Ни вверх, ни вниз: что происходит с ценами на рынке новостроек

Цены на жилье на первичном рынке Петербурга и Ленобласти в первом полугодии колебались в пределах 1 % и сильно не изменились. В среднем по городу в сегменте масс-маркет они сейчас составляют около 215–230 тыс. рублей за квадратный метр, в пригородной зоне — 140–150 тыс. рублей. Перспектив для серьезного повышения или понижения застройщики не видят — если, конечно, не будет каких-то глобальных потрясений.

СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» вместе с «Фонтанкой» опросили ведущих застройщиков города, чтобы узнать, какие факторы сейчас больше всего влияют на цены и почему заявления о возможном падении цен на первичном рынке необоснованны.

Около нуля

В первом полугодии средняя цена квадратного метра стабилизировалась во всех сегментах, причем как в Петербурге, так и в пригородах. По оценкам экспертов цены если и выросли, то не больше, чем на 1 %.

— Средняя стоимость «квадрата» в сегменте масс-маркет в Петербурге сейчас составляет 216,4 тысяч рублей, в пригородной зоне — 143,2 тысячи рублей, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — Рынок вышел на так называемое «плато» после периода бурного роста средних цен, который отмечался в предыдущие годы.

По ее словам, это было вполне ожидаемо — ситуация повторяется не в первый раз за все периоды наблюдений.

— В 2023 году цены на строящееся жилье в петербургской агломерации достаточно стабильны, — подтвердила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — В Санкт-Петербурге они находятся на уровне 230 тысяч рублей за квадратный метр. В Ленинградской области — примерно 148 тысяч рублей.

В среднем же по всей агломерации цены колеблются вокруг показателя в 205–210 тыс. рублей за кв. м.

В аналитическом центре RBI отметили, что по классам жилья во втором квартале динамика была разнонаправленная: в эконом-сегменте средние цены снизились на 0,9 %, в комфорт-классе — выросли на 0,7 %, а в бизнес-классе — уменьшились на 3,5 %. Аналитики связывают это, прежде всего, с выводом новых проектов бизнес-класса, расположенных не в центральных локациях.

Ситуация в отдельных компаниях в целом соответствует общерыночным тенденциям. Например, по словам Екатерины Немченко, коммерческого директора холдинга «РСТИ», за первое полугодие 2023 г. цены по объектам компании в среднем выросли на 2 %. «Сейчас средние цены в жилых комплексах «РСТИ» класса комфорт варьируются от 214 до 278 тыс. руб. за кв. м», — уточнила она.

Есть вариации и по отдельным видам квартир. Так, Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» отметил рост интереса к квартирам-студиям в общей структуре спроса, это привело к росту их стоимости во втором квартале этого года на 2 %. «Текущее предложение на рынке по студиям в границах города начинается от 2,8–3,1 млн кв. м за квартиру», — добавил он.

Спрос растет, а цены нет

Факторы для стабилизации цен, в основном, внешние.

— Сокращение предложения, геополитические события, себестоимость строительства, снижение спроса — в целом, все факторы между собой связаны напрямую, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Одно влияет на другое, и в результате сейчас мы видим относительно стабильный уровень цен без резких скачков как в сторону повышения, так и понижения.

— На динамику цен повлияли, в первую очередь, геополитические события и последовавшие за ними экономические меры, среди которых увеличение ключевой ставки и появление различных совместных с застройщиками ипотечных программ, — объясняет Екатерина Немченко.

По ее словам, главными факторами, влияющими на динамику цен, являются темпы продаж, которые напрямую связаны с требованиями покупателей к качественным характеристикам, стоимостью и с условиями приобретения. При этом ситуацию можно охарактеризовать как «рынок покупателя»: идет серьезная конкуренция между застройщиками за внимание клиентов с помощью всевозможных акций, скидок, программ, при этом до 90 % сделок с новостройками в последнее время проходит с ипотекой.

Ольга Трошева говорит, что основной тенденцией стало увеличение спроса во втором квартале 2023-го по сравнению с первым, а также достаточный выбор и отсутствие дефицита на рынке жилья.

— Продажи на рынке Петербурга и пригородов выросли почти на треть — на 29 %, — добавила она. — В мае-июне 2023 года объем сделок сравнялся с пиковыми значениями периода восстановления спроса в августе-сентябре 2022 года.

По наблюдениям аналитиков RBI, второй квартал 2023-го действительно был отмечен некоторым ростом уровня спроса — к примеру, в проекте «МИРЪ» (клубный дом недалеко от Невского проспекта) апрель и июнь стали самыми успешными месяцами по продажам с точки зрения метража, не считая непосредственно момента старта продаж в сентябре 2022 г. При этом сравнивать первое полугодие 2023 года с аналогичным периодом прошлого года вообще не вполне корректно, считает Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI:

— По понятным причинам в феврале-апреле 2022 года наблюдался всплеск ажиотажного спроса, а после — сильный спад. За последний год статистика кажется в целом стабильной, однако я бы не стал строить долгосрочных прогнозов, картина меняется от месяца к месяцу.

Дмитрий Фалкин говорит, что в июле также был виден рост спроса, причем в разных сегментах — при отсутствии существенного роста предложения это дает надежду на оживление рынка. «В бизнес-классе основным драйвером стало существенное падение курса рубля, — добавил Дмитрий Фалкин. — Даже если квартира приобретается не в инвестиционных целях, а для собственного проживания, как это чаще и происходит в проекте «МИРЪ», — колебания валют могут стать для покупателей важным фактором, влияющим на скорость принятия решения о приобретении недвижимости».

В комфорт-классе свою роль в повышении спроса сыграли ожидания повышения ключевой ставки, которые в итоге и подтвердились. Как добавил Дмитрий Фалкин, пока не видно существенного роста ставок по ипотеке, но он неминуемо произойдёт: ряд банков уже заявили об изменении условий выдачи ипотечных кредитов.

А вот отмена околонулевых ставок на стоимость жилья на первичном рынке повлияла не так значительно, как ожидалось. «Скорее, данная мера способствовала укреплению стабилизации среднего ценника по рынку», — пояснил Ян Фельдман.

— Отмена околонулевых ипотечных ставок отразилась на динамике цен лишь частично, — рассказала Екатерина Немченко. — По сравнению с началом действия ипотечной ставки 0,01 %, к завершению данной программы средняя цена квадратного метра сократилась на 5 %. Совместные программы застройщиков и банков по субсидированным ставкам поддержали продажи, но не обеспечили уровень, который привел бы к необходимости корректировать цены в сторону увеличения.

— В текущем году рынок в полной мере ощутил на себе ограничения, которые были озвучены регулятором в конце 2022 года, — говорит Дмитрий Ефремов. — В январе банки достаточно поздно сформировали свои условия по ипотечным программам, а клиенты, которые не спешили закрыть сделку в моменте, находились в ожидании всего спектра условий. Период затишья продолжался до весны, одновременно с этим полностью завершился переход рынка от сверхнизких ипотечных ставок, против которых выступал регулятор. Покупатели осознали, что новых программ не будет, условия действующих определены до 2024 года. Поэтому начали решать квартирный вопрос здесь и сейчас.

От центра до окраин

Средняя цена отличается также в разных районах города. Так, пригород всегда примерно на 30 % дешевле, чем средняя стоимость «квадрата» в городе, — отмечает Ольга Трошева, в городе наиболее бюджетные локации — Новосергиево, Шушары, Каменка, в пригородах — Новосаратовка, Лаголово.

По словам Екатерины Немченко, в административно-подчиненных районах (Пушкинский, Петродворцовый, Колпинский, Курортный) цена на 32 % меньше, чем в обжитых районах Петербурга, и составляет 175 тыс. рублей за квадратный метр, в строящихся объектах Ленинградской области уровень ещё ниже — 146 тыс. рублей за метр, что на 43 % меньше средней цены в Петербурге.

— Ленинградская область привлекательнее в плане цен на недвижимость по сравнению с Петербургом, — соглашается Ян Фельдман. — Средняя цена «квадрата» там составляет около 145 тысяч рублей. Тенденция не нова, однако сейчас у покупателей усилился интерес к проектам на периферии города и в ближайших к нему пригородах.

Он привел в пример стоимость квартир в кварталах ГК «Ленстройтрест», которая варьируется от 129 до 283 за кв. м в зависимости от проекта, они находятся как в черте города — в Приморском и Колпинском районах, так и в Ленобласти — в Янино и Гатчине.

От котлована до сдачи

Квартиры в готовых домах стоят дороже, чем на стадии котлована, хотя разница уже и не так велика, как на заре долевого строительства — проектное финансирование и эскроу-счета повлияли в том числе на возможность роста цен за время строительства.

— В Петербурге разница между стоимостью квартиры в готовом доме и на «котловане» достигает 10–20 % в зависимости от проекта, — рассказала Наталья Кукушкина. — Так, в нашем квартале Parkolovo в Выборгском районе Петербурга разница между «метром» в сданной очереди и в доме на начальном этапе строительства составляет около 20 тысяч рублей. Также мы предлагаем квартиры во второй очереди, которая будет сдана в конце 2023 года — в этом случае разница с готовой первой очередью составляет около 10 тысяч рублей с квадратного метра. Поэтому покупатели оказываются перед выбором: купить квартиру в готовом доме и переехать сразу же, либо сэкономить и выбрать из большего числа планировок.

Екатерина Немченко говорит, что цена квадратного метра между проектами одного класса от уровня «на котловане» до финала стройки зависит в том числе и от локации объектов.

— В городских объектах разница в средней цене варьируется от 2 % до 5 %, в пригородных объектах этот показатель возрастает до 12 %-18 %, — добавила она, отметив, что разница в цене в зависимости от строительной готовности сдерживается использованием проектного финансирования.

— Цены на старте всегда привлекательнее, чем в финале проекта, — резюмирует Ян Фельдман. — Общеизвестно, что чем ближе к сдаче объекта в эксплуатацию, тем ниже риски. В наших проектах разница между очередями, которые мы вводим в этом году, и, скажем, в 2025 году, может составлять от 600 тысяч до 2,5 млн рублей. Поэтому выгода при ранней покупке и возможности подождать достройки дома, безусловно, есть.

Фактор выбора

Поскольку подавляющая доля квартир в сегменте масс-маркет сейчас приобретается в кредит, то покупатели больше смотрят на условия по ипотеке, чем на стоимость квадратного метра, отмечают аналитики.

— Для покупателей сейчас важнее всего размер ежемесячного платежа — именно на этот параметр многие смотрят в первую очередь, — отмечает Ян Фельдман. — Рост стоимости недвижимости и повышение ключевой ставки увеличили платежи. В свою очередь, льготные и субсидируемые программы позволяют снизить сумму до комфортного уровня.

— Учитывая, что около 80 % покупателей «РСТИ» используют ипотечные продукты, главным фактором для принятия решения о покупке выступает ставка по ипотеке и ежемесячный платеж — 38 % и 22 % опрошенных соответственно, — говорит Екатерина Немченко. — Примечательно, что с 2021 г. прирост по данным показателям составил по 10 процентных пунктов.

Среди финансовых условий топ-5, по мнению покупателей, составляют (по убыванию значимости):

1. Ставка по ипотеке;
2. Цена квадратного метра жилья;
3. Итоговая стоимость квартиры;
4. Ежемесячный платеж по ипотеке;
5. Размер первоначального взноса.

— Безусловно, самыми важными факторами являются общая стоимость квартиры и размер ежемесячного платежа по кредиту, так как 95 % всех сделок сегодня — ипотечные, — добавила Наталья Кукушкина.

В аналитическом центре Группы RBI также отмечают, что доля сделок с ипотекой продолжает находиться на высоком уровне 82–85 %, и клиенты делают выбор, основываясь на общей стоимости квартиры и ежемесячном платеже по ипотеке.

Дмитрий Ефремов рассказывает, что покупательский спрос чувствительно реагирует на изменение ипотечных ставок и других условий кредитования. Так, на фоне решения ЦБ РФ о поднятии первоначального взноса по ипотеке резко вырос интерес к покупке. Особенно последствия этого нововведения почувствовали покупатели квартир в проектах стандарт- и комфорт-класса, для которых размер первоначального взноса имеет решающее значение.

— Ключевыми факторами остаются ипотека и государственные меры поддержки, — пояснил он. — От того, как распределяется фокус внимания этой поддержки, зависит возможный рост сегментов. Например, с начала года была расширена «Семейная ипотека», уже к концу первого полугодия ее доля обогнала «Господдержку». Были смягчены условия IT-ипотеки, за несколько месяцев эта программа выросла в два раза по количеству заключенных сделок.

Снижения ждать не стоит

Периодически в СМИ появляются высказывания о том, что в ближайшее время цены должны упасть, но сами застройщики им искренне удивляются и отрицают вероятность такого развития событий.

— Некоторое снижение цен произошло после отмены околонулевых программ — ряд застройщиков закладывал в них существенное повышение стоимости жилья, — объясняет Ян Фельдман, — Также с прошлого года мы находимся в ситуации сокращения спроса и уровня продаж по рынку в целом. В этих условиях серьезно повышать цены большинство девелоперов не стали. Однако, на мой взгляд, и снижения цен не предвидится — они останутся на стабильном уровне, а в ряде локаций и проектов будут плавно расти.

По его словам, существенное снижение произойдет только при условии стабильной геополитической обстановки и неизменной ключевой ставки.

— Пусть рассуждения о снижении стоимости в новостройках останутся на совести этих экспертов, — говорит Екатерина Немченко. — Те, кто действительно в теме вопроса, знают о регулярном росте себестоимости, отсутствии запаса для снижения цен и финансовой модели, заложенной в проектное финансирование. В убыток строить не будут. Есть еще вариант работы с себестоимостью за счет упрощения проектов, но вряд ли эта мера приведет к появлению хороших объектов.

Пока же снижение возможно за счет скидок и акций от застройщиков, а также специальных ипотечных программ. Но, как отмечает Екатерина Немченко, они имеют временные ограничения и распространяются на определенный объем квартир, поэтому не приводят к тотальному снижению цен.

На том же уровне

Дмитрий Ефремов считает, что несмотря на положительную динамику спроса, на рынке сохраняется неопределенность. «Итоговые показатели 2023 года будут зависеть от макроэкономической ситуации и возможных дополнительных потрясений, связанных с геополитическими событиями», — отметил он.

Наталья Кукушкина говорит, что во втором полугодии, при сохранении стабильных внешних условий, ожидается некоторое повышение спроса, что может отразиться на ценах. ««Однако более вероятен сценарий, при котором цены останутся на текущем уровне. А учитывая ослабление рубля, наблюдающееся в последние месяцы, можно констатировать, что в реальности квартиры даже подешевели», — добавила она.

Екатерине Немченко наиболее реалистичным сценарием представляется корректировка цен на уровне 1–2 %.