ПоделитьсяС 1 июня размер первоначального взноса по стандартным ипотечным программам увеличивается до 20%, однако на рынке новостроек это скажется в меньшей степени,
«Фонтанка» вместе со СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» опросила застройщиков города, чтобы узнать, как сейчас обстоит ситуация с ипотекой на рынке жилья и как политика регулятора влияет на рынок.
— Новые требования по увеличению размера первого взноса до 20% с 1 июня текущего года и до 30% с начала будущего года никак не облегчают возможность приобретения недвижимости и ожидаемо негативно скажутся на объемах продаж, — считает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
Но большинство девелоперов уверены, что в целом для рынка новостроек это большой роли не сыграет.
— Ограничения не касаются льготных госпрограмм, которые занимают более 90% в структуре ипотеки, — пояснила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
— В сегменте масс-маркет практически 100% ипотечных сделок — это продажи с помощью льготных ипотечных программ. С помощью стандартной ипотеки проходят единичные сделки, — подтвердил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
— Ставки по господдержке и семейной ипотеке определены до 2024 года, поэтому в случае отсутствия внешних шоков ситуация на рынке начнет выравниваться, — считает Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой».
Напомним, что для ипотеки с господдержкой и семейной ипотеки первоначальный взнос установлен в размере 15%.
Но в целом ситуация складывается таким образом, что условия по ипотеке становятся хуже, а не лучше, в первую очередь для покупателей жилья.
— Несмотря на ожидания всех участников рынка, тенденции к улучшению условий по ипотеке пока не наблюдается, скорее обратное явление, — говорит Екатерина Немченко. — Банки регулярно пересматривают условия ипотечных программ, обновляют ставки, меняют матрицы, но каждый раз не в сторону снижения.
При этом банки продолжают совместно с застройщиками разрабатывать совместные программы, позволяющие покупателям получить интересные условия покупки и обслуживания своего кредита.
— Различные варианты траншевой ипотеки, отсрочки оплаты первого взноса, применение схем кешбэка или эскроу-дисконта, понижение процентной ставки по кредиту до раскрытия аккредитива с заемными средствами перед вводом объекта — всё это поиск схемы, которая понравится покупателям, — добавила она.
Впрочем, политика по ликвидации программ с субсидированными ставками в целом не отразилась на спросе, считает Сергей Терентьев, покупатели просто переориентировались на стандартные льготные госпрограммы. «Если же говорить именно о программах с субсидированными ставками, то спрос на них, безусловно, снизился, так как сейчас размер дисконта от базовой ставки составляет всего 1–2%, — добавил он. — Объем сделок по этим программам сократился с 60% до примерно 15%».
Ипотека в массах
При всех трудностях и «закручивании гаек» ипотека остается едва ли не единственным массовым инструментом приобретения жилья на первичном рынке, если говорить об эконом- и комфорт-классе.
— Доля ипотечных сделок на первичном рынке достигла исторического максимума, сегодня она превышает 90% в общем объеме продаж, — говорит Сергей Терентьев. Он отметил, что околонулевые ставки по ипотеке до сих пор на рынке есть, как это ни удивительно. Но они действуют только ограниченный период времени, как правило, до двух лет, до ввода в эксплуатацию жилого дома. «Такими программами пользуются те, кто хочет снизить ежемесячные выплаты по кредиту на период строительства дома», — пояснил он.
— Сегодня более 90% покупок на первичном рынке в массовом сегменте совершаются с помощью ипотеки, — подтверждает Юлия Ружицкая. По ее словам, программы с околонулевыми ставками работать уже перестали. Сейчас средние ставки по программе господдержки составляют 7,7%, по семейной ипотеке — 5,7%. Стандартные ставки варьируются от 10,9% до 12,8%.
Ставки в течение 2023 года поднимались постепенно. В марте 2023 года минимальные субсидированные ставки по госпрограмме были повышены до 6,5%, по семейной ипотеке — до 4,5%, рассказала Ольга Трошева. В мае минимальные ставки повышены на 0,3%, до 6,8% и 4,8% соответственно.
— Несмотря на повышение ставок, ипотека по-прежнему остается ведущим инструментом для покупки жилья на первичном рынке, — говорит Ольга Трошева. — В апреле доля ипотеки в продажах находилась на высоком уровне марта 2023-го — 88%, основная часть — госпрограмма или семейная ипотека (55% и 37% соответственно), сохраняет популярность траншевая ипотека.
Вмешательство со стороны регулятора и поставленные ограничения привели в 2023 году к тому, что совместные программы банков и застройщиков с субсидированными ставками, столь популярные в 2022 году, потеряли прежнюю привлекательность, рассказала Екатерина Немченко.
— Уже в феврале они составили всего 40% от общего числа ипотечных сделок, а к маю совсем сошли на нет, — говорит она. — В сложившихся условиях покупатели стали выбирать стандартные ипотечные программы с господдержкой. Минимальную ставку можно получить по семейной ипотеке, она составляет от 5,45%. Одним из самых привлекательных условий кредитования является ипотека для IT-специалистов — от 4,4%.
Покупатель в поисках
Доступный первый взнос и приемлемый ежемесячный платеж — то, на что ориентируется покупатель при покупке жилья, говорят эксперты. В массовом сегменте средний размер кредита сегодня составляет
Юлия Ружицкая отмечает, что сейчас снижение ежемесячного платежа достигается за счет более длительного срока кредита:
— Покупатели должны быть уверены в своих возможностях и стараются обезопасить себя, в том числе от жизненных ситуаций, например потери работы. При этом многие закрывают кредит досрочно, но в момент покупки выбирают максимальный срок кредитования. До 2022 года «срок жизни» ипотечного кредита составлял 7–8 лет, оценить поведение сегодняшних заемщиков мы сможем спустя какое-то время.
— Рассматривая покупку в определенной локации, где конкурируют объектами различные застройщики, предпочтение отдается тому объекту, в котором есть выгодное предложение не только по цене, но и по удобству схемы приобретения и последующих платежей, — считает Екатерина Немченко. — Целевая аудитория чутко реагирует на выгодные предложения. Покупатели заинтересованы в простой процедуре согласования, длинном сроке кредитования с минимальным первым взносом и минимальной ставкой по кредиту.
При этом альтернативы популярным в прошлом году совместным программам банков и застройщиков с субсидированной ставкой 0,01% пока нет.
— Эти программы, несмотря на увеличение стоимости договора, давали покупателям новостроек комфортный ежемесячный платеж. Чем выше регулярные платежи по кредиту, тем уже круг заемщиков, которые могут обслуживать кредит, а значит, и купить квартиру, — добавила Екатерина Немченко, обратив внимание еще и на ужесточение требований банков к заемщикам при согласовании ипотеки в последнее время — многим отказывают или согласовывают недостаточную сумму кредита.
Чтобы купить, надо продать...
А вот появление государственных льготных программ кредитования на вторичном рынке могло бы помочь первичному, несмотря на то, что это, очевидно, повысило бы конкуренцию между сегментами.
— Такие нововведения могут увеличить число сделок на рынке готового жилья, а это послужит толчком для повышения активности в сегменте новостроек. Ведь продавец квартиры на вторичном рынке может являться покупателем на первичном, — напомнила Ольга Трошева.
— Сегодня мы видим достаточно сильный дисбаланс между первичным и вторичным жильем, при этом первичный рынок находится в зависимости от вторичного: покупатель жилья большей площади — в большинстве случаев владелец квартиры на вторичном рынке. Это те, у кого уже есть квартира, но они недовольны ее параметрами и хотят улучшать жилищные условия. Поэтому для сегмента комфорт-класса важно, чтобы рынок вторичного жилья был активный, — говорит Юлия Ружицкая. — С этой точки зрения запуск льготных программ на «вторичке» — правильный шаг. Безусловно, на старте он приведет к высокой конкуренции между двумя сегментами, но со временем выравнивание условий по ипотечному кредитованию на «первичке» и «вторичке» даст возможность рынку корректно функционировать и уравняет цены.
По ее словам, рынок должен самостоятельно себя регулировать, а новостройки и «вторичка» конкурировать, прежде всего, качеством продукта: планировками, местами общего пользования, дополнительными опциями, благоустройством, новыми социальными объектами и насыщенной коммерцией.
Сергей Терентьев считает, что наличие такого инструмента поможет людям быстрее продать имеющуюся у них недвижимость и при желании направить эти средства на рынок строящегося жилья. «Разные сегменты рынка недвижимости взаимосвязаны, между ними постоянно происходит переток денег. Всё, что хорошо для рынка недвижимости в целом, поддерживает и рынок первичной недвижимости. В связи с этим можно только приветствовать подобные меры», — отмечает он.
— Появление льготных ипотечных программ для вторичного рынка также окажет влияние и поспособствует перераспределению интереса покупателей, — считает Екатерина Немченко. — В результате корректировки цен продавцами вторичного жилья, связанного с долгим сроком экспозиции квартир, в начале 2023 года разрыв цен на новостройки и квартиры вторичного рынка достиг 20–30%. Принимая во внимание, что большинство сделок являются ипотечными, по совокупности факторов (широкое предложение, возможность договориться, существенная разница в цене, минимизация сроков ожидания), объем продаж на вторичном рынке в случае принятия льготных ипотечных программ заметно вырастет.
При этом Сергей Терентьев напомнил, что на «новую "вторичку"» — только что сданные дома, квартиры в которых продает застройщик, и сейчас распространяются все виды льготных ипотечных программ.
— Новые льготы никак не отразятся на реализации квартир после сдачи в эксплуатацию, поскольку готовые квартиры продаются от застройщика и на них распространяются все госпрограммы кредитования, — подтвердила Юлия Ружицкая. — Выравнивание условий по ипотечному кредитованию на «первичке» и «вторичке» в большей степени даст возможность для развития функции трейд-ина.
По ее словам, в классическом виде трейд-ин предполагает мгновенный выкуп старой квартиры при покупке новой — как это происходит, допустим, на авторынке. Сейчас же чаще используются схемы, когда квартира в новостройке бронируется на какое-то время, пока покупатель не продаст свое старое жилье. «Схема без разрыва в сделке является максимально комфортной и безопасной для покупателя, число сделок трейд-ин с выкупом за год в нашей компании выросло на 38%. Около 80% клиентов, совершающих сделки по программе, переезжают в более просторную квартиру или выбирают жилье большей комнатности», — заключила Юлия Ружицкая.
