ПоделитьсяПродажи жилья бизнес-класса в 2022 году в Петербурге сократились примерно на четверть. Помимо общих геополитических и экономических причин эксперты связывают это с переориентацией части покупателей на рынок массового жилья, где качество выросло, а цены все еще ниже, чем в «бизнесе».
Все в одной лодке
По данным NF Group, в 2022 году в Петербурге на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса было продано 2,9 тыс. квартир суммарной площадью 211 тыс. кв. м — это на 23% меньше по количеству, чем в 2021 году, а по общей площади меньше на 27%. При этом средневзвешенная цена в домах бизнес-класса выросла на 18% и достигла 362 тыс. рублей за квадратный метр.
В сегментах бизнес-класса и масс-маркета падение спроса в 2022 году было примерно одинаковым, отметила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». Причины общие: нестабильность, политические и экономические потрясения, снижение доходов.
— Однако в любые времена люди продолжают покупать жилье, просто в меньших объемах, — продолжила она. — Особенно стабильным является спрос на проекты в сложившихся районах Петербурга, где пятен под застройку осталось совсем немного.
В последний год сегменты бизнес-класса и премиального жилья чувствуют себя не очень хорошо, добавила Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Это связано в первую очередь с текущей экономической нестабильностью. Многие люди, имеющие бюджет на покупку дорогого жилья, сегодня выбирают для вложений другие активы, обладающие большим потенциалом роста стоимости.
— Спрос на проекты бизнес-класса зависит от того, какой сценарий жизни для себя рассматривают потенциальные покупатели в данный момент, — уточнила она. — Связывают ли они стратегически свою жизнь с дорогой недвижимостью в крупных российских городах, как оценивают экономические перспективы таких вложений и так далее.
— В объектах бизнес-класса учтены потребности наших клиентов, а чаще всего это семейные люди с детьми, максимально нацеленные на комфорт и четкое временное планирование, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Поэтому резких колебаний спроса в данном сегменте у нас не произошло. Более того, в феврале текущего года доля сделок по семейной ипотеке по нашей компании составила более 49% и впервые стала основной ипотечной программой для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости.
В NF Group считают, что произошла переориентация части покупателей с рынка бизнес-класса на рынок массового жилья: улучшение качества объектов эконом-класса повысило их привлекательность благодаря более низким ценам.
Меньше нового
Новые проекты в сегменте есть и продолжают появляться, но медленнее и в меньшем объеме. По итогам 2022 года предложение в классе пополнилось на 192 тыс. кв. м, или 3,3 тыс. квартир, отметила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Это на 36% ниже показателей 2021 года в расчете от квадратных метров и на 34% меньше от количества квартир.
— Однако в целом 2021 год является высокой базой для сравнения — на него пришелся максимальный показатель вывода новых объектов на рынок на протяжении последних лет, — добавила эксперт. — Объем предложения на конец прошлого года на первичном рынке города в классе «бизнес» оценивается в 346 тыс. кв. м (5,4 тыс. квартир) — на уровне начала года.
Наиболее активное пополнение предложения, по ее словам, в ближайшей перспективе ожидается в Выборгском районе (старт продаж ЖК «Большой Сампсониевский, 32» компании Legenda (37 тыс. кв. м.), также ряд объектов в Адмиралтейском районе — исторический центр (совокупным объемом порядка 60 тыс. кв. м).
Компания «КВС» в 2023 году планирует вывести на рынок два новых объекта бизнес-класса.
— Один располагается в Калининском районе, в пешей доступности от станции метро «Лесная» и в 10 минутах езды от Петроградской стороны, — говорит Анжелика Альшаева. — Второй — в исторической части города Пушкина, рядом с Екатерининским парком. Оба эти проекта строятся в престижных локациях, где практически нет новостроек в продаже.
— В прошедшем году наша компания вывела в продажу новый объект бизнес-класса в Калининском районе города, на пересечении проспекта Науки и улицы Академика Константинова, — это кирпичный жилой квартал «Наука», рассчитанный на 2 027 квартир, — отметил Сергей Степанов. — В состав проекта также входят детский сад на 280 мест, который будет отделением дошкольного образования школы № 619 Калининского района, и общеобразовательная школа на 1 125 учащихся.
Свое место
На сегодняшний день новостройки бизнес-класса представлены практически во всех районах Петербурга. По словам Сергея Степанова, наибольшая их концентрация приходится традиционно на прилегающие к центру районы города.
Как отметила Ольга Трошева, лидером по спросу среди локаций в бизнес-сегменте стал Выборгский район Санкт-Петербурга — в нем купили почти треть (30%) квартир класса «бизнес» (45 тыс. кв. м), чему способствовала активная застройка промышленных территорий вдоль Большого Сампсониевского проспекта («Черная речка» — «Лесная») и «Сосновка — Удельный парк». На втором месте — Василеостровский район с долей 18%, благодаря тому что в последние годы здесь открылись продажи в ЖК в исторической части острова и на намывных территориях. На эти два района — Выборгский и Василеостровский — приходится половина спроса в классе «бизнес».
При этом Выборгский район на протяжении последних лет продолжает удерживать лидирующую позицию в спросе жилья бизнес-класса, с 2019 года прирост доли составил 4 п.п.
Что касается предложения, то больше всего жилья этого сегмента на конец 2022 года сосредоточено также в Выборгском (21%) и Василеостровском районах (15%). Далее идут четыре района с примерно одинаковыми долями в 10–11% от общего предложения каждый — это Красногвардейский, Приморский, Московский и Петроградский.
Более половины нового предложения в бизнес-классе в 2022 году было сконцентрировано суммарно в Приморском и Центральном районах Санкт-Петербурга — 56% от всего объема. Активно развиваются территории вдоль набережных, редевелопмент бывших промышленных территорий.
— В последние годы границы сегментов становятся все более размытыми, так что отнести проект к тому или иному классу недвижимости все сложнее, — говорит Наталья Кукушкина. — Многие новые проекты, выходившие на рынок в прошлом году, можно отнести одновременно как минимум к двум классам жилья. При этом локации, в которых традиционно строятся проекты бизнес-класса, не меняются — это центр Санкт-Петербурга и близкие к центру районы. Одна из популярных локаций — Черная речка, где спрос держится на достаточно стабильном уровне. Так, на протяжении прошлого года в нашем бизнес-квартале ЦДС «Чёрная речка» мы стабильно продавали около 2 тыс. кв. м жилья в месяц.
Цена — не вопрос
В последний год цены в сегменте бизнес-класса вели себя достаточно стабильно, заметных изменений не было ни в большую, ни в меньшую сторону, отметила Наталья Кукушкина. При этом в сегменте бизнес-класса цена не является решающим фактором принятия решения о покупке, так как основные клиенты в сегменте недвижимости бизнес-класса сегодня — люди, работающие на государство. Их финансовая и карьерная ситуация в данный момент более стабильна, чем у многих представителей частного сектора.
— Если ваш продукт стоит 500 тыс. руб. за «квадрат», то снижение цены даже на 50 тыс. руб. не приведет к вам толпы клиентов, — добавила Кукушкина. — Здесь работает другой механизм привлечения спроса. Также стоит учитывать, что после перехода на проектное финансирование застройщики лишены возможности значительно снижать цены по своему усмотрению. В нашем квартале бизнес-класса ЦДС «Чёрная речка» средняя стоимость квадратного метра на протяжении последнего года находилась на уровне 260 тыс. руб.
Ольга Трошева добавила, что средняя цена 1 кв. м в классе «бизнес» в 2022 году выросла на 15%. На конец 2022 года она составляла 345,2 тыс. руб. за кв. м, в то время как на конец 2021 года — 301,5 тыс. руб.
Судьба сегмента
В 2023 году поведение покупателей во многом будет определяться внешнеэкономической ситуацией, отметила Наталья Кукушкина.
Аналитики NF Group считают, что в краткосрочной перспективе ожидается сохранение и расширение практики различных скидок, бонусов и рассрочек от застройщиков, чтобы стимулировать спрос на готовые квартиры. Вероятно, жилье бизнес-класса продолжит дифференцироваться: одна часть объектов будет упрощаться и переходить в более низкий класс «комфорт», другая останется бизнес-классом в плане качества, но объемы такого продукта сократятся
— Объект бизнес-класса — это всегда качественный проект в удобной локации со всей необходимой инфраструктурой, который всегда будет пользоваться популярностью у покупателей недвижимости на первичном рынке, — подытожил Сергей Степанов. — Люди не перестают улучшать свои жилищные условия, а поддержка семейной ипотеки со стороны государства помогает им в этом. Поэтому я оптимистично смотрю на ситуацию в сегменте бизнес-класса в 2023 году, тем более что февраль текущего году уже показал рост по сумме заключенных сделок по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
