«Комфорт» заказывали? Можно ли верить делению на классы на рынке петербургского жилья

Хотя границы между классами жилья в Петербурге размытые и нечеткие, но тем не менее деление на «комфорт», «бизнес» и «элиту» нельзя назвать совсем уж условным. Есть наборы критериев, определяющих уровень жилья, и опции, которых от него ждут при заявленном классе. На сегментацию влияет запрос покупателя и экономическая ситуация — основополагающим сегодня на петербургском рынке стал комфорт-класс.

Участники круглого стола «Фонтанки» рассказали, что формирует классы недвижимости и для чего они нужны.

Говоря о критериях классов жилья, почти все участники подчеркивали их размытость: четко определить класс по определенному набору почти невозможно.

— Основной критерий, определяющий класс проекта, — качество и степень продуманности среды, которую он предлагает, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Чем выше класс, тем больше внимания уделяется приватности и индивидуальности. Это выражается в уменьшении числа квартир на этаже, разнообразии планировочных решений, увеличенной высоте потолков, наличии чистовой отделки и цифровых решений — от умного дома до доступа через биометрию. Важную роль играют архитектурный облик, эстетика общественных пространств, насыщенность инфраструктурой и масштаб благоустройства. Всё это формирует реальную потребительскую ценность и позволяет отнести объект к определенному сегменту.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, отметила: размытие границ классов отчасти связано с тем, что описание классов не закреплено законодательно, а отчасти — с тем, что у каждого покупателя индивидуальный подход к этому вопросу. К этому добавляется влияние внешнего контекста — например, престижное место. На рынке известны проекты с потолками 2,8 метра и штукатурными фасадами, которые из-за расположения в топовом районе относятся к бизнес-классу.

В законодательстве нет четких критериев, но тем не менее есть определенные факторы, влияющие на классификацию. Как рассказала Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1», это расположение новостройки, ее архитектурное решение, способ строительства и технологии, собственная инфраструктура.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов считает, что границы между классами довольно четкие, если рассматривать наиболее характерные примеры. Покупатели обычно не очень глубоко вникают в эти градации, фокусируясь на том, что именно им предлагают за определенные деньги.

— Классификация одновременно и условная, и более чем конкретизирующая, — пояснил он. — Условная, поскольку она не официальная и в нормативных документах не присутствует. Конкретика же находится легко, на уровне сравнений десятков параметров проектов: от высоты потолков и материалов фасадов до качества отделки и количества квартир на этаже.

— В последние годы появилось множество подклассов — бизнес-лайт, комфорт плюс и так далее, — продолжил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Как не было, так и нет четких утвержденных стандартов, как, например, с отелями или бизнес-центрами. Из-за возросшей стоимости участков в черте города основополагающим фактором продолжает оставаться местоположение. Ближе к центральным районам реализуются жилые комплексы бизнес-класса (и здесь для того, чтобы называться «бизнесом», не особо важна их «начинка»), в спальных районах — комфорт-класс, в районах прикадья — недорогое жилье массового спроса. Например, проекты со схожими потребительскими характеристиками, но по-разному удаленные от центра города могут относиться к разным классам, что будет влиять на их цену.

— Для обеспечения стабильного уровня продаж девелоперы могут оперировать двумя ключевыми стратегиями: низкая цена или повышение привлекательности продукта, — рассказал Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». — Опыт показывает, что качество и наполнение проекта формируют спрос лучше, чем незначительное понижение стоимости квадратного метра за счет отказа от базовых опций.

— Официальной градации нет, существует лишь «Единая методика» РГР/РЖС, и классификация часто определяется каждым застройщиком индивидуально, — напомнил Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung. — Границы между классами жилья в Петербурге стерты — рынок плавно перешел от экономкласса к комфорт или комфорт плюс. Кстати, в регионах совсем иная ситуация. То, что продается во многих городах-миллионниках как премиум, в Петербурге считалось бы комфорт плюс или бизнес-классом.

Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», считает, что классификация сегодня всё чаще служит маркетинговой навигацией, а не объективной шкалой. Раньше можно было опереться на четкие параметры: площадь квартиры, плотность застройки, инженерия, отделка, двор. Сейчас же застройщики предлагают «комфорт с элементами бизнес-класса», а то, что раньше считалось премиумом, теперь встречается и в стандартных проектах.

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Денис Бабаков отметил: ключевым критерием, как и прежде, остается локация, но само ее понятие несколько трансформировалось. Если раньше главным был лишь престиж района, то сейчас учитывается комплексная оценка инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая обстановка и даже социальная среда. Например, бизнес-класс может присутствовать даже в относительно новых районах, если они грамотно спланированы и в них развитая инфраструктура. Но именно продуктовое наполнение проекта определяет его сегмент.

— Формально в России существует только один закрепленный класс жилья — «стандартное», согласно классификации Минстроя, — добавила Елизавета Конвей, директор по стратегическому развитию, управляющий партнер ELEMENT. — Остальные категории — «комфорт», «бизнес», «премиум», «элит» — используются рынком, но не имеют юридического статуса. На практике это делает систему достаточно условной: маркировка не всегда отражает содержание. За последние годы покупатель стал избирательнее, и рынок выравнивается по ожиданиям, но не по уровню исполнения.

Екатерина Ульянова, директор департамента маркетинга и продукта GloraX, обратила внимание, что подход к классификации может существенно различаться в зависимости от региона. Например, жилой комплекс, который в Москве или Петербурге отнесут к комфорт-классу, в городе с менее развитым рынком могут воспринимать как бизнес-класс — из-за слабой конкуренции и более скромного предложения.

По словам Максима Жабина, директора по развитию ГК «ЕДИНО», рынок прошел серьезную трансформацию. То, что 10 лет назад считалось комфорт-классом, сегодня — базовый минимум, ниже которого покупатель не готов опускаться. А понятие «экономкласс» уходит, потому что нельзя экономить на базовых потребностях: воздух, свет, безопасность, транспортная доступность, зеленые зоны. Эта трансформация стартовала, как ни странно, с регионов, где в условиях более жесткого спроса начали формировать свои стандарты качества, создавая нечто среднее между классами.

Филипп Шраге согласился, что экономкласс почти исчез — его доля на первичном рынке город сократилась с 40–43% в 2019 году до 7–8% в 2024–2025 годах. Экономкласс сохраняется лишь в виде узкой ниши: стандартные панельные проекты без благоустройства и сервисов, зачастую в отдаленных районах.

— С 2018 года в нашей стране официально нет такого класса, как эконом, — есть стандарт, — отметил Денис Бабаков. — Квартира теперь представляет меньшую ценность, поэтому, помимо строительства домов, девелоперы создают среду с благоустройством, игровыми зонами, МОПами.

Как рассказал Дмитрий Комендантов, заместитель директора департамента развития проектов Setl Group, класс комфорт — это, как правило, проекты массового сегмента и комплексного освоения территорий. Класс высокий комфорт — проекты, приближенные к бизнес-сегменту: их отличают более дорогие материалы на фасадах и в МОПах, повышенные требования к благоустройству, архитектурное остекление балконов и лоджий, системы умного дома. Они создаются с учетом более глубокой кастомизации, а квартирография в них, как правило, менее плотная.

— Самый широкий в плане соответствия заявленным критериям, на мой взгляд, комфорт-класс, — говорит Мария Орлова, — что связано с его положительными характеристиками по отношению к экономклассу: последний старательно пытается мимикрировать под «комфорт» из-за меняющихся требований покупателей. Это наглядно видно, если сравнить сегодняшние проекты с построенными в 2000–2010 годах. Комфорт-класс, наиболее популярный на данный момент сегмент, проектируется уже по индивидуальным архитектурным проектам. Частым решением становится более дорогая технология вентилируемых фасадов. Для экономкласса характерен типовой панельный проект с минимумом фасадного декора, помещения с низкими потолками — до 2,6 м — и маленькими окнами. Инфраструктура останется на базовом уровне: парковка и детская площадка.

— То, что раньше называлось «эконом», постепенно исчезает как термин, — продолжил Дмитрий Ефремов. — Рынок массового жилья фактически трансформировался в единую категорию массмаркета, внутри которой различия между проектами формируются за счет набора характеристик: архитектурных решений, благоустройства, уровня инженерии, а также расположения и инфраструктурного контекста.

Количественно проектов комфорт-класса в последние годы стало больше, и этот сегмент, по сути, поглотил «эконом». Причин, по словам Сергея Сафронова, несколько. Отчасти название ушло из-за его неблагозвучия, заменившись на «стандартное жилье». Но на практике проекты в этой категории строить довольно сложно уже даже в Ленобласти: стоимость земли и проектного финансирования не позволяет ставить низкую цену. А если ее не поставить, то нужно соответствовать той, что возможна, — более высокой.

— Появляется всё больше локаций и экономических моделей, которые делают появление новых проектов в классе комфорт невозможным по тем же экономическим причинам, — пояснил он. — Далее проекты или ставятся на паузу, или путем пересмотра и улучшения характеристик переводятся в своем позиционировании в бизнес-класс или бизнес-лайт.

— Почти полное исчезновение с рынка «эконома» («стандарта») — это, с одной стороны, маркетинговая уловка, с другой — объективные причины: ужесточение нормативов и требований к энергоэффективности новостроек, планировкам, площадям, — добавила Юдита Григайте. — Поэтому даже проекты с минимальным благоустройством сегодня позиционируются как комфорт-класс.

— Понятие «эконом» ушло из лексики и теперь заменено на «стандарт», — говорит Елизавета Конвей. — Современное жилье строится под новые требования, даже в комфорт-сегменте: с благоустройством, цифровыми сервисами, акцентом на энергоэффективность. Минимальные форматы квартир — ответ на запрос рынка, но наполнение объектов стало заметно богаче.

Екатерина Ульянова считает, что правильнее говорить не об исчезновении термина «экономкласс», а о его трансформации под влиянием растущих требований покупателей и постепенного сокращения типичной для «эконома» доли панельного домостроения. Кроме того, девелоперы избегают термина «эконом» из-за его негативных ассоциаций.

Класс бизнес, как и премиальный или элитный сегмент, отличается рядом дополнительных характеристик. Дмитрий Комендантов в первую очередь выделил индивидуальный подход к каждому проекту, а во вторую — привлечение профессиональных ландшафтных бюро для разработки уникальных концепций благоустройства и МАФов.

— Место — ключевой фактор, определяющий класс проекта, — говорит он. — Чем ближе к центру или к престижным районам, тем выше класс недвижимости. Отличается и квартирография: в «бизнес», «премиум» и «элите» более просторные квартиры, меньшее количество квартир на этаже. Также по мере роста класса увеличивается доля использования натурального камня, высококачественных фасадных решений, алюминиевых или деревянных стеклопакетов.

Жилые комплексы бизнес-класса строятся и на бывших промышленных территориях рядом с центром и в спальных районах. По словам Николая Гражданкина, если раньше принципиальным моментом в определении категории жилья было расположение, то сейчас бизнес-класс может появиться практически где угодно. Главное — не за КАДом.

— На мой взгляд, эта ситуация сложилась после официального запрета на «эконом», — говорит эксперт. — Когда все проекты, расположенные в прикадье, автоматически стали «комфортом». А настоящий «комфорт» был вынужден в названии повыситься до «комфорт плюса», «бизнес-лайта» и «бизнеса».

Мария Орлова напомнила, что проекты для бизнес- и премиум-классов проектируются на основе авторской архитектуры именитых бюро из материалов вроде керамогранита и натурального камня. Покупатели бизнес- и премиум-сегментов ранее придавали больше значения объему площади и репутации местности. Сейчас повышенное внимание также обращают на вопросы экологичности и здоровья: материалы с сертификацией FSC и LEED/BREEAM, системы рекуперации и фильтрации воздуха.

— Каждый новый проект в элитном сегменте становится знаковым событием, своеобразным манифестом, который помогает выделиться среди конкурентов, — полагает Денис Бабаков. — Застройщики элитного жилья стремятся создать уникальные концепции, внимание уделяется не только архитектуре и дизайну, но и разработке комплексных решений для жителей.

Комфорт-класс занимает более 90% от общего объема предложения, так как наиболее доступен для широкой аудитории, отметил Денис Бабаков. Сегмент элитной недвижимости нишевый и занимает наименьшую долю — около 2–3%. Объем жилья элитного сегмента напрямую зависит от наличия подходящих участков под застройку, а их число в современных условиях неуклонно сокращается. Бизнес-класс занимает промежуточное положение между «комфортом» и элитной недвижимостью.

Мария Орлова добавила, что на рынке доминируют комфорт- и комфорт плюс — классы, на которые приходятся 75–80% спроса. Сокращение ввода панельных объектов привело к естественному снижению доли экономкласса на рынке до 10%.

Бизнес- и премиум-недвижимость, несмотря на традиционное превалирование предложения над спросом (20–25% против 15–20% в «бизнесе» и 5–10% против 3–5% в «премиуме»), сохранила свои показатели ввода.

По данным Оксаны Понаморенко, на долю комфорт-класса приходится более 70% от общего числа новостроек. Второе место занимает бизнес-класс: около 23%. При этом доля жилья стандартного (эконом) класса в Петербурге составляет менее 1%. Остальное приходится на элитные проекты. Эксперты подчеркнули, что бюджетных проектов в границах города всегда было немного: в основном их можно было найти в Ленобласти. Хотя и там сейчас предложение всё больше смещается в сторону комфорт-класса.

Максим Жабин добавил, что основной объем спроса по-прежнему приходится на массовый сегмент — во многом благодаря семейной ипотеке и субсидиям. Но всё более устойчивым становится интерес к бизнес-классу и клубным форматам. В перспективе 5–10 лет проявится тренд на рост сегмента «города для жизни» — это «комфорт» и «бизнес» с высокими требованиями к качеству среды.

Екатерина Ульянова добавила: по сравнению с прошлым годом доля комфорт-класса в объеме сделок снизилась с 91% до 83%, в то же время бизнес-класс вырос с 7% до 16%. Проекты премиум- и элит-класса на протяжении всего периода сохраняют долю в рамках 1–2%.

Из тенденций эксперт выделила сокращение массового строительства, так как крупные застройщики пока выжидают с проектами комфорт-класса из-за высоких ставок. Кроме того, в пределах КАД осталось не так много больших пятен под комплексное строительство, но появляются проекты небольшого формата с ограниченным объемом и более регулируемыми продажами. Также часть девелоперов переориентировалась на аудиторию с «длинными» деньгами, поэтому стартуют проекты более высокого класса. На них сформировался отложенный спрос за 2024 год, когда такие объекты на рынке почти не появлялись.

— Проектов сегмента массмаркет в Петербурге сегодня выводится всё меньше, — говорит Юдита Григайте. — Из-за дефицита и дороговизны земли в основном стартуют проекты уровня не ниже комфорт плюс или бизнес-лайт. Кроме того, это объясняется конъюнктурой: в отличие от бюджетного сегмента спрос на продукты бизнес-класса и выше относительно устойчив. Клиенты здесь больше ориентируются на рассрочку и меньше зависят от ипотеки.

Главное изменение в запросах покупателей — значительно больше требований к среде. По словам Юдиты Григайте, даже в начальном сегменте сегодня ожидают приватные дворы без машин, детские и спортивные площадки, озеленение с системой ухода. Раньше на это закрывали глаза, если устраивала цена. Сейчас, наоборот, люди готовы немного доплатить, но получить продукт с ощущением «здесь обо мне подумали». В массовом сегменте теперь больше внимания к качеству отделки, цифровым сервисам и, что особенно заметно, к формированию сообщества.

Мария Орлова отметила, что 3–5 лет — достаточный срок, чтобы пережить даже несколько волн подобных изменений ожиданий. Так, если раньше будущих жильцов экономкласса и комфорт-класса волновали в основном вопросы доступности недвижимости и обеспечение района транспортом, то в последнее время на первый план вышла безопасность: закрытый двор, видеонаблюдение.

Оксана Понаморенко, напротив, считает, что 3–5 лет не такой большой срок, чтобы полностью изменить покупательские предпочтения.

— Да, сейчас уже мало кто хочет покупать жилье в типовых новостройках в удаленных районах без инфраструктуры, — говорит она. — Именно поэтому и предложение в стандартном сегменте практически сошло на нет. Наиболее востребованы новостройки комфорт-класса с оптимальным соотношением по цене и качеству. Наличие собственной инфраструктуры и благоустроенной закрытой территории уже стало нормой для этого сегмента.

По словам Дмитрия Ефремова, за последние годы уровень ожиданий значительно вырос, — и, как следствие, увеличилась ответственность девелопера за качество продукта. Это привело к естественному росту стандартов во всех сегментах.

— Сегодня в проектах массмаркета можно встретить те решения, которые еще недавно были характерны исключительно для бизнес-класса: энергоэффективные инженерные системы, умные технологии, высокие потолки, закрытые дворы, общественные пространства, интеграция с окружающей средой. Также становятся обязательными разнообразные форматы досуга и активности.

— Чем выше класс проекта, тем более изысканными становятся запросы, — напомнила Екатерина Ульянова. — В премиум-сегменте девелоперы долгое время конкурировали за счет эксклюзивных опций: грандиозные лобби с каминами и водными композициями, ландшафтные объекты на территории, авторская архитектура и дизайн МОПов от ведущих бюро, а также использование самых дорогих материалов в отделке. Со временем часть этих премиальных решений перекочевала в бизнес-класс. В комфорт-классе стандарты также заметно прогрессировали.

— Сегодня даже в массовом сегменте ожидают качественной отделки, удобных и гибких планировок, закрытых дворов, видеонаблюдения, курьерских комнат, коворкингов, велопарковок, — добавил Максим Жабин. — Всё чаще спрашивают про умные счетчики, цифровые экосистемы, раздельный сбор отходов.

По словам Филиппа Шраге, ожидания действительно изменились. И дело не только в потребительской культуре и насмотренности, но и в том, что пандемия и переход к «жизни дома» повысили ценность качества среды и функциональности жилья. Часто за минимальную доплату покупатели уже могут получить характеристики комфорт-класса.

— В массовом сегменте стало нормой то, что пять лет назад считалось опцией «по желанию», — говорит он. — Девелоперы всё чаще предлагают потребителю больше комфорта за те же деньги. Таким образом, рынок смещается вверх: покупатель комфорт-класса требует уровень бизнес, покупатель бизнес-класса — премиум, а экономсегмент не выдержал гонки и остался практически только на вторичном рынке. Сегодня не инфраструктура подстраивается под класс, а наоборот, класс определяется уровнем инфраструктуры.

Сергей Софронов считает, что ожидания формируются во многом самим рынком. Сейчас, когда цикл сделки значительно увеличился и потенциальный покупатель может находиться в выборе до года, у него достаточно времени на изучение вариантов.

— Чем больше ярких примеров — от хорошего озеленения до больших окон, — тем больше это входит в понятие нормы, — говорит эксперт. — И девелоперы стремятся превзойти этот уровень ожиданий, сформированный насмотренностью. Это выражается в развитии: здесь больше дворы, здесь лучше архитектура, а там наконец-то число парковочных мест заложено в дружбе с реальностью, а не сугубо с нормативами — и так далее.

Евгений Колесников пояснил: представления о комфорте постоянно повышаются главным образом за счет того, что в борьбе за покупателя девелоперы насыщают массовые проекты опциями, которые раньше были доступны только в объектах бизнес-класса. Закрытый двор, подземные паркинги, территория с авторским благоустройством — лишь малая часть таких параметров. Более авторской стала и архитектура массовой застройки, подтянулась и квартирография.

На стоимость жилья, вне зависимости от класса, влияют цены на материалы, оборудование, услуги, логистику. Как отметила Оксана Понаморенко, цена зависит от стоимости земли, затрат на подведение коммуникаций и создание социальной инфраструктуры. Но также она зависит от уровня спроса и предложения.

— Неслучайно наибольший прирост в Петербурге показывает премиальная недвижимость, — говорит эксперт. — По-настоящему качественных проектов строится мало, ведь пригодных под этот класс жилья участков остается всё меньше. Также быстро растет в цене комфорт-класс — именно из-за высокого спроса.

Мария Орлова рассказала, что для экономкласса стоимость формирует прежде всего цена земельного участка под будущую застройку, а также затраты на материалы и рабочую силу, показатель ставки кредитования по проектному финансированию. В бизнес- и премиум-недвижимости к базовым показателям можно добавить уникальность архитектурного проекта, технологическое оснащение помещения и территории, а также сам бренд застройщика.

— Несмотря на проседание спроса средние цены на рынке жилья продолжают движение вверх, причем абсолютно во всех сегментах, — продолжила Юдита Григайте. — При этом динамика отличается. Премиум-сегмент больше востребован и прибавляет чуть сильнее, чем комфорт-класс. Массмаркет в Петербурге дорожает чуть быстрее, чем в Ленобласти. Но в целом это объясняется не «классностью», а конъюнктурой: уменьшением объема предложения в городе (этот продолжается уже третий год) и обратным процессом в Ленобласти.

По словам Дмитрия Ефремова, на ценообразование влияет не только классность проекта, но и целый ряд факторов: от маркетинговой стратегии и стадии строительства до конкурентной ситуации в локации, архитектурной концепции, уровня инфраструктурного наполнения и уникальности предложения.

— Если говорить о динамике, то в мае был зафиксирован рост цен во всех сегментах, — продолжил он, — причем наибольший продемонстрировал премиальный сегмент: плюс 3,2% за месяц и почти 21% за год. Это отражает как ограниченность предложения в высокобюджетных проектах, так и устойчивый интерес к качественному жилью в сегменте премиум.

— Цена давно перестала быть критерием элитности, — говорит Елизавета Конвей. — За квадрат в столицах можно заплатить и 300 тысяч, и 800 тысяч, и 2 миллиона рублей, но если проект не соответствует по инженерии, архитектуре и сервису, он не имеет отношения к жилью высокого класса. Всё, что влияет на качество жизни, должно быть продумано до мелочей.

Покупатели комфорт-класса более чувствительны к стоимости квартиры, поэтому здесь самый низкий темп роста — за 12 месяцев цена увеличилась в среднем на 8–9%, рассказал Денис Бабаков. По его словам, за год цены в элитном сегменте выросли примерно на 23%, в бизнес-классе — на 15%.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в мае 2025 года в классе массмаркет на первичном рынке Петербурга повышение средней цены предложения продолжилось и составило 1,2% до 261,1 тысячи рублей за кв. м. Прирост средних цен в пригородной зоне Ленобласти составил 0,7% до 159,6 тысячи рублей за кв. м.

Сергей Софронов привел другие данные: средняя цена кв. м в сегменте комфорт — 250–300 тысяч рублей (в мае рост год к году составил 10–12%), в бизнес-классе — порядка 420 тысяч рублей (рост 5–6%) и в премиальной недвижимости — на уровне 700 тысяч рублей (прирост составил 27–30%). В последнем сегменте особенно большой дефицит, поэтому рост стоимости здесь опережающий.

— После отмены ипотеки с господдержкой покупателям массового сегмента понадобилось несколько месяцев, чтобы принять ситуацию и выйти на сделку, — отметил Евгений Колесников. — В проектах бизнес- и премиум-класса покупатели не столь зависимы от дешевой ипотеки и часто рассматривают программы рассрочки. А высокая инфляция только усиливает интерес к вложениям в недвижимость.

Популярное мнение, что бизнес- и премиум-классы — это наилучшая инвестиция, не всегда верно. По словам Марии Орловой, рынок претерпел изменения: качественный комфорт-сегмент может обгонять их в темпах роста.

— Я также считаю, что бизнес-класс совершенно не обязан быть привязан к географическому центру города. Это миф, и такой пример, как Лахта, полностью его опровергает, — добавила она.

— На рынке по-прежнему живы заблуждения: высокая цена — это якобы «бизнес»; центр — значит, «премиум»; если проект рекламируется как клубный, значит, он элитный, — продолжила Елизавета Конвей. — На деле всё решает продукт. Деление на классы сохраняется в презентациях, но исчезает в опыте покупателя. Он ориентируется не на названия, а на ощущение — насколько комфортно, безопасно, удобно жить.

Юдита Григайте назвала одной из самых распространенных ошибок приобретать жилье, ориентируясь исключительно на заявленный класс: сегодня сходные по характеристикам продукты могут позиционироваться, например, как «комфорт», «высокий комфорт», «бизнес-лайт».

— Рецепт один: выбирать среди качественных продуктов у опытных застройщиков с хорошей репутацией на рынке, — говорит она. — И если уж придавать большое значение «классности», то определять ее по оптимальному соотношению места, цены, доступности, реальной плотности застройки, а не по тендерам и красивым обещаниям.

Дмитрий Ефремов полагает, что неправильно воспринимать класс как формальную метку, которая не требует содержательного наполнения. Однако современные покупатели критично оценивают, насколько реальное содержание проекта соответствует его позиционированию.

— Фактически, «классность» — это обещание, которое должно быть выполнено, — говорит он. — Несоответствие обещаний и факта — в архитектуре, инфраструктуре, планировках или сервисе — неминуемо приводит к снижению доверия и к репутационным рискам.

— Главная ошибка — отождествлять цену и класс, — считает Максим Жабин. — Дорогая квартира не всегда означает «бизнес». Можно задорого купить жилье в панельной девятиэтажке с устаревшей инфраструктурой — и оно не станет бизнес-классом. Второе заблуждение — считать, что «комфорт» означает «дешево» и «просто». Часто он качественнее «псевдобизнеса» пятилетней давности. И третье — думать, что класс определяется только отделкой. Класс — это система: от концепции и архитектуры до инженерии, сервиса и устойчивости проекта во времени.

Рынок продолжает сегментировать и усложняться, развивается тренд на комплексное качество жизни. По словам Марии Орловой, комфорт-класс — сегмент максимальной конкуренции, и выжить смогут только проекты с сильным предложением по инфраструктуре и энергоэффективности. В итоге доля экономкласса снизится до 5% либо вовсе исчезнет. А тренд на повышенное продуктового насыщения инфраструктуры, а также смещение фокуса в сторону более экологичных и дорогих материалов не оставит места низким тарифам на обслуживание.

Юдита Григайте полагает: рынок движется в сторону совершенствования продукта, качество которого уже в меньшей степени будет зависеть от его класса. Главные тренды — функциональность, технологичность и «человечность» жилой среды, которые теперь востребованы покупателями даже в массовом сегменте.

Оксана Понаморенко считает, что наиболее перспективные классы — это комфорт и бизнес, так как для них есть задел участков под строительство и такие объекты востребованы. Вполне вероятно, что жилье стандартного класса останется только в удаленных областных районах, где не ведется массовое строительство.

— Экономкласс практически исчез как самостоятельная категория: сегодня он либо вынужден существовать за счет господдержки, либо представлять собой минималистичные проекты на периферии с ограниченной инфраструктурой, — говорит Филипп Шраге. — В условиях роста себестоимости строительства и требований покупателей такой продукт теряет конкурентоспособность. Комфорт-класс стал ядром петербургского рынка. Бизнес-класс в условиях ограниченного количества земельных участков в центральных районах Петербурга всё чаще реализуется за пределами КАД. Премиум-сегмент остается нишевым, но высокомаржинальным.

Евгений Колесников считает, что наиболее устойчивые перспективы сохранятся за проектами комплексной застройки с развитой инфраструктурой и благоустроенными территориями, максимально сбалансированными в плане цены и качества локации.

Сергей Софронов рассказал, что сейчас в центральных локациях Петербурга остается всё меньше места уже даже для бизнес-класса. Строить объективно дорого из-за дорогих кредитов, а в экономике такого кредита недвижимости по невысокой цене всегда становится меньше. По той же причине у всех сегментов сейчас только один путь — качественное развитие.

— У строящиеся на свободных участках жилых домов есть минус — отсутствие развитого сложившегося окружения, — добавил он. — Значит, нужно создавать окружение с нуля. И это тут же превращается в плюс, поскольку вся инфраструктура будет не просто новая, но и функциональная, с хорошим дизайном и качеством. Это то, что называется продуктом, — совокупность всего, от планировок до видов деревьев под окном.

— Рынок идет в сторону качества — и это уже не остановить, — продолжил Максим Жабин. — В массовом сегменте будет ставка на индустриализацию, цифровизацию, управление жизненным циклом продукта. В «бизнесе» — на создание полноценной среды. В «делюксе» — на индивидуальность, клубность, статус. Центр Петербурга неизбежно будет тяготеть к более высокому классу — делюкс, премиум, бизнес. Не случайно Петербург уже называют «дачным делюкс-направлением» для Москвы.

Дмитрий Ефремов полагает, что в ближайшие годы основную долю нового предложения в петербургской агломерации по-прежнему будет составлять комфорт-класс. Одновременно заметен тренд на постепенное перетекание проектов массового сегмента за пределы КАД, в Ленобласть. Это позволяет оптимизировать себестоимость и предложить более доступные цены. Также продолжится трансформация внутри классов, заимствование элементов. Рынок будет всё больше ориентироваться не на формальные деления, а на реальную ценность, которую получает покупатель.

— Застройщики всё чаще обращают внимание на пригородные территории и участки в Ленинградской области, — добавляет Денис Бабаков. — Во-первых, стоимость земли там ниже; во-вторых, больше вариантов, так как в самом городе всё меньше свободных для застройки площадок. Оба сегмента адаптируются к современным требованиям рынка: «комфорт» фокусируется на доступности и улучшении качества, а элитный сегмент — на эксклюзивности и уникальных предложениях.

Как подытожила Екатерина Ульянова, к концу 2025 года возможно перенасыщение премиального спроса. Уже сейчас некоторые проекты выходят на рынок с похожими продуктами, а во второй половине 2025 года возможно замедление темпов продаж в высоком сегменте и усиление конкуренции среди девелоперов внутри этого класса.

Как полагают эксперты, при стабилизации ключевой ставки в 2026 году и постепенном восстановлении ипотечной активности можно ожидать возвращения массовых стартов в комфорт-сегменте.