмент».

Комиссия не стала отвергать и предложение «Минтаро Коммершиал Инк» по застройке жильем 3,5 га на Лиговском проспекте, 236. Петербургское представительство компании с Британских Виргинских островов возглавляет Антон Мещеров. Он же — является гендиректором компании «Нордэст Девелопмент», входящей в ГК Nordest Игоря Минакова. В этом году при спорных обстоятельствах она расчистила территорию завода «Новый Лесснер» на Выборгской стороне.

Вдобавок после утверждения новых правил смогут застроить свои участки жильем ГК «Пионер» (на Новолитовской улице, 10-12), НПП «Буревестник» (на Малоохтинском, 68) и RBI (в Общественном переулке, 5).
Особняком при рассмотрении поправок стоят госпредприятия. ПВО «Алмаз-Антей» удалось значительно повысить рыночную стоимость своего участка в 6 га на Лермонтовском проспекте, 54. Комиссия согласилась с предложением перевести его из промышленной в зону, позволяющую строить жилье. Готовясь к продаже земли, концерн заранее снес постройки выведенного завода радиотехнического оборудования.

Правда, с участком в 1,45 га напротив Смольного собора, на площади Растрелли, 2, «Алмаз-Антею» повезло меньше. На этот раз комиссия отказалась переводить бывший институт радионавигации и времени под жилье. Эту землю концерн также планировал продать.

Аналогичным образом удалось отстоять высоту ОАО «Климов». По нынешним правилам 8 га на Кантемировской улице, 11, можно застроить домами высотой до 40 метров. По новым — компании разрешат отклоняться до 45. Завод уже заявлял о планах продать участок на торгах, чтобы окупить затраты на переезд производства в Каменку.

И кто проиграл

Компаний, чьи заявки были отвергнуты комиссией, много больше успешных. Но самый скандальный отказ получил «Строительный трест». Высоту застройки для участка на проспекте Тореза, 77, комиссия снизила с 80 до 16 метров. Смольный не простил компании скандала с местными жителями, выступившими против высотной застройки. Застройщик заявил, что не ожидал столь резкого снижения высотности, а проект при высоте застройки меньше 30 метров — теряет экономическую эффективность.

Доказали свою правоту и активисты движения «Гражданин Пушкин». 116,5 га западнее Старорусского проспекта в Шушарах комиссия перевела в зону среднеэтажной застройки. На этом участке намеревалась построить более миллиона кв. м жилья «Лидер групп». Теперь же высоту квартала придется снизить с 12 этажей до 8.

В компании о поправках общественников даже не знали. «Нас все равно никто не слышит. Особых обоснований изменений я не видел», – вздохнул председатель совета директоров ГК «Лидер групп» Александр Рассудов.
Почти вдвое срезали максимальную высоту и для соседнего участка «Дальпитерстроя». Теперь между Новогородским и Старорусским проспектами в Шушарах будет возможна застройка не 75-, а 40-метровая. В желании застроить жильем 10 га рекреационной территории в Парголово компания тоже получила отказ.

Успехи компании «Северо-Запад Инвест» тоже больше похожи на поражение. Компания добилась утверждения поправок для проекта «Новый берег» на намывных территориях в Сестрорецке. Она перевела 120 га из зоны малоэтажной застройки, до 4 этажей, в среднеэтажную – до 8 этажей. А еще 20 га – из зоны пляжей, не предполагающей застройки, в зону спортивных сооружений.

В компании эти изменения назвали формальными. Параллельно девелопер подавал поправку об изменении высотности с 15-18 метров до 18-40. Но ее комиссия как раз отклонила. А 15 метров — это те же 4 этажа.
Ранее «Деловой Петербург» сообщил о том, что проект приобрел ректор Горного института Владимир Литвиненко. Это «Фонтанке» подтвердили собеседники в Смольном. Впрочем, пока что работы по-прежнему находятся в предпроектном состоянии. Застройщик ждет подписания соглашений о строительстве инженерной и социальной инфраструктуры. Создание намыва начнется не ранее следующего года, рассказал заместитель гендиректора «Северо-Запад инвест» Владимир Жуйков.

Комиссия отвергла и проект строительства отелей на 92 га рядом со строящимся гольф-клубом «Михайловка» на Санкт-Петербургском шоссе. Об этом просила связанная с УК «Теорема» компания «Новые кварталы Петергофа». Отказала в строительстве жилья на улице Шаумяна, 4, финской компании SRV. А НПФ «Пигмент» не смог перевести под жилую застройку 7,5 га на Октябрьской набережной, 38.

Стоит ли упоминать об отвергнутой попытке компании «Стремберг» Александра Кожина построить 105-метровый небоскреб «Лотос тауэр» в парке 300-летия. И отказе в застройке жильем 35 га НПП «Краснознаменец» на Капсюльном шоссе, 44.

Комиссия не согласилась даже изменить зонирование 5,7 га территории Mirland Development на Московском шоссе. Компания заявила, что намерена возвести многофункциональный комплекс, поликлинику и пожарное депо для проекта ЖК «Триумф парк».

«Небольшие и средние застройщики не могут лоббировать свои интересы. Это по силам только крупным девелоперам», – объясняет руководитель архитектурного бюро «А.Лен» Сергей Орешкин. Он считает введение столь кардинальных изменений Смольным несвоевременным. «Тотальная 25-этажная застройка не хороша. И даже нечего возразить, – говорит Сергей Орешкин. – Вектор движения правильный, но время движения выбрано не совсем корректно. Давайте подождем, когда экономика оздоровится и введем эти меры».

Ужесточение нормативов накладывается на растущие обязательства по строительству социальной инфраструктуры и рост цены на стройматериалы. Как следствие, страдает маржинальность стройки.
В среднем из-за понижения высотности площадь новых проектов сократилась на 10-20%, в зависимости от района и размера объекта. И наиболее чувствительно такое сокращение для небольших проектов, оценивает Анна Смольная, директор по инвестициям компании «ЮИТ Санкт-Петербург».

В ответ на ужесточение нормативов застройщики ждут встречных шагов от Смольного. «В такой ситуации, чтобы сгладить углы, городу следует пойти компаниям навстречу в части строительства социальных объектов», – считает Виктория Цытрина.

По крайней мере, программа-минимум — утвердить ПЗЗ как можно скорее. Изначально правительство намеревалось их выпустить в декабре 2015-го, затем в апреле этого года. Теперь – в мае – июне. А слухи в среде девелоперов и вовсе говорят об осени этого года.

Из-за подвешенного состояния разработка новых строительных проектов встала – КГА приостановил выдачу градпланов. Сумятица возникла и на рынке сделок с землей.

«Количество сделок уменьшилось, рынок находится в поиске цены на землю, – говорит Анна Смольная. – Продавцы, исходя из действующих ПЗЗ, рассчитывали на один объем застройки и, соответственно, стоимость участка. А теперь оказывается, что на земле можно будет построить меньше. И застройщики готовы платить меньше».

Рынок смирился с ужесточением правил, пусть их уже скорее утвердят, говорит Смольная.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»