Хочу купить квартиру на вторичке — а ЕГРН «засекречивают». Объясняем, что делать

Еще каких-то девять месяцев — и проверить информацию о собственниках недвижимости в России станет очень трудно. Это повлияет на сделки с недвижимостью — они станут менее прозрачными. «Фонтанка» вместе с адвокатом петербургской коллегии адвокатов Pen & Paper Романом Пархоменко объясняет, что поменяется и как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке.

Что это за новый законопроект о персональных данных?

Нашумевшая история с «засекречиванием» данных из ЕГРН — это всего лишь кусочек большого законопроекта, который 6 июля Госдума приняла в третьем, окончательном чтении. Его название очень длинное: «№ 101234–8 О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности"». Полный текст тут.

Этот документ затрагивает сразу несколько сфер и корректирует законодательство о защите персональных данных, в частности изменяет правила трансграничной передачи персональных данных, устанавливает обязанность операторов персональных данных (например, это любой сайт, на котором вы оставляете свои ФИО, телефоны и прочее) в сжатые сроки уведомить власти о любом факте неправомерного распространения персональных данных.

Помимо этого новый законопроект предусматривает обязательную предустановку так называемого единого магазина приложений на отдельных видах технически сложных товаров.

Наконец, документ в значительной степени закрывает доступ неопределённого круга лиц (в том числе журналистов) к информации о ФИО и дате рождения правообладателей недвижимости.

Все говорят, что теперь покупать квартиру на «вторичке» станет опаснее. Это правда?

Обеспечение безопасности теперь точно потребует больше усилий. Как минимум, перед покупкой квартиры вы должны убедиться, что именно продавец является владельцем недвижимости, а не какой-то другой человек. Сейчас вы еще можете пойти по привычному пути: «сходить» на сайт Росреестра и заказать там выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). После вступления в силу соответствующих изменений (они начнут работать с 1 марта 2023 года) вы сможете получить выписку из ЕГРН только с согласия собственника. Точнее говоря, выписку можно будет получить и самостоятельно, но в таком случае в ней не будет информации о физическом лице — собственнике недвижимости.

То есть законопроект затрудняет проверку «чистоты» присмотренной для покупки недвижимости, но если вы будете проявлять должную осмотрительность, риски такой покупки увеличиваться не будут.

Все равно хочу купить квартиру на вторичном рынке. Как мне теперь проверить ее «чистоту»?

Вариантов два. Первый — это попросить продавца предоставить актуальную выписку из ЕГРН. По новым правилам правообладатель может получить полноценную выписку с указанием собственного ФИО и даты рождения.

Второй вариант — вам надо обратиться к нотариусу за удостоверением факта наличия сведений в ЕГРН. Но здесь есть нюанс — вы должны будете предоставить нотариусу доказательства, что у вас есть заинтересованность в получении выписки, например предварительный договор купли-продажи с правообладателем. Либо к нотариусу вы должны обратиться вместе: правообладатель и покупатель.

Если владелец квартиры даст добро на выдачу мне справки о собственности, я могу ей доверять или и ее можно подделать?

Владелец квартиры сможет предоставить согласие на предоставление потенциальному покупателю полноценной выписки из ЕГРН с указанием ФИО и даты рождения единственным способом: путём подачи в Росреестр заявления о возможности предоставления третьим лицам персональных данных. Тогда любое лицо сможет получить полноценную выписку из ЕГРН в отношении соответствующего объекта недвижимости. Выписке из ЕГРН, полученной в рамках такой процедуры, можно доверять. Но важно при этом учитывать, что выписка актуальна только на дату выдачи. Другими словами, наличие на руках выписки, где собственником указан потенциальный продавец, не защищает вас от того, что на следующий день собственником может оказаться уже кто-то другой.

Как мы уже говорили, покупатель и продавец могут вместе обратиться к нотариусу за выпиской из ЕГРН. Но и в этом случае сведения будут актуальными только на дату получения. Поэтому важно получить сведения из ЕГРН не только заранее, при подготовке к сделке, но и в день подписания договора купли-продажи.

Помимо этого владелец квартиры может самостоятельно получить выписку из ЕГРН и предоставить её покупателю. Законопроект предусматривает создание механизма проверки подлинности таких выписок. Как он будет функционировать, пока непонятно.

Если собственник откажется давать мне доступ к данным о продаваемой квартире из ЕГРН — это значит, что с ним лучше не связываться?

Нет никаких разумных причин, которые могли бы побудить продавца скрывать сведения из ЕГРН от потенциального покупателя. Поэтому мы настоятельно советуем вам обходить таких продавцов стороной.

Закон разрешает нотариусам запрашивать данные из ЕГРН в интересах заинтересованных лиц. Кто может стать таким лицом и в каком случае?

Самая простая ситуация — совместное заявление правообладателя и покупателя. В таком случае нотариусу не требуется представлять какие-либо доказательства заинтересованности в получении данных из ЕГРН. Если же заявителем выступает заинтересованное лицо, то оно должно по общему правилу представить доказательства наличия договорных отношений с правообладателем, предметом которых является соответствующий объект недвижимости.

В законопроекте прописан и ряд других случаев, когда информация о правообладателе необходима заинтересованному лицу для предъявления к правообладателю иска или для обращения взыскания на объект недвижимости. Но в этом случае заинтересованное лицо должно представить доказательства наличия у него оснований для предъявления таких требований. И если наличие договорных отношений нотариус безусловно может проверить, то вопрос о наличии оснований для предъявления иска или обращения взыскания, как правило, связан со спором о праве. Нотариусы споры о праве не разрешают. Как нотариусы будут устанавливать, что имеются основания для предъявления иска, непонятно. Поэтому как данное положение будет работать на практике, для нас пока такой же вопрос, как и для вас.

Что я сам могу предпринять для проверки чистоты квартиры?

Подготовка к сделке должна включать как минимум проверку контрагента (продавца) и проверку так называемого титула (т. е. прав продавца на объект недвижимости). Проверку продавца можно проводить по открытым источникам, например:

— по базе данных исполнительных производств на предмет наличия незавершённых исполнительных производств в отношении продавца;

— по единому федеральному реестру сведений о банкротстве на предмет возбуждения в отношении продавца дела о банкротстве или размещения сообщений о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца;

— по сайту районного суда по адресу регистрации продавца на предмет наличия судебных дел о взыскании денежных средств с продавца.

Мы не рекомендуем самостоятельно, без помощи юриста, покупать имущество у лица с большим количеством долгов и тем более находящегося в банкротстве.

Проверка титула, конечно, значительно осложнится с принятием законопроекта, но всё так же можно будет получить выписку от продавца или совместно обратиться к нотариусу за получением сведений из ЕГРН. Кроме того, обязательно запросите у продавца документ, на основании которого продавец приобрёл недвижимость (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. п.).

Если между получением выписки из ЕГРН и датой сделки — значительный временной промежуток, то на сайте Росреестра можно онлайн получить информацию об объекте недвижимости. Да, не будет указан правообладатель, но вы сможете сравнить дату регистрации права, указанную в выписке, и дату, указанную на сайте Росреестра. Если они совпадают, то скорее всего объект недвижимости всё ещё принадлежит продавцу.

В любом случае мы настоятельно рекомендуем получить выписку в день сделки. Либо попросить об этом продавца, либо обратиться к нотариусу.

Помните о возможности нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости. В этом случае нотариус значительную часть проверок берёт на себя. Однако в этом случае за счёт нотариального тарифа повышаются и расходы на сделку.

Недавно еще разрешили штампы о браке в паспорте не ставить. Это тоже затрудняет покупку жилья на вторичке?

Да, действительно имеется проблема с проверкой семейного положения продавца. В этой связи неоднократно высказывались предложения изменить правила об оспаривании сделок супругами при неполучении их согласования на сделку с недвижимостью и предусмотреть, что такие сделки могут быть оспорены, только если другая сторона знала или должна была знать, что продавец состоит в браке.

В любом случае обязательно просите продавца предоставить нотариально удостоверенное заявление о том, что продавец не состоит в браке. Это не является гарантией, но может быть использовано в качестве одного из аргументов в случае возникновения спора.

Какой вообще смысл запрещать узнавать данные по недвижимости? От этого только хуже стало!

Вопрос риторический. Закрытие сведений из реестра — огромный шаг назад в сфере сделок с недвижимостью.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»