Кровные 25 кв. м. Гаражам дали права наравне с дорогами и новыми кварталами

Верховный суд России защитил владельцев гаражей от произвольного изъятия их участков. Главным аргументом стала ст. 34 Градостроительного кодекса РФ, которая обязывает власти при планировании развития учитывать уже существующую сложившуюся застройку, а не делать вид, что ее не существует.

В понедельник, 27 апреля, Верховный суд опубликовал недавнее решение о праве владельца гаража на выкуп земли под ним. До этого автомобилисту пришлось судиться с городскими властями, которые настаивали на том, что имеют право в любой момент расторгнуть бессрочную аренду во имя развития городских территорий и во благо всех жителей.

Власти Петербурга почти всегда находили действенные способы для судебной защиты своих позиций, будь то желание строить дороги, социальные объекты или жилые дома. Но новое решение может стать аргументом для разворота крайне негативной для автомобилистов практики. Но сперва им надо будет хотя бы придумать, как доказать, что их гараж — это капитальное строение. А затем убедить судей, что право их частной собственности важнее планов развития города.

Интрига кинофильма «Гараж» Эльдара Рязанова начинается с сообщения об утверждении генерального плана реконструкции района. Согласно которому часть выделенного кооперативу участка решено отобрать под скоростную магистраль.

«Подвинуть её нельзя — она нужна всему городу», — резюмировал герой Валентина Гафта.

В аналогичной ситуации оказался и член автогаражного кооператива «Ион-1». Земельный участок площадью 15,8 тыс. кв. м почти в центре Рязани на правах бессрочной аренды был выделен его кооперативу в 1999 году. Но через десять лет городская администрация утвердила план развития территории, предусматривающий строительство на месте гаражей нового поселка. По этой причине автолюбителю отказали в приватизации (признании права собственности) 25 кв. м под гаражным боксом.

«С момента утверждения документации по планировке территории ранее утвержденная признается утратившей силу», — резюмировал Рязанский областной суд.

Обращаясь в высшую инстанцию, рязанец утверждал, что является членом кооператива, полностью выплатил паевой взнос и не имеет задолженности. Этих аргументов вполне хватило Верховному суду, чтобы отменить решение областного суда и, более того, дать четкое указание местным властям, как избежать подобных споров в будущем: «При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего использования земель». Если вдаваться в подробности, это почти дословная цитата пункта 4 части 1 статьи34 Градостроительного кодекса.

Под предлогом развития территорий решения о сносе гаражей часто принимаются и в Петербурге. Еще в 2007 году Смольный заявил о перспективе полного избавления от одноэтажных (плоских) гаражей («Фонтанка» писала об этом — «Гараж исчезнет как класс»). Вице-губернатор Александр Вахмистров практически повторил финальную тираду директора рынка: «А частные гаражи мы снесем, как уродующие лицо города. И по этому месту будут мчаться автобусы и троллейбусы». Так, с целью прокладки одного из перспективных участков Широтной магистрали (ШМСД) в Красногвардейском и Невском районах демонтируют более трех тысяч боксов.

Попытки владельцев гаражей приватизировать законно занимаемые участки чаще всего терпят фиаско. Так, один из петербуржцев в 1995 году приобрел гараж на Долгоозерной улице. Но в 2008 году городское правительство решило построить вместо боксов многопрофильную больницу. Суды констатировали, что реализация проекта комплексного развития территории позволяет администрации отказать в предоставлении участка в собственность.

Аналогичное решение было принято и по иску собственницы построенного еще в 1968 году гаража на территории коллективной автостоянки (КАС) «Северная». Смольный отказался пролонгировать действовавший много лет договор аренды, запланировав на месте стоянки строительство социальных объектов.

Как и рязанец, многие владельцы гаражей в Петербурге оказываются жертвой расторжения договоров аренды участков. В советское время в документах чаще всего фигурировало предоставление государственных (иных и не было) земель в бессрочное пользование, однако у нас в городе, как правило, формулировки были другими.

Как, например, в коллективном иске от 34 членов кооператива «Гараж-1» на улице Фучика. Спорный надел был выделен райисполкомом в 1995 году. Суд выяснил, что на самом деле участок «предоставлялся некоммерческими организациями автовладельцев в краткосрочную аренду для хранения транспортных средств». Кроме того, реализуя «полномочия в сфере градостроительной деятельности, планирования и развития городских территорий», город на законных основаниях принял решение о застройке территории жилыми домами.

Поэтому эксперты положительно оценивают решение высшей инстанции. «Оно направлено на защиту права всех собственников, в том числе миллионов владельцев гаражей по всей стране», — убежден юрист Игорь Шануренко.

Схожего мнения придерживается и директор компании «ЮрСфера» Сергей Фомин: «Территории гаражных кооперативов нередко переводятся в иные функциональные зоны (жилая застройка, общественно-деловая и т. д.), что создает формальный конфликт между фактическим использованием и новыми регламентами. Верховный суд России закрепляет важный принцип: если участок десятилетиями использовался под гаражи, сама по себе смена градостроительной документации не должна автоматически вести к утрате прав или к признанию такого использования „неправомерным“. Теперь в спорах можно опираться не только на формальные документы, но и на реальное, исторически сложившееся использование земли».

Действующий с сентября 2021 года федеральный закон предусматривает упрощенную процедуру регистрации прав на ранее построенные гаражи и занимаемые ими земельные участки.

Однако «гаражная амнистия» распространяется только на боксы, являющиеся капитальными строениями. На практике таковыми не признаются не только сборные металлические конструкции, но и кирпичные или даже железобетонные строения. Поэтому большинству владельцев гаражей не удается оформить собственность.

Так, владелец кирпичного бокса пыталась зарегистрировать право на участок, выделенный для размещения гаражей распоряжением исполкома Московского района еще в 1955 году.

«Для отнесения объекта к недвижимому имуществу, помимо прочной связи с землей, необходимо, чтобы объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил», — заключил тогда суд.

Журналисту «Фонтанки» удалось найти только одно положительное решение петербургских судов по «амнистии». Елене Егоровой, получившей в наследство построенный в 1959 году бокс на улице Комиссара Смирнова, удалось доказать, что он является капитальным строением: «Гараж имеет бетонный ленточный фундамент, создан из строительных материалов, используемых для капитального строительства (кирпич, сборные железобетонные плиты), имеются коммуникации, специально отведенные к зданию (электрические сети); перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно», — заключил суд, удовлетворяя иск о признании права собственности на земельный участок.

Вышестоящие инстанции поддержали эти выводы, отклонив жалобы чиновников Смольного.

«Понятие объекта капитального строительства в законодательстве сформулировано крайне неудачно, что позволяет судам не признавать таковыми даже железобетонные боксы. Поэтому „гаражная амнистия“ в Санкт-Петербурге хромает на обе ноги. И потребуется не одно решение Верховного суда России, чтобы она заработала как надо», — полагает Игорь Шануренко.

Во Всероссийском обществе автомобилистов (ВОА), в ведении которого находится около половины гаражей в Петербурге, также отмечают, что большинство боксов не признаются капитальными строениями и под «гаражную амнистию» не попадают.

«Вместе с тем цели, ради которых объявлялась „амнистия“, давно реализованы. Еще с 90-х годов в городе проработаны вопросы оформления, купли-продажи и наследования гаражей. Боксы, как металлические, так и кирпичные или железобетонные, регистрируются как движимое имущество. Их владельцы получают специальный документ — паспорт, подтверждающий право собственности. Все петербургские гаражи, находящиеся в ведении Всероссийского общества автомобилистов, надлежащим образом оформлены и зарегистрированы», — заявил «Фонтанке» представитель ВОА Георгий Красавцев.

По словам защитника прав автомобилистов и члена Общественной палаты России Александра Холодова, в Петербурге так и не принят городской закон, призванный реализовать «гаражную амнистию»: «Кроме того, большинство гаражей входят в кооперативы, общественные организации или даже частные компании. Чтобы зарегистрировать права на отдельный бокс, нужно выделить участок условно 3 х 6 метров, сделать его надлежащий план и оформить другие документы».

На самом деле, закон о правах владельцев не признаваемых недвижимостью гаражей петербургские парламентарии приняли еще в 2011 году. Правда, легализуя сам статус такого строения, этот закон по факту регламентирует лишь процедуру их сноса. В «методичке» КУГИ определена и базовая стоимость выплачиваемой компенсации: 46 тысяч рублей за металлический, 63 тысячи — железобетонный и 67 тысяч — кирпичный бокс. Тогда как реальная стоимость таких строений чаще всего составляет сотни тысяч рублей.

Так, принадлежащий Александру Сосновских железобетонный бокс на территории ГСК «Дружинников ГАИ» беспристрастная экспертиза оценила в 560 тысяч рублей. Участок кооперативу был предоставлен еще в 1968 году, но в 2003 году оказался в зоне строительства ШМСД. Признав отчет оценщика доказательством объективной рыночной стоимости, Смольнинский районный суд принял решение о её взыскании с ведущего строительство магистрали АО «ЗСД». Однако апелляционная инстанция пришла к выводу, что поскольку компенсация выплачивается за счет городской казны, должен применяться «прайс» КУГИ. В итоге выплату урезали до 80 тысяч.