Двушка в 40 квадратов или район без метро. Какую квартиру можно купить в Петербурге по семейной ипотеке?

«Фонтанка» изучила предложения в новостройках, доступные для покупки по программе семейной ипотеки. Судя по ценам, молодым родителям нужно готовиться к весьма компактному проживанию и долгой дороге до метро либо переплачивать по рыночным ставкам за более интересные варианты.

О продлении программы семейной ипотеки стало известно в конце прошлой недели. Кредит по льготной ставке 6% доступен семье, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет. Для Петербурга в программе установлен лимит кредита в 12 млн рублей. При внесении минимального размера первоначального взноса в 20% стоимость такого жилья не превысит 15 млн рублей.

Оттолкнувшись от этих цифр, «Фонтанка» изучила предложения на рынке. Так как речь идет о семье как минимум с одним ребенком, то мы искали двушки, подходящие под условия семейной ипотеки. Напомним, что по общим правилам можно купить квартиру в строящемся или уже сданном доме, но важно, чтобы продавцом было юридическое лицо — застройщик. Исключение: покупка по переуступке, но эти сделки проводят не все банки. Но мы рассмотрели и такие варианты.

Ближайшие к центру Петербурга двухкомнатные квартиры нашлись на намыве Васильевского острова. Самая дешевая двушка без отделки площадью почти в 40 квадратов продается по договору уступки за 11,3 млн рублей. За 14,8 млн в том же районе можно найти метраж около 60 квадратов. Продает сам застройщик, но тоже без отделки, срок сдачи — 4-й квартал 2024 года. Впрочем, транспортную доступность обоих вариантов нельзя считать идеальной: путь только до автобусной остановки составит 25 минут и еще примерно 10 минут ехать до станции метро «Приморская».

Относительно близкий к центру вариант — ЖК у станции метро «Лесная». Здесь выставлены на продажу двушки до 13 млн рублей. Например, двухкомнатная квартира площадью 55 квадратных метров с чистовой отделкой продается за 12,9 млн рублей по договору уступки. До метро можно дойти за 10 минут. Правда, въехать сразу же в новое жилье не получится. Срок сдачи, согласно сайту застройщика, 2-й квартал 2026 года.

На севере города много предложений в Юнтолово и Парголово. Там можно найти квартиры от 9,7 млн рублей в 50 квадратов на стадии стройки. Но оба района расположены довольно далеко от метро, передвигаться без собственного автомобиля будет весьма проблематично. На Комендантском проспекте можно приобрести жилье в уже сданном ЖК: компактная двушка в 51,4 кв. м без отделки стоит 10,3 млн рублей по переуступке. В объявлении говорится, что на общественном транспорте можно добраться до метро за 11 минут, однако жители района отмечают, что транспортная ситуация довольно напряженная — в часы пик в автобус можно просто не войти.

Больше всего квартир, соответствующих программе льготной ипотеки, в Мурино и Буграх. В Ленобласти по программе семейной ипотеки также действует такое же ограничение на сумму кредита — 12 млн рублей. В Новом Девяткино двухкомнатная квартира площадью 62,4 квадратных метра с чистовой отделкой в уже сданном доме стоит 9,2 млн рублей. Правда, и здесь нужно делать поправку на транспорт. В объявлении говорится, что до станции метро «Девяткино» на транспорте можно добраться за 3 минуты, но по факту дорога в пробке в часы пик может растянуться на 25–30 минут, примерно за то же время можно дойти до метро пешком.

На Октябрьской набережной строится ЖК со сроками сдачи в 2025–2026 годах. Сейчас там доступны двушки в 50 квадратов с чистовой отделкой за 13,5 млн рублей.

На юге города подходящие под семейную ипотеку двушки можно найти в строящемся ЖК на пересечении Лиговского проспекта и улицы Воздухоплавателей. Квартиры площадью 46 «квадратов» с чистовой отделкой продаются за 14,5 млн рублей. До станции метро «Обводный канал» можно будет дойти пешком за 20 минут. Дом обещают сдать во второй половине 2025 года.

Более бюджетные варианты расположены за КАДом: в Шушарах, Новогорелово и в Новоселье. Например, в Шушарах двушка в 60 кв. м продается по договору переуступки всего за 7,5 млн рублей, правда без отделки. Срок сдачи — четвертый квартал 2024 года. До железнодорожной станции Шушары можно дойти пешком примерно за полчаса.

На юго-западе, не доезжая до Константиновского дворца, строится несколько крупных ЖК, где двушки продаются за 11 млн рублей. В уже сданном доме на проспекте Буденного по переуступке предлагают купить двушку в 56 кв. м за 11,5 млн рублей.

Если же покупателя не устраивает местоположение или площадь недвижимости, то по семейной ипотеке можно купить и более дорогую квартиру. Правда, в этом случае придется либо увеличивать размер первоначального взноса, либо брать кредит больше чем на 12 млн рублей и разницу доплачивать уже по рыночной ставке. В Петербурге таким образом можно взять кредит до 30 млн рублей.

Квартиры попросторнее и поближе к центру можно найти в стройке в ЖК у «Севкабеля», на Петровском острове, у Московских ворот, в «Балтийской жемчужине». Но здесь придется достать калькулятор и рассчитать переплату.

Например, вы хотите купить двушку на Петровском острове площадью 57,5 кв. м за 20 млн рублей, у вас есть 3 млн первоначального взноса. Банк выдаст вам положенный лимит в 12 млн по семейной ипотеке под 6%. А оставшиеся 5 млн получите по базовой ставке. Сейчас она колеблется в районе 18–20%.

Предположим, что кредит будет оформлен на 30 лет. Таким образом, переплата по той части, которая войдет в программу семейной ипотеки и будет финансироваться по ставке 6%, составит 13 669 908 рублей. Переплата по остатку в 5 млн рублей, которые банк выдаст уже под 20%, составит 24 667 258 рублей. Итого общая переплата составит 38,3 млн рублей, что почти в два раза превышает стоимость самой квартиры, а итоговая стоимость жилья вместе с первоначальным взносом составит почти 60 млн рублей.

Впрочем, вероятнее всего, выдавая такой кредит, банк пропишет в ипотечном договоре сразу средневзвешенную ставку. Например, на сайте Сбербанка говорится, что в таком случае она составит 11,3%. При этом первоначальный взнос будет рассчитываться сразу от общей суммы, то есть при заключении договора придется сразу внести 4 млн рублей. В этом случае общая переплата по кредиту составит 39,5 млн рублей, общий платеж вместе с первоначальным взносом — те же почти 60 млн рублей.

Если же брать кредит на 20 лет, то переплата по части, которую покрывает семейная ипотека, составит 8 509 132 рубля, по остатку — 15 150 837 рублей, а общая переплата — 23,7 млн рублей. То есть в итоге за квартиру придется заплатить в два с небольшим раза больше, чем за нее просит сейчас застройщик. Примерно ту же математику дает применение средневзвешенной ставки.

Впрочем, ежемесячный платеж по кредиту на таких условиях (156 тысяч рублей при кредите на 30 лет и 170 тысяч при кредите на 20 лет) потянет далеко не каждая семья.

Справка

На семейную ипотеку под 6% могут рассчитывать семьи, где воспитывается хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет включительно, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Доступно рефинансирование ранее взятой ипотеки. Программа также позволяет использовать материнский капитал, но только в качестве первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита. В зависимости от условий банка срок кредита может быть до 25–30 лет. Вместо квартиры можно купить загородный дом или таунхаус от застройщика.

Лена Ваганова, Галина Бояркова,
«Фонтанка.ру»