05:29 24.07.2017
С места ДТП на Рузовской унесли двоих
На пляже в Таиланде задержали двух голых россиян
СМИ узнали причину смерти первого советского миллионера Артема Тарасова
В посольстве Израиля в Аммане произошла перестрелка
Сотрудников скорой в Кирове избил пациент
В понедельник в Петербурге ожидаются грозы
Пропавший в Ленобласти студент найден с амнезией
Три человека в Коми погибли из-за отравления суррогатным алкоголем
"Штандарт" вышел из Турку на гонку The Tall Ships Races
СМИ: В Ираке уничтожен «глава полиции» ИГ
EASA выпустила экстренный бюллетень о проверке «Сухой Суперджет 100»
Главе Роспотребнадзора пожаловались на дорогие презервативы
«Золото» Международной математической олимпиады взял петербургский школьник
Футболист «Динамо» получил сотрясение мозга в матче с «Уралом»
На въезде в Россию из Финляндии скопились полуторачасовые пробки
Замглаву приставов Ленобласти пока не арестовали
Глава Роспотребнадзора: в России нужны уроки гигиенического просвещения
Два человека пострадали при пожаре со взрывом в Ленобласти
СК выясняет, как погиб мужчина, повешенный над железной дорогой
Белый дом: Трамп поддержит законопроект о санкциях в отношении России
Финны стали чаще брать потребительские кредиты
Силкин: для Манчини работа в «Зените» — вызов
Московский главк по-своему оценил число участников марша «За свободный интернет»
Аргентинский арбитр спас жизнь футболисту
На КАД пробка: грузовики разлетелись по отбойникам
Британцы нашли, предположительно, золото нацистов на затонувшем корабле
В ДТП под Кировском погибли двое
Прокуратура начала проверку по факту задержек авиарейсов из Турции в Москву
Финские плавучие виллы отправились в Дубай
Жилищники в Петербурге оригинально «исправили» нарушения перед инспекцией активистов
В Госдуме предлагают штрафовать соцсети на 50 млн руб. за отказ удалять информацию
Воронежского активиста избили до переломов после конфликта с ТСЖ
На Дороге жизни одна машину подхватила другую на капот
На "Почте России" в Ростове-на-Дону массово вскрывали посылки
Посол США и спецпредставитель Госдепа прибыли в Донбасс
В Лавриках дачник воспитывал оппонента пистолетом
"Горьковская" открыта на вход и выход
Умер Артем Тарасов – первый легальный миллионер в СССР
Полицию Кронштадта попросили найти продавцов билетов на парад ко Дню ВМФ
«Горьковскую» закрыли из-за подозрительного предмета
В США на концерте рэпера Chance the Rapper пострадали более 90 человек
В Норильске автобус протащил девочку за ногу по дороге
Встретив Росгвардию на месте преступления, квартирный вор придумал хитрость
Warner Bros. официально анонсировала «Чудо-женщину 2»
Полиция прервала вечеринку с дракой в ночном клубе на Ленинском
300 россиян третий день не могут улететь из турецкого Бодрума
В Петербурге прошла очередная репетиция парада ко Дню ВМФ
Военного прокурора Украины заочно арестовали в России
Паломников к мощам все больше – уже 45 тысяч человек в день
Книгу о Pussy Riot в Петербурге представили тайно
Умерла ведущая «Доброго утра» Елена Миронова
Поезд из Петербурга в Сонково «заминировал» телефонный террорист
Посол Катара: Россия станет одним из главных экономических партнеров Дохи
Над путями у Ладожского вокзала несколько часов висит мертвец
Водитель нашел пропавшего 6-летнего ребенка – в 25 км от площадки
На Невском плотно: мосты разведены
Пентагон: покупка Турцией российских С-400 вызвала бы обеспокоенность в Вашингтоне
При пожаре в Челябинской области погибли четыре девочки, сестры
У «Пролетарской» «Логан» нырнул под землю
«Сан-Паулу» отказал «Зениту» в покупке защитника Тавареса
Россияне завоевали 13 золотых медалей во второй день Всемирных игр
В центре Петербурга из Невы выловили мертвого человека
Германия: скандал с Siemens может ухудшить отношения с РФ
В Петербурге ищут шестилетнего мальчика, пропавшего с площадки
Петербурженкам расскажут, как носить хиджаб
Эстонцы прокомментировали открытие мобилизационного пункта у границы
Глава АНБ предложил отказаться от совместной с Россией группы по кибербезопасности
Фургон разбился о контейнеровоз на Маршала Захарова
Республиканцы и демократы США договорились о новых санкциях против России
Рейс из Петербурга экстренно сел в Москве – ребенок на борту остался без матери
Строительство

«Аксиома» несносного самостроя

«Серебряный век» в Озерках заканчивается — одноименный элитный самострой сносят через суд. Внешне все благополучно: город избавляется от головной боли, собственникам компенсируют убытки.
«Аксиома» несносного самостроя

Малоэтажный жилой комплекс «клубного типа» построили на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в центре парка Шувалово-Озерки в 2010 году. Дом на берегу Среднего Суздальского озера застроен и заселен: в продаже остаются всего две квартиры из 56. Выборгский районный суд 13 апреля постановил снести самострой на Большой Озерной улице. Решение пока никем не обжаловано и в законную силу еще не вступило. Но когда и если это произойдет, владелице земли — некой Ларисе Быч — придется ликвидировать постройку за свой счет. Застройщики — компании «Аксиома» и «ИСК Аксиома», которые арендовали участок, обязаны возместить своим клиентам стоимость квартир в полном объеме.

Судебное решение не стало сюрпризом для участников конфликта. Еще в декабре 2015 года Горсуд утвердил мировое соглашение между Госстройнадзором и Ларисой Быч. По условиям договора хозяйка территории должна была соединить по документам три своих разрозненных отрезка земли в один и обеспечить минимальный отступ зданий от границ площадки. Кроме того, Быч дали шанс до конца июля 2016 года получить разрешение на объект капительного строительства. Также ей дали время предоставить проект будущего комплекса в Службу строительного надзора, который одобрили бы, несмотря на существующие постройки — их просто добавили бы в схему нового жилого комплекса.

После этого лендлорд должен был передать дом своим арендаторам для регистрации. И только тогда покупатели «элегантного, в стиле «северный модерн» комплекса смогли бы стать полноправными владельцами своих квартир. В мировом соглашении прописано 62 собственника дома, все они заключили предварительный договор купли-продажи. Лариса Быч знала, на чьи плечи ляжет обязанность по сносу в случае игнорирования требований соглашения. Но своих обещаний женщина не сдержала.

Ни войны, ни мира

Интересно, что условия мирового соглашения изначально были невыполнимы. Даже если предположить, что застройщик пошел бы на снос верхних этажей до разрешенной судом 10-метровой высоты. Даже если представить, что площади нежилых застроек (крытого паркинга) на участке сократят в пять раз. Есть одно неподъемное но. По Правилам землепользования и застройки жилые дома должны отступать от границ участка по меньшей мере на три метра. Как видно из схемы на сайте Региональной геоинформационной системы, стена здания со стороны Большой Озерной улицы примыкает к границам участка вплотную и увеличить отступ нет физической возможности.

скриншот с сайта rgis.spb.ru

Для просмотра в полный размер кликните мышкой

Впрочем, даже левитация здания вглубь участка кажется более осуществимой, чем вероятность выплаты компенсаций жителям незаконных квартир. Как считают в Комиссии по недвижимости регионального Общества потребителей, обитателям дома на Большой Озерной не стоит рассчитывать на получение денег в случае вынужденного переезда. «Процедура выплат затянется надолго, если не навсегда. Надеяться покупателям квартир в домах, построенных без разрешения на строительство на земельных участках, для этого не предназначенных, практически не на что, их деньги, как правило, давно потрачены на эту незаконную стройку и решение суда в реальности невыполнимо. Я не знаю примеров в истории города, когда жители получали деньги от подобных компаний», — сказал зампред Комиссии по недвижимости регионального Общества потребителей Олег Островский. Он отметил, что городские власти не могут нести ответственность за судьбы людей в данном случае: Смольный не может контролировать компании, которые не получили разрешения на строительство, а районные администрации не смогут уследить за каждой индивидуальной стройкой на начальных этапах. «Исполнительные органы по Бюджетному кодексу не имеют права компенсировать таким дольщикам ущерб деньгами города. Город не может даже изъять участок, который находится в частной собственности».

Покупатели жилья должны были почуять подвох, когда «Аксиома» предложила им заключить предварительный договор купли-продажи, подчеркнул специалист. «Форма такого договора правомерна только на вторичном рынке, когда дом уже построен, а квартира оформляется застройщиком в собственность. В строящемся же многоквартирном доме — это пустая бумага, чистый обман граждан», — добавил он. Островский объяснил, что привлекать деньги граждан застройщик может только после того, как получил разрешение на строительство многоквартирного дома, а с 2017 года — и после получения соответствующего заключения Комитета по строительству. Можно строить дом без привлечения денег граждан и продавать квартиры после завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по договорам купли-продажи.

«Еще лет пять назад можно было легализовать через суд право на долю в объекте, построенном без соответствующих документов, потом постепенно получить право собственности, но после постановления Пленума ВС три года назад такая судебная практика прекратилась. Сегодня без правоустанавливающих документов собственником квартиры не стать», — отметил эксперт.

Застройщик: ни дать, ни взять

Стоимость квадратного метра в комплексе начинается от 110 тыс. рублей. Таким образом, самая маленькая квартира — 65 с небольшим «квадратов» — стоила при покупке больше 7 млн рублей. Всего квартир в ЖК 56, и в основном они гораздо больше по площади. То есть, по самым скромным оценкам, обе «Аксиомы» будут должны своим клиентам по меньшей мере 600 – 700 млн рублей.

Перспективы компенсаций таких сумм в случае сноса действительно выглядят уныло, если присмотреться к обеим компаниям, приложившим руку к самострою. По данным СПАРКа, в конце мая 2016 года в ООО «Аксиома» сменился учредитель — теперь это Инна Гончарова, которая учредила также ООО «Анкор» — за эту компанию застройщик поручился перед коммерческим «ОПМ-банком». В прошлом году банк потребовал возврата 95 млн рублей, и теперь, по решению арбитражного суда, долг «повис» на «Аксиоме». «При таком раскладе компания не в состоянии возместить убытки дольщикам. С этого юрлица нечего взять, и учредителя сменили как раз, чтобы прежние смогли избежать субсидиарной ответственности. Покупателей поставят в очередь должников, и в конечном итоге они не увидят ни рубля. Очень красиво все сделали, чисто», — отметил заведующий адвокатской конторой «Малашин и Партнеры» Владимир Малашин.

Учредителями второй скрипки в оркестре самостроя — «ИСК «Аксиома» — числятся Денис Ракитин и Сергей Феоктистов. «Солидарный долг этой компании вместе с ООО «Анкор» и ООО «Пионер-Строй» банку «ФК Открытие» превышает 1,5 млн долларов, что не оставляет надежд на выплаты обманутым жильцам», — добавил адвокат. Венчает безрадостную композицию Лариса Алексеевна Быч, которую арбитраж признал банкротом 26 октября 2016 года. Участники собрания кредиторов вчера, 19 апреля, решили не приступать к «реализации имущества» до формирования объединенного земельного участка и регистрации права собственности, говорится в сообщении на сайте реестра должников.

Кто рискует, тот не пьет шампанское

Единственное, что сейчас могло бы спасти ситуацию, — это привлечение городом нового инвестора для перестройки дома и создание для него интересных условий. «Но существует риск, что компания попросит с жильцов доплаты за переделку и люди сами застопорят проект», — говорит ведущий юрист группы компаний «ЮАП-СПб» Игорь Абалов. Решение Выборгского суда станет переломным моментом для всего рынка недвижимости, считает он. «Застройщики самостроев привыкли регулировать вопрос в суде, привлекать сотни пострадавших, которые останутся на улице без крыши над головой, давить на жалость и решать проблему», — говорит он. Если же дом все-таки снесут, строители получат сигнал: «судебная перерегистрация» больше не работает. А если же самострой сохранят в том или ином виде, это может повлечь за собой очередную волну самостийной застройки, прогнозирует Абалов.

Во всех вариантах развития событий юрист предостерегает от оформления недвижимости по предварительному договору. «Закон предусматривает покупку по договору долевого участия, жилищный корпоратив, вексельные схемы. А этот документ — всего лишь псевдодолевое участие. Отсутствует гарантия публичной достоверности — мы не знаем, сколько человек претендует на ту же квартиру, один или 21, ведь нет учета Росреестра, они не проходят регистрацию. Нельзя прописаться в собственной квартире, нельзя ее продать. Не возникает никаких залоговых прав на участок под домом, — перечисляет он недостатки. — Покупатель лишен всех гарантий 214-го Федерального закона. И эти сложности не искупаются выгодной ценой или удачным местоположением».

Жильцы самостроя должны были сразу понимать, что их дом — не жилец, грустно каламбурят в Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти. При этом председатель комиссии по правам потребителей Александр Гиновкер, похоже, единственный, кто в появлении самостроев обвиняет чиновников. «Самострои — это недоработка местных властей. Когда застройка возводилась — никого это не волновало. Это же не сарай, чтобы не заметить его появление под носом. Говорить о коррупции нельзя, не имея доказательств, но такое неведение, мягко говоря, удивляет», — отметил риелтор.

Смольный должен усилить контроль за индивидуальными постройками во избежание повторения ситуации с Большой Озерной. «Нужен тщательный контроль на начальном этапе стройки, еженедельные проверки документов, чтобы, если что-то пойдет не так, останавливать процесс еще на стадии котлована. Это же не иголка в стоге», — заключил он. Гиновкер также сказал, что клиенты часто интересуются самостроями из-за сравнительно низких цен. Стоимость 1 кв. м в «Серебряном веке» дешевле среднегородской цены «метра элиты» на 40 – 50 тыс. рублей. «Если строение не представляет угрозы безопасности людям, а в большинстве случаев это полноценные крепкие современные дома, сносить их, может, и правильно с принципиальной точки зрения, но, кроме обострения социального напряжения, такая мера ничего не принесет». Также специалист посоветовал не воспринимать решение Выборгского суда как своеобразное «страхование рисков» при покупке сомнительного жилья. «Врагу бы не пожелал столкнуться с нашим исполнительным производством. Рисковать при покупке, чтобы потом годами ждать копейки со своих миллионов, — себя не любить», — сказал Гиновкер.

Пока все дома

Госстройнадзор получил право подавать иски о сносе самовольно построенных объектов пять лет назад, но на практике до уничтожения многоквартирных самостроев в Петербурге дело пока ни разу не дошло. Как рассказали «Фонтанке» в Госстройнадзоре, застройщики по решению суда, как правило, приводят свои творения в соответствие с законом. Обычно приходится сносить пристройки, освобождать застроенные арки домов, снижать высотность.

«Исполнение решений суда возложено на судебных приставов, и объекты не сносятся из-за отсутствия финансирования», — добавил собеседник издания в службе.

Мировое соглашение можно заключить на любом этапе судебного процесса, даже после вступления решения в силу, как это произошло с домом 22 по Горной улице. Здание построили в 2011 году без разрешения на строительство и с нарушениями по высоте. Два года спустя суд «приговорил» дом к сносу, а в декабре 2016 года Госстройнадзор и собственник участка «помирились». Хозяйка земли Анна Ярулова, экс-супруга главы Северо-Западной строительной корпорации Михаила Голубева, должна до сентября 2019 года получить нужные разрешительные документы и узаконить здание, где живут 30 семей.

Всего в Петербурге около 200 объектов самовольного строительства. В середине марта Госстройнадзор запустил электронный сервис «Осторожно, самострой!». Застройщика теперь можно проверить на «серьезность намерений», поискав его в реестре актуальных судебных решений по сносу. Базу данных обещают регулярно обновлять.

Айгуль Абдуллина,
«Фонтанка.ру»

 


© Фонтанка.Ру

Подписывайтесь на канал "Фонтанка.ру" в Telegram или Viber, если хотите быть в курсе главных событий в Петербурге - и не только.

добавить комментарий
Помните, что все дискуссии на сайте модерируются в соответствии с правилами блога. Если вы видите комментарий, нарушающий правила сайта, сообщайте о нем модераторам.
комментарии пользователей (51)
30 апреля 2017 г. 23:38
Schwarzfahne: Вы мне нравитесь по ходу мыслей..."Зомбимуравейники" это класс... Я в бытность помню согласования проектов застройки плотно с "Урбанистами" общался по проектам, там все было расписано даже количество парковочных мест для машин и помоек.Что все для отменили уже ?
30 апреля 2017 г. 23:33
абк78: Забыли добавить, что в КРЕДИТ большинство.
23 апреля 2017 г. 19:38
Vldmr: А сейчас в студиях на Парнасе. Прогресс огромный за полвека.
22 апреля 2017 г. 08:44
Виной всему, слишком мягкое законодательство в стране. Не администрация, не стройнадзор не наделены правом приходить к собственнику самостоятельно и останавливать работы. Только лишь по жалобе соседей, власти могут фиксировать нарушение и обратиться в суд. А в суде собственник начинает умышленно затягивать процесс. За это время можно и построить, и продать, и ещё много чего сделать.
21 апреля 2017 г. 11:16
Gr3m: так, вроде, написано, что разрешения на строительство не было, нет? вопрос в другом — это строительство без разрешения должны были увидеть и пресечь, не допустив продажи незаконно возведенного объекта
СМИ2
MarketGid News
24СМИ. Агрегатор
Lentainform