Квартиры в коллекцию: что происходит на рынке элитного жилья в Петербурге

Элитная недвижимость в Петербурге за первый квартал 2025 года показала рекордный рост цен. По данным NF Group, впервые за историю наблюдений средняя стоимость лота достигла 103 млн рублей, прибавив 21% за год. При этом новых проектов почти нет, а предложение стало меньше на 27%, чем год назад. Кто и где продолжает покупать элитное жилье в Петербурге, рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Если сравнить с началом 2024 года первый квартал 2025 года показал снижение предложения в элитном сегменте на 27%. Как рассказал Максим Eфанов, руководитель центра элитных проектов «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group), объем предложения на рынке к концу первого квартала 2025 г. составил 140 тыс. кв. м — это 1630 квартир. Что касается динамики спроса, то этот показатель также снизился: за первый квартал было продано 180 квартир в этом сегменте.

— При этом мы видим дефицит предложения в элитном сегменте, который обусловлен тем, что спрос сокращается медленнее, чем предложение. Разрыв составляет порядка 10%, — говорит эксперт. — Тезис подтверждают и показатели 2024 года. Рост цен в сегменте элитной недвижимости в Петербурге за прошлый год опередил Москву и Сочи.

На сокращение предложения, по словам эксперта, влияет также политика государства, желающего охладить рынок.

— Сегодня медленнее происходит выдача разрешений на строительство, а также согласование архитектурно-градостроительного облика, — пояснил он. — Второй фактор — это снижение темпов вывода на рынок новых проектов на фоне высоких процентных ставок проектного финансирования. Объект должен быть действительно уникальным, чтобы обеспечить необходимые темпы продаж.

Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, отметил уверенный рост спроса на элитную недвижимость. По его словам, это обусловлено сразу несколькими факторами. Во-первых, сохраняется дефицит качественного предложения от девелоперов. Во-вторых, этот тип недвижимости продолжает оставаться привлекательным инвестиционным инструментом: за последние годы Санкт-Петербург вышел в число мировых лидеров по темпам роста цен в сегменте.

— В 2024 году на рынок вышло всего два проекта высокого класса, один из которых — наш камерный квартал «Моисеенко, 10» напротив «Невской ратуши», — говорит он. — Средняя стоимость квадратного метра в нём — 700 тысяч рублей. По итогам первого квартала во всех наших проектах было реализовано объектов на сумму 900 млн рублей, а по итогам полугодия выручка, по нашим оценкам, превысит 4 млрд. На примере четырех проектов Fizika Development — «Остров первых», элитного квартала «Моисеенко 10», клубного дома Talento и апарт-отеля VIDI — могу сказать, что 52% сделок проходят с помощью рассрочек, 31% — это, в основном, семейная ипотека. На единовременную оплату приходится 17% заключаемых договоров.

Всего в Петербурге сейчас в продаже 19 проектов в классе премиум и де-люкс в совокупности (в Москве порядка 60), включая строящиеся и уже сданные, говорит Сергей Софронов, коммерческий директор группы «ПСК». Предлагается чуть больше 850 квартир и апартаментов общей площадью на всех 74 тыс. кв. м. Это 5% от общего предложения новой недвижимости в Петербурге в метрах или 2,6% в штуках.

По его словам, девелоперы таких проектов сегодня вынуждены работать в условиях острого дефицита участков, длительных согласований готовящихся проектов, довольно дорогого проектного финансирования. Очень часто необходима реконструкция или реставрация зданий, находящихся на том же участке.

— Девелоперы физически не могут выйти за рамки имеющегося и планируют новое строительство в таких реалиях, выводя на рынок меньше, чем хотели и могли бы, — говорит эксперт. — Покупателям в нынешних условиях зачастую остается только ждать новые проекты и завершения всех длительных административных процедур, с ними связанных. Поэтому предложение за спросом очень часто не успевает.

Константин Ленкин, руководитель отдела развития компании «Деликатный переезд Северо-Запад», смотрит на элитный сегмент изнутри — работая с людьми, которые уже уже купили квартиры и переезжают.

— В процентном соотношение только процентов пять наших переездов приходится на элитную недвижимость, — рассказал он. — Предыдущий год именно по этому виду недвижимости вообще был слабым. Сейчас спрос опять есть, регулярность и частота премиум-переездов восстанавливается. В первом квартале этого года по сравнению с предыдущим годом их стало заметно больше.

Элитными местами в городе пока остаются все те же. Основываясь на статистике переездов, Константин Ленкин отметил Крестовский остров и Петроградский район, жители которых переезжают, как правило, внутри статусных локаций. В последнее время добавились переезды в сторону Сестрорецка, где формируется пул дорогого жилья и апартаментов.

— Петербург, возможно, самый консервативный город России, когда речь заходит о подходящих для недвижимости высшего класса районах, — добавил Сергей Софронов. — Петроградская сторона, Крестовский остров, частично Петровский и точечные проекты, привязанные к новым «статусообразующим». Но таких у нас по пальцам одной руки. Один из примеров — местность вокруг Лахта-центра. Практики же перезапуска целых районов и их перевода в наиболее высокий в своем восприятии класс в Петербурге почти нет. Фокус — на наследии и исторических локациях. С одной стороны, это вполне понятно и логично. С другой же — несколько ограничивает развитие.

По словам Максима Ефанова, сегодня лидером по спросу на первичном рынке элиты остается Петроградский район, на долю которого пришлось около 60% от тех самых 180 элитных квартир, проданных в первом квартале. 29% «элитного спроса» приходится на Василеостровский, востребованность которого и девелоперами, и покупателями растет. Так, например, Setl Group реализует здесь элитный жилой комплекс Imperial Club с эксклюзивными видами на Большую Неву и исторический центр города. ЖК строится на первой линии Невы в продолжении набережной Лейтенанта Шмидта, рядом с ледоколом «Красин».

— Острова Петербурга традиционно считаются престижными для жизни. Не случайно наиболее дорогая недвижимость расположена на Каменном. При этом мы видим и рост популярности других локаций, в частности, Центрального района Петербурга. Здесь появились проекты на Бакунина, Миргородской, Моисеенко, также по-новому начинает восприниматься Адмиралтейский район. Хотя, конечно, до предложения на Петровском острове эти объемы пока не дотягивают.

Александр Кравцов отметил, что элитной считается, прежде всего, недвижимость в границах исторического центра: Центральный район — «Золотой треугольник», Петроградская сторона, Крестовский и Каменный острова.

— В Петербурге уже несколько лет наблюдается дефицит земель, пригодных для элитного строительства, поэтому каждый проект в подобных местах буквально на вес золота, — отметил он. — Эта тенденция характерна не только для элитного сегмента, но и для всего нового строительства в центре.

Он отметил, что после открытия продаж премиального проекта «Остров первых» на Матисовом острове за полтора месяца было заключено сделок более чем на 4 млрд рублей.

Предпочтения покупателей в плане внешнего вида элитных домов меняются по мере смены поколений. Как рассказал Сергей Софронов, сейчас довольно часто покупают премиальную недвижимость люди 40-45 лет — то есть видна тенденция на омоложение. Эти покупатели предпочитают панировки без лишних и неоправданных метров, дома с благородной и спокойной архитектурой и благоустройством в стиле современных общественных пространств.

— Как одно из следствий изменения предпочтений — снижение среднего метража квартир в премиальной категории до 87-90 кв. м, — продолжил он. — Квартиры и апартаменты площадью 120-140 кв. м. и больше уже не так востребованы. При этом остается большая субъективная составляющая. Если место по каким-либо причинам очень нравится, нравится сам дом по своему облику и характеру, то предпочтение будет отдано такому варианту.

Максим Ефанов обратил внимание на изменения в формате элитных проектов. Точечные элитные дома площадью 2000 кв. м, которые строились в начале 2000-х годов, постепенно трансформировались в элитные жилые комплексы на 10 тысяч кв. м, а затем в целые элитные жилые кварталы. По словам эксперта, на эту трансформацию повлияли, помимо вымывания предложения подобных земельных участков под застройку, растущие требования покупателя к инфраструктуре, ландшафту, местам для прогулок и проведения досуга. В точечном проекте сложно реализовать все необходимое.

Элитные квартиры — это нередко эмоциональная покупка. Проект должен «зацепить» покупателя. Из тенденций последних 5–7 лет в продаже элитной недвижимости эксперт отметил любовь покупателей к сложным комбинированным фасадам, где смешаны не только стили, но и материалы — натуральный камень, архитектурный бетон, множество элементов декора — пилястры, колонны, барельефы, а также, конечно, панорамные окна с завораживающими видами.

Александр Кравцов напомнил, что современный покупатель в высоком сегменте — это осознанный, насмотренный и избирательный клиент. Он инвестирует в стиль жизни, комфорт и статус. Дефицит качественного предложения делает его ещё более требовательным: если проект не соответствует ожиданиям, покупатель просто уйдет к конкуренту.

— Конкуренция между девелоперами высока, и выигрывают те, кто понимает: в элитном жилье важны не только планировки, но и эстетика, приватность, инженерные решения, имя архитектора и дизайнеров, виды из окон, статус входных групп, благоустройство, — говорит он. — Также заметен рост интереса к инфраструктуре района и окружению. С точки зрения планировочных решений вновь наметился тренд на классическое зонирование: отдельная столовая, гостиная, приватные зоны. Увеличился спрос на квартиры с мастер-спальнями, включающими гардеробные, собственные санузлы и выходы на балконы или террасы.

Переезд в элитное жилье или из одного элитного проект в другой, конечно, отличается по сложности — это касается и запросов и потребностей клиента, и вещей, которые надо перевезти. У некоторых в квартирах, по словам Константина Ленкина, могут быть практически «музейные экспонаты».

— Для таких клиентов назначается менеджер и отдельная бригада, — рассказал он. — Сейчас мы запустили пилотный проект — внутреннюю школу для сотрудников, от вип-менеджера до водителей, — именно для элитной недвижимости. Переезд будет фиксироваться на видео, потому что именно у таких клиентов, как правило, нет времени на личное присутствие, и мы перевозим его имущество полностью удалённо, а связь идет через мессенджеры. Мы подстраиваемся под клиента и предлагаем ему готовые решения переезда от и до, «под ключ».

Сергей Софронов подчеркнул, что в плане внутренней «элитной составляющей» обязательно предоставление площадей под переговорные, коворкинги и общественные гостиные. Также помещения для игр и занятий детей с репетиторами, для занятий спортом, для массажа и бьюти-услуг. Приходящий мастер, массажист, тренер или репетитор может работать в рамках этой инфраструктуры. И жителям не обязательно приглашать его домой.

— Есть растущий запрос на внутреннюю инфраструктуру — от клубных гостиных до отдельных детских пространств. Доля площадей внутри домов этого класса под такие направления в среднем увеличивается. Кстати говоря, первым сегментом, заимствующим подобные решения у премиальных проектов, стал бизнес-класс, — говорит он. — Многое из перечисленного выше можно найти, например, в нашем новом проекте «Ассамблея» на Малом проспекте В.О. В уже сданном премиальном проекте «Северная корона» на набережной Карповки — соответствующие технические решения: от скрытой системы кондиционирования до подъемников на паркинге.

После ковида инфраструктура постепенно стала «переезжать» внутрь дома — по словам Максима Ефанова, это и породило термин «тапочковая доступность». В элитном сегменте маст-хэвом стали детские комнаты, полностью оборудованные переговорные для совещаний и массажные кабинеты. Все чаще встречаются не полноценные фитнес-залы, а так называемые фитнес-румы с минимальным с набором оборудования для поддержания формы, доступные только для резидентов комплекса.

— Также популярны event-зоны, где можно провести мероприятие, — продолжил он. — В последних проектах все чаще встречаются эксплуатируемые кровли, открытые террасы, которые также используются для приема гостей. Это, скорее, московский тренд, который пришел в Петербург. Одно время был бум собственных бассейнов и спортзалов в элитных ЖК: они не были востребованы, а их содержание занимало значимую долю в объеме расходов.

Александр Кравцов также отметил, что в элитных проектах существенно вырос спрос на собственные объекты инфраструктуры: приватные фитнес-залы и wellness-центры с массажными кабинетами и саунами, рестораны, переговорные, детские клубы с аниматорами и развивающими занятиями.

— Обязательный элемент — концептуальное благоустройство от ведущих студий — с обилием зелени, геопластики, садами, — добавил он. — В рамках благоустройства возможно размещение открытых кафе с террасами. И очень важна сервисная составляющая — служба портье в высоком сегменте жилья уже давно стала необходимостью.

— Каждый переезд индивидуален, и «элитность» определяется индивидуальным подходом и тем, что мы все хлопоты берем на себя, — продолжил Константин Ленкин. — Собственника даже не приходится тревожить: переездом занимается управляющий или иное доверенное лицо. Наш менеджер полностью все отслеживает, всё записывает, фотографирует то, что можно, далее подготавливает план работы, индивидуальную упаковку для ценных и хрупких предметов вроде картин. В идеале нужно посетить и место, куда приезжают, чтобы оценить обстановку.

По словам эксперта, на объекты музейной ценности страховка не распространяется, но если это дорогая техника, диваны, мебель, то это обязательно страхуется для клиента.

Одной из ключевых стратегий удержания клиента становится сам продукт, считает Максим Ефанов. Если он уникален, находится в топовой локации, интересен архитектурой, то будет востребован среди покупателей.

— Кроме того, важную роль играет репутация застройщика, — говорит он. — Если у компании большой опыт в сегменте элитного девелопмента, она учитывает меняющиеся тренды и интересы покупателей, а также текущую конъюнктуру рынка, ее проекты будут востребованы и интересны. В этой ситуации новым игрокам элитного сегмента рынка будет гораздо сложнее, так как покупателя еще надо завоевать.

Также покупателям в элитном сегменте важны эксклюзивные условия оплаты. По словам эксперта, если раньше мало кто из застройщиков предоставлял длительные рассрочки на готовые дома, то сейчас рынок меняется: подобных предложений становится больше.

— Важный канал привлечения покупателей в элитном сегменте — сарафанное радио, — рассказал Максим Ефанов. — Как правило, такие клиенты следят за новыми громкими проектами и, можно сказать, коллекционируют их. Значимую роль в продвижении играют рекомендации друзей и знакомых, которые уже приобрели квартиру в ЖК и стали его амбассадорами.

— В подавляющем большинстве случаев покупатели дорогой недвижимости обращаются через риэлторов, — рассказал Сергей Софронов. — У них далеко не всегда есть время на поиск и анализ предложений, они делегируют это своим агентам, предъявляя определенные пожелания. В целом, в Петербурге конкуренция не такая большая, как например, в Москве. С другой стороны, средняя цена за квадратный метр элитной недвижимости в Петербурге в 2,5 раза ниже средней московской. Поэтому есть и интерес со стороны москвичей, желающих приобрести недвижимость в Петербурге — городе с особенным статусом.

Константин Ленкин согласился, что лучше всего сарафанное радио работает именно в элитном сегменте, потому что, зарекомендовав себя один раз, скорее всего, получишь рекомендацию клиента кому-то в своем кругу.

— Главная стратегия — создавать проекты, которые опережают время, — говорит Александр Кравцов. — Элитный сегмент — это авангард рынка. Именно здесь формируются тренды, которые потом приходят в остальные классы жилья: видовые террасы, приватные дворы, сервис, авторская архитектура. Также крайне важен фактор доверия: если покупатель доволен первым опытом, он, скорее всего, вернётся. Лояльность к девелоперу в высоком сегменте формируется не рекламой, а качеством продукта, послепродажным сервисом и вниманием к деталям.

Инвестиционная составляющая играет ключевую роль — даже когда речь идет о покупке для собственного проживания. По словам Александра Кравцова, сегодня покупатели элитной недвижимости воспринимают квадратные метры не только новое место жительства для себя или своих детей, но и как надежный способ сохранить и приумножить капитал.

За последние годы стоимость элитного жилья в Санкт-Петербурге выросла более чем на 50% — это существенный аргумент для вложений, особенно на фоне колебания курсов валют. В результате многие покупатели действуют на опережение: стремятся зафиксировать выгодную цену на этапе старта продаж, понимая, что на момент завершения строительства актив может существенно вырасти в цене.

— Инвестиционная составляющая всегда прилагается, — продолжил Сергей Софронов. — Например, сейчас средняя цена такой недвижимости в Петербурге порядка 850 тыс. руб. за «квадрат». А год назад она была почти на 30% ниже. По нашей практике, большинство покупок все-таки для личного проживания. Даже если оно периодическое. Покупок исключительно с целью вложения средств не так много.

Инвестиционный фактор влияет на принятие решения, потому что для покупателя элитной недвижимости часто эта квартира не единственная, отмечает Максим Ефанов.

— Когда в доме из 120 квартир проданы все, однако спустя два года после ввода в эксплуатацию и передачи ключей заселены 20, это еще раз доказывает, что покупатели дорогих проектов переезжают не сразу или не переезжают вообще. Клиентам в первую очередь важно, чтобы квартира была ликвидной и ее можно было легко и с прибылью продать в случае изменения жизненных планов. Рост цен на элитную недвижимость эту ликвидность только подтверждает.