«Эта модель точнее». Глава КИО Леонид Кулаков — об увеличении кадастровой стоимости недвижимости в Петербурге

В Петербурге массово переоценили кадастровую стоимость объектов недвижимости, которая применяется при расчете налога на имущество. Горожане защищены Налоговым кодексом от резкого увеличения нагрузки, а вот бизнесу придется привыкать к тому, что его помещения для государства вдруг стали вдвое ценнее, чем он привык думать.

Проект отчета о результатах опубликован на сайте Городского управления кадастровой оценки. Там есть на что посмотреть, но в целом основной «удар» принимает на себя коммерческая недвижимость. «Фонтанка» поговорила с председателем комитета имущественных отношений Леонидом Кулаковым о том, почему переоценку провели именно сейчас и именно так, а также о том, насколько реально увеличится нагрузка на бизнес и горожан.

— Леонид Владимирович, почему именно сейчас в городе провели переоценку объектов недвижимости?

— В первую очередь отмечу: это не уникальная для Петербурга история. Она проводится во всех регионах страны в соответствии с положениями федерального законодательства.

По Петербургу кадастровой переоценке подлежало больше трёх миллионов разных объектов недвижимости, проведен огромный объем работы. Предыдущая такая переоценка проводилась у нас 5 лет назад, в 2018 году. В 2020 году решением губернатора Александра Дмитриевича Беглова пересмотр кадастровой стоимости был отложен. Тогда это было связано с периодом пандемии и необходимостью поддержать граждан и бизнес.

— На сколько выросла кадастровая стоимость петербургской недвижимости после пересчета? И есть ли те, что, наоборот, подешевели?

— Сейчас мы можем говорить только об ориентировочных цифрах, поскольку до 23 сентября СПб ГБУ «Кадастровая оценка» принимает замечания к проекту отчёта. Значительную часть полученных замечаний учтут в окончательной версии, и, соответственно, кадастровая стоимость будет пересчитана.

По сравнению с 2018 годом по проекту отчёта кадастровая стоимость зданий в Петербурге в среднем увеличилась где-то в 1,5 раза, нежилых помещений — примерно вдвое, жилых — на 87%. Но за 5 лет объективно и рыночная стоимость недвижимости претерпела значительные изменения. Если на 1 января 2018 года квадратный метр жилья в Петербурге стоил около 100 тысяч рублей, то в январе 2023 года — уже больше 200 тысяч рублей. Это объективные реалии. Рыночная стоимость за 5 лет сильно выросла и по апартаментам — на 40–50%, по торговым нежилым помещениям — на 54%, по офисным — на 40%, и так далее.

Но даже с учётом этого есть и обратные примеры: кадастровая стоимость 5–6% от общего числа объектов оценки, примерно 190 тысяч, снизилась.

Почему так произошло? Потому что благодаря цифровизации и развитию информационных систем государственного управления мы объективно имеем гораздо больше информации о каждом объекте, его характеристиках, имеем более точные федеральные методики расчёта. Оценка 2023 года, если мы сравниваем её с оценкой 2018 года, основывается на более полных данных, в том числе тех, которые мы получаем от Росреестра. Учитываются информация о местоположении, год постройки, степень износа, рыночная информация и другие ценообразующие факторы.

— Но объективно говоря, мы не то чтобы за последние 5 лет построили новый Сингапур, взрывного роста по социалке, по транспорту, по метро не было. Почему же недвижимость резко подскочила в цене, если ландшафт не сильно изменился?

— Кадастровая стоимость является производной величиной от уровня цен, существующих на рынке недвижимости: стоимости строительства, цен продажи объектов. С 2018 года рост стоимости строительства зданий и сооружений составил в среднем около 70% к уровню цен 2018 года (по разным видам объектов — от 1,4 до 2 раз).

По оценкам компаний-застройщиков, только в последние два года рост цен на строительные материалы, оборудование и работы достигал 80%, а в среднем составил 60–65%. Общее увеличение затрат на строительство с 2018-го по 2023 год — 90–100%. Кроме того, как я уже говорил, за пять лет существенно выросли рыночные цены.

— На такую заметную переоценку влияют только эти критерии? Или вы изменили методику?

— Да, на предыдущих этапах использовался так называемый затратный метод, который учитывал расходы на создание объекта. Но сейчас, в соответствии с федеральной методикой, которая значительно изменилась относительно 2018 года, используют рыночный или сравнительный подход, он основан на анализе рыночных цен сделок и предложений. Понимаете, расходы могли быть понесены много лет назад, а рыночную конъюнктуру мы можем отслеживать в реальном времени, это более объективный критерий.

— Вы можете привести пример? Что такое — привести кадастровую стоимость к рыночной, если сам рынок колеблется?

— Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга как уполномоченный орган выполняет требование действующего законодательства о государственной кадастровой оценке, в первую очередь Федерального закона № 237-ФЗ, который предусматривает определение кадастровой стоимости на основе рыночной информации. Кадастровая стоимость должна стремиться к рыночной, но не превышать её.

На самом деле существенное увеличение кадастровой стоимости наблюдается для объектов, которые во время переоценки 2018 года были недооценены (из-за ошибки в назначении функциональной группы, в строительном объёме, в материале стен и других характеристиках). Например, БЦ «Сенатор» на Большой Морской, дом 24: в 2018 году он был оценен затратным подходом в 13 868 руб./ кв. м, исходя из класса качества «эконом» и физического износа в размере 60% — без учёта сведений о реконструкции в 2005 году. В 2023 году эти сведения учли, а помещения оценили уже не затратным, а сравнительным подходом — на основе рыночных данных о сделках и предложениях в сегменте коммерческой недвижимости города. Это, конечно, повлияло на существенный рост кадастровой стоимости.

Кроме того, есть объекты, которые в 2018 году были аварийными, а сейчас статус аварийности с них снят. И для помещений коммерческого назначения, располагающихся в нежилых зданиях, на федеральном уровне тоже изменилась методика: в 2023 году они оцениваются по ценам продажи на рынке, а в 2018 году — по затратам на строительство.

— Коллеги из РБК как раз останавливались на БЦ «Сенатор» и на категории «нежилые помещения, пригодные для предпринимательской деятельности», где особенно заметен рост.

— Каждый объект надо рассматривать конкретно. По поводу коммерческих помещений могу лишь пояснить, что на их оценку влияет применение доходного метода: прибыль владельцу приносят конкретные квадратные метры с конкретными характеристиками. Еще раз повторю: рыночная модель более точна, она позволяет учесть актуальный спрос на недвижимость, пригодную для предпринимательской деятельности. То есть идёт сравнение с объектами-аналогами.

— Вы говорили, что во время пандемии переоценку отложили, чтобы поддержать горожан и бизнес, то есть переоценка всегда означает рост нагрузки на них. Опрошенные РБК собственники коммерческой недвижимости тоже говорят о том, что пересчет стоимости ставит вопрос о рентабельности инвестиций. Вы не боитесь так зажать бизнес, что он просто перестанет строиться?

— Вы меня все время спрашиваете про коммерческую недвижимость. Но, вообще-то, кадастровая стоимость в основном используется при оплате налога на имущество. Давайте я сперва поясню, это все отразится на гражданах в целом, а потом уже мы с вами поговорим о девелоперах и инвестициях.

Так вот, по Налоговому кодексу РФ действует ограничение на увеличение налога на имущество и земельного налога для физических лиц — не более чем на 10%. Поэтому рост кадастровой стоимости существенно не скажется на горожанах. Более того, повторюсь: новую оценку еще только предстоит утвердить, а заплатят по ней жители лишь в декабре 2025 года. Снова приведу пример: если собственник квартиры платит за неё налог на имущество в размере 3 тысячи рублей в год, то в 2025 году при любом росте кадастровой стоимости его жилья налоговый платеж не превысит 3 300 рублей.

Теперь что касается коммерческой недвижимости, стоимость которой по новой кадастровой оценке действительно увеличилась больше всего: это 0,4% от общего числа объектов оценки. В материале, о котором вы говорите, приведены слова лишь нескольких, пусть и крупных, собственников, они встревожены. Но важно понимать, что кадастровая стоимость сама по себе не определяет степень нагрузки на правообладателя объекта недвижимости. Она является базой для исчисления налога на имущество. Нельзя забывать о факторах налогового законодательства и других финансовых инструментах. Всё это в комплексе влияет на инвестиционную активность девелоперов.

Безусловно, есть понимание, что для владельцев крупных коммерческих объектов это увеличит налоговую нагрузку. Поэтому по поручению профильного вице-губернатора Валерия Москаленко в рамках отдельной рабочей группы мы вместе со всеми профильными комитетами и управлением Федеральной налоговой службы проводим оценку возможного эффекта и работаем над формированием экономически обоснованной налоговой нагрузки — как раз чтобы избежать избыточного давления на бизнес.

Из уже объявленного повторю, что правительство Санкт-Петербурга сегодня рассматривает возможность сохранить на 2024 год ставку налога на уровне действующей в размере 1,5% (при этом в абсолютном большинстве российских регионов она уже составляет 2%). И минимальную площадь объектов, по которым налоговая база считается от кадастровой стоимости, также планируется сохранить на следующий год — 1 000 кв. м.

— Вы считали результирующую величину — от того, что вы переоценили недвижимость, но зато сохраните ставку?

— Как я уже говорил, мы занимаемся этим сейчас вместе с ФНС.

— Не ждете ли вы массовых исков об оспаривании кадастровой оценки? Какова сейчас судебная практика по таким делам?

— Количество обращений в суд, если сравнивать с общим количеством объектов оценки, несопоставимо мало. И какой-либо динамики по увеличению их числа мы не наблюдаем.

Когда собственник подает иск для того, чтобы заменить рассчитанную учреждением кадастровую стоимость на рыночную, суд не проверяет правильность расчёта — он исследует вопрос о том, какова реальная рыночная стоимость объекта оценки. Поэтому мы и не ждем массовых обращений в суд после утверждения новых результатов, ведь теперь кадастровая стоимость рассчитывалась как раз на основе рыночных данных и максимально приближена к рыночной стоимости.

Очень важно: если собственник не согласен с результатами оценки, он имеет право оспорить кадастровую стоимость в соответствии с установленной процедурой в любой момент времени, а не только до 23 сентября. И этим правом можно воспользоваться.

— Бюджет, судя по всему, не то чтобы радикально выиграет от переоценки. В более чем триллионе рублей доходов весь налог на имущество физлиц занимает порядка 6 млрд, на имущество организаций — 50 млрд. Все же это стоит новых издержек для бизнеса?

— Проведение государственной кадастровой оценки в 2023 году является обязательной процедурой, предусмотренной федеральным законодательством. Санкт-Петербург, как и все остальные регионы Российской Федерации, обязан в 2023 году провести ее.

— Для чего еще применяется кадастровая стоимость недвижимости?

— Помимо расчета базы для налога на имущество ее применяют в случае продажи жилья (аренды, обмена жилья) для определения стоимости услуг нотариуса, цены при обмене объекта на эквивалентный, а также для оформления договора дарения на недвижимость.

Из практики — при оформлении ипотеки банк может использовать сведения о кадастровой стоимости для сопоставления с рыночной стоимостью, которую определяет путём индивидуальной оценки. При серьёзном расхождении банк может усомниться в достоверности рыночного отчёта.

Беседовал Николай Кудин, «Фонтанка.ру»