ПоделитьсяЗаконодатели упростили процедуру изъятия банками недвижимости у заемщиков, своевременно не вернувших ипотечный кредит. Уже с 1 июля продать находящуюся в залоге квартиру можно будет «без суда и следствия». Но новый закон содержит много неясностей и опасностей для всех участников рынка, а потому, как считают опрошенные эксперты, в итоге не скажется снижением ипотечных ставок.
Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает, что для обращения взыскания на любое принадлежащее частному лицу жилье банк должен обратиться в суд и дождаться вступления в силу решения. Такая процедура призвана защитить собственников от возможных злоупотреблений со стороны кредиторов, но на практике часто приводит к обратному – затягиванию судебных споров со стороны недобросовестных заемщиков. Тогда как желающим добровольно урегулировать спор клиентам никто не мешает совместно с банком реализовать заложенную недвижимость, рассчитаться по долгам и получить разницу.
От суда не зарекайся
Принятые в конце минувшего года и вступающие в силу с 1 июля 2014 года поправки в Гражданский кодекс РФ расширяют возможности так называемого внесудебного обращения на предмет залога. В первую очередь, допуская изъятие жилой недвижимости без обращения к служителям Фемиды.
Оговорка о внесудебном обращении должна быть прописана в соглашении, которое наряду с договором ипотеки подлежит государственной регистрации в Росреестре (традиционно именуемом в Северной столице ГБР). Требовать изъятия и продажи квартиры банк вправе только при систематическом нарушении со стороны заемщиков – просрочки внесения текущих платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, даже если каждая такая просрочка была незначительна. В то же время, погасив задолженность, заемщик в любой момент вправе прекратить реализацию изымаемой недвижимости.
«Конкретный порядок обращения определяется в соглашении сторон, – поясняет Станислав Данилов, партнер, руководитель корпоративной практики юридической компании Pen&Paper. – Обязательное условие – уведомление собственника об обращении не менее чем за десять дней. Также кредитор обязан провести торги и принять иные меры с целью максимизировать выручку. Кроме того, если заемщиком является гражданин (не зарегистрированный как предприниматель), то банк не вправе оставить объект за собой или продать конкретному лицу».
Большинство опрошенных журналистом «Фонтанки» кредитных организаций признались, что пока не анализировали нововведения. Уклонились от комментариев и в Ассоциации банков Северо-Запада. А в «ВТБ24» убеждены, что любой внесудебный порядок взыскания залогов таит в себе серьезные юридические риски. «Поэтому наш банк изымает находящиеся в залоге по договору ипотечного кредитования квартиры исключительно на основании решения суда. Хотя в Санкт-Петербурге такие случаи носят единичный характер. Как правило, оказавшиеся не в состоянии исполнять далее свои кредитные обязательства ипотечные заемщики разрешают свои проблемы во внесудебном порядке – с разрешения банка самостоятельно продают находящуюся в залоге недвижимость. К тому же банк кредитует покупателей залоговых квартир по более выгодной, по сравнению с базовой, процентной ставке», – говорит Иван Макаров, пресс-секретарь регионального филиала банка «ВТБ24».
От суда не зарекайся
А правовых рисков в новом законе действительно предостаточно. Так, старший юрист компании Rightmark group Мария Смирнова отмечает, что если договор ипотеки удостоверен нотариально, то для обращения взыскания на квартиру нотариус совершает исполнительную надпись. После этого банк обращается в службу судебных приставов, которые займутся изъятием и продажей недвижимости.
Такое условие может аннулировать все преимущества нового порядка. Ведь законодатели уже неоднократно пытались ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с жильем. Пилотный проект по участию частнопрактикующих служителей юстиции при оформлении таких договоров был запущен в Санкт-Петербурге уже в этом году. В итоге решение вопроса об изъятии квартиры будет зависеть уже не от служителей Фемиды, а от порой не очень оперативной работы приставов, а недобросовестные заемщики получают возможность оспаривать каждое их действие, намеренно затягивая реализацию квартиры. Также банку придется оплачивать работу нотариусов – тариф за совершение исполнительной надписи в размере 0,5 процента от реальной стоимости продаваемой недвижимости (но не более 20 тысяч рублей).
Пан или бомж
Формально во внесудебном порядке можно изъять даже единственную квартиру заемщика. Но закон предусматривает, что это допускается, только когда соответствующее соглашение было подписано уже после наступления оснований для обращения, то есть – многократной просрочки. Таким образом, не желающему решать дело миром собственнику заложенной недвижимости опять же предоставляются основания для злоупотреблений. Более того, спорная ситуация может возникнуть и с добросовестным заемщиком, который брал кредит на покупку второй, третьей или иной квартиры, но к моменту возникновения спора об обращении она стала единственной. По мнению Станислава Данилова, оговорка о внесудебном решении в этом случае не действует, а единственное жилье без суда изъять не удастся.
Юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Михаил Романов не исключает и злоупотреблений со стороны банков и коллекторов. «Они будут оказывать колоссальное давление на собственников квартир. Ведь заключение таких соглашений после наступления условий для обращения взыскания на имущество в большинстве случаев выступает не в интересах собственников квартир», – полагает юрист.
Проблемы могут возникнуть и у добросовестного приобретателя жилья, изъятого банком во внесудебном порядке и проданного с торгов. Ведь заемщик может подать иск о признании их недействительными из-за несоблюдения, возможно, формальных условий (например – порядка уведомления или оценки просрочки). «Не думаю, что банки станут идти вразрез с законом и требовать обращения взыскания с нарушением необходимых для этого условий. Ведь при признании торгов недействительными кредитной организации придется возвращать полученные за квартиру деньги», – убеждена Мария Смирнова.
Неясность всех этих вопросов не позволит банкам широко применять новую схему изъятия залогов. «Нововведения вряд ли окажут какое-либо значимое влияние на рынок ипотечного кредитования. Мы не планируем пока как-то менять свою стратегию взыскания и продолжим и дальше разрешать все проблемные ситуации, возникающие у клиентов, без каких-либо односторонних действий с нашей стороны: либо путем переговоров с заемщиками, либо путем судебных разбирательств», – говорит Иван Макаров.
Павел Нетупский, «Фонтанка.ру»
