Арендный преферанс

Госдума приняла в первом чтении законопроект, предоставляющий малым предприятиям – арендаторам государственных помещений - право выкупать их по заниженным ценам. Сейчас Петербург продает имущество на торгах без предоставления пользователям каких-либо преференций, но разрешает арендаторам заблокировать приватизацию используемой ими недвижимости.

Представители малого бизнеса, их объединения и авторы законопроекта уверены, что компании и предприниматели, добросовестно арендующие у КУГИ магазины, офисы, склады, производственные площадки и иные нежилые помещения, не располагают необходимыми средствами для конкуренции на открытых торгах с финансово-промышленными группами и крупными организациями. Много пафосных слов уже сказано о том, что аукционы ставят малые предприятия «на грань выживания», так как в сложившейся ситуации они не в состоянии сохранить за собой арендуемые ими площади, об их массовом банкротстве, росте безработицы и т.д.

Торг здесь не уместен

Разработанный группой депутатов (в т.ч. петербуржцем - председателем комитета по собственности Виктором Плескачевским) законопроект был внесен в Госдуму еще летом 2005 года. В июле этого года за его скорейшее принятие выступил Совет Федерации, поднявший этот вопрос на пленарном заседании. Но преодолеть сопротивление парламентариям удалось только на минувшей неделе.

Согласно законопроекту, преимущественное право приобретения недвижимого государственного и муниципального имущества по рыночной цене имеют субъекты малого предпринимательства, являющиеся добросовестными арендаторами такого имущества в течение не менее трех лет, а площадь помещений не превышает 300 кв. метров. Если собственник [КУГИ] принимает решение о приватизации имущества, он обязан направить арендатору соответствующее предложение с указанием определенной оценщиком рыночной стоимости объекта. Реализуя свое преимущественное право, покупатель получает еще и рассрочку в оплате на срок до трех лет под низкий процент (сейчас – 10 процентов годовых). До полной выплаты имущество находится в залоге у собственника, т.е. не может быть перепродано. Но покупатель может внести всю сумму досрочно и свободно распоряжаться недвижимостью.

По мнению руководителя департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property Spb Игоря Лучкова, предложенный законопроект еще требует доработки, но в целом его направленность положительная. «Арендатор, который долгое время эксплуатирует помещение и привносит в него улучшения, должен иметь какие-то права. Можно провести аналогию с коммунальной квартирой, когда прежде чем предложить купить собственность третьему лицу, ее сначала предлагают квартиросъемщикам. С арендаторами такая же система: КУГИ предлагается выкупить эту площадь арендаторам по рыночной стоимости. В такой ситуации он уверен, что цена останется фиксированной. А город может продать объекты не очень хорошего качества и дорогие в эксплуатации. В то же время в законопроекте не рассматривается никакого механизма реализации прав арендатора в том случае, если он не согласен с оценкой. Оценщик тоже может ошибиться».

Псевдорынок

Против идеи предоставления арендаторам преференций выступает и исполнительная власть, и бизнес-сообщество. И.о. вице-премьера Александр Жуков обосновывает свои возражения основным принципом приватизации государственного и муниципального имущества, предусмотренного законодательством – равенства покупателей, которыми могут быть любые физические и юридические лица, за исключением отдельных их категорий. «По существу законопроектом устанавливается новый способ приватизации – выкуп отдельными арендаторами по рыночной стоимости. Это противоречит статье 13 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», содержащей исчерпывающий перечень способов приватизации и предусматривающей запрет на установление иных способов другими законами».

Один из опрошенных риелтеров видит также другие нарушения и закона, и принципа справедливости. «Во-первых, весьма странно определено понятие «рыночная цена». При всем уважении к заключению профессиональных оценщиков, рыночная цена определяется не по методикам, а как соотношение спроса и предложения. Самый честный и простой способ ее определить – провести аукцион или торги. Если же инициаторы предлагаемого механизма заявляют, что арендаторы не могут конкурировать с другими потенциальными покупателями, значит, оценочная стоимость будет заведомо ниже рыночной. Все заявления ассоциации прямо противоречат основам экономики и являются политическими спекуляциями».

Игры доброй воли

У специалистов рынка есть также опасение, что фактически подаренные преимущества могут быть использованы для спекуляции государственными метрами. Ведь по установленной законопроектом схеме, арендатор может выкупить помещение по заниженной цене, фактически бесплатно его эксплуатировать в течение трех лет, а потом продать. Причем, по реальной рыночной стоимости, которая к тому времени уже значительно возрастет. Возможный доход многократно покроет ставку в 10 процентов годовых.

Есть и другие противоречия. Например, авторы законопроекта утверждают, что его принятие не повлечет за собой недополучения бюджетами всех уровней доходов от приватизации. «Согласно статистическим данным, превышение цены продажи над стартовой ценой при реализации такого имущества на аукционе только в единичных случаях превышает 10 процентов», – пишет депутат Плескачевский. Возникает вопрос: неужели эти 10 процентов могут погубить весь малый бизнес? Или же разница между начальной (оценочной) и конечной (рыночной) ценой значительно выше, но тогда предлагаемые преференции для арендаторов нанесут существенный ущерб бюджету, который даже никто не просчитывал. По данным КУГИ, среднее превышение цены по итогам торгов в Санкт-Петербурге составляет 30 процентов.

Нигде в законопроекте не расшифровано и понятие «добросовестный арендатор». Правительство России должно лишь установить перечень документов, подтверждающих преимущественное право. А поскольку гражданское законодательство резюмирует добросовестность участников правоотношений, то под указанное Виктором Плескачевским понятие подпадут все, пока не будет доказано иное. Или же неопределенность вызовет новые споры. Например, КУГИ Петербурга считало «грехами», лишающими арендатора «доброго имени», нарушение правил пожарной безопасности, требований по санитарному состоянию объекта, вывозу мусора и соблюдению налогового законодательства. Только в июле 2007 года были определены точные критерии добросовестности: нарушение срока внесения арендной платы не более чем на пять дней не чаще двух раз в год, объект не передавался в субаренду с нарушением установленного порядка и не осуществлялась самовольная перепланировка.

Петербургский мораторий

Сейчас предложенная система уже частично реализована в Северной столице. Изначально город намерен был продать с торгов помещения, стоимость аренды которых составляет менее 50 у. е. за 1 кв. метр в год. Однако 20 апреля 2007 года Валентина Матвиенко, выступая на заседании Общественного совета по малому предпринимательству, объявила мораторий на торги. Она признала, что такие помещения продаваться не могут. Правда, реализация этого обещания затянулась до 11 июля.

В настоящее время без согласия временного «хозяина» помещения не могут быть выставлены на торги. Для этого нужно только отвечать вышеуказанным критериям добросовестности и доказать статус субъекта малого предпринимательства (среднесписочная численность и т.д.). Преференций при продаже действующие арендаторы пока не получили, но и лишить их используемого имущества КУГИ не имеет права.

Впервые о выкупе помещений арендаторами заговорили еще в 1994 году. Причем, получить в собственность государственную недвижимость можно было по смешным на сегодняшний день ценам – сумму арендной платы за два года. Учитывая, что основные споры в городе на Неве сейчас разворачиваются вокруг недорогих помещений (до 50 у.е. – примерно 68 долларов в год), ее цена по методикам середины 90-х составила бы около 130-140 долларов за кв. метр. Но даже по таким ценам на выкуп пошла ничтожна малая доля арендаторов.

Преференции, предусмотренные проектом федерального закона, планируется предоставлять до 1 января 2009 года. Учитывая, что этот закон еще не принят, воспользоваться преимуществом можно будет в лучшем случае в течение года. Причем никто не обязывает собственников (региональные и муниципальные органы по управлению имуществом – КУГИ и КУМИ) именно в этот период приватизировать недвижимость. То есть вместо того, чтобы продавать имущество по явно заниженной цене и с большими проблемами (рассрочки и т.п.), собственникам будет выгоднее просто подождать 2009 года и выставить дорогостоящие помещения на аукцион.

Антон Одынец,
специально для «Фонтанки.ру»

Ранее по теме:
Предпринимателям помогут с арендой помещений
Малый бизнес не «задушат в объятиях»
Смольный ручается за малый бизнес