Заградительная ипотека. Цепочки сделок на вторичном рынке оборвались и ударили по всем

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Петербурге перевалила за 200 тыс. рублей. Еще недавно столько стоило элитное жилье, а теперь такую цену можно увидеть и за «однушку» в «спальниках».

При этом объем доступных для покупки квартир катастрофически сократился. Рынок с начала апреля словно замер — никто не решается расставаться с живыми деньгами в условиях тотальной неопределенности, а брать ипотеку под 20 % желающих немного. Продавцы многих оставшихся объектов снимают объявления, предпочитая переждать турбулентность в аренде.

В марте петербуржцы покупали готовые квартиры за наличные или в ипотеку по старым условиям. Продажи квартир выросли на 15 % по сравнению с февралем, сообщили «Фонтанке» в агентстве «Петербургская недвижимость». Покупатели квартир весь месяц судорожно искали, куда вложить наличку, и пытались как можно быстрее взять ипотеку под старые ставки. На фоне этого цены на вторичку в новых домах (младше 10 лет) в городе подскочили сразу на 4,7 %, до 216 тыс. рублей за квадратный метр, а в Кудрово и Мурино — на 13 %, до 178,6 тыс. рублей. Если ЦБ не снизит ключевую ставку в конце апреля, покупатели с обжигающими руку деньгами скоро закончатся, а остальные переключатся на более доступные из-за льготной ипотеки новостройки.

Рост цен на вторичку фиксируют и сервисы объявлений. По данным ЦИАН, в марте средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Петербурге выросла до 208 тыс. рублей. Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов связывает рост с выставлением на продажу более дорогих новинок. Впервые опубликованные объявления заходят на рынок с ценами на 2 % выше среднерыночных, тогда как обычно разница составляет 0,8–1 %.

Как следует из данных «Авито Недвижимости» за I квартал 2022 года, квадратный метр на вторичном рынке в Петербурге подскочил на 30 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом предложение и спрос сокращаются. Количество квартир в Петербурге, которые находятся в активной реализации на ЦИАНе, за месяц сократилось на 11,1 %, до 16,1 тысячи.

Хорошие объекты на рынке смели с витрин еще к середине месяца. Как отмечает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, оговариваясь, что это примерные данные, за первые две недели марта «больше чем на 30 % снизилось количество ликвидных небольших однокомнатных квартир и студий в спальных районах города». Таких экстраординарных темпов выбытия объектов из предложения эксперт не припоминает с начала наблюдений.

Во многом рынок от ликвидных предложений зачистили ипотечники, которые в первой половине марта массово побежали закрывать сделки на старых условиях. К середине месяца на рынке вторички остались люди с живыми деньгами, которые хотели «вбить их в бетонометр», а также те, кто продал свою недвижимость и срочно искал встречную квартиру, но делал это не через обычные цепочки обмена квартир с доплатой, а с прямой покупкой.

«[Также остался на рынке] ряд людей, которые по каким-то причинам продали валюту и решили, что пора уже покупать, подешевело. Относительно небольшой объем покупателей-иностранцев, — перечисляет Максим Ельцов. — Мы зацепили некий слой китайских покупателей. С точки зрения покупки в юанях недвижимость в Петербурге приятно подешевела».

«Предложение снижается как из-за фактического ухода квартир из базы после заключенных сделок (в первой половине месяца были активны покупатели с живыми деньгами или с ранее одобренными ипотечными кредитами), так и из-за снятия с реализации лотов по причине изменения жизненных планов», — отмечает Алексей Попов.

Часть продавцов перевели свои объекты на арендный рынок. Это вместе с высвобождением ранее занятых квартир привело к необычайному всплеску предложения. «По тем цифрам, которые есть у нашей команды, это за месяц минимум плюс 10–15 %, а то и больше в отдельных сегментах», — говорит Ельцов. При этом заработать у новоиспеченных арендаторов вряд ли получится, настолько им приходится сейчас снижать цены.

К концу марта ипотека по старым ставкам в структуре сделок на вторичном рынке практически перевелась. Последним оплотом дешевой ипотеки был Сбербанк, с 29 марта начавший массово отменять одобренные ранее заявки, сделки по которым назначены на 31 марта и позже.

После 27 марта и до конца месяца доля ипотечных сделок, по подсчетам «Петербургской недвижимости», составила 28 %, хотя еще совсем недавно ипотечные сделки доминировали на рынке, запуская цепочки сделок. Подчас деньги от первой сделки распределялись между двумя-тремя, а то и шестью другими владельцами квартир и комнат, которые улучшали жилищные условия или «выходили в кеш». Выходило, что одна выданная ипотека отражалась на рынке сразу несколькими успешно завершенными сделками. Сейчас «первому звену» взяться, по сути, неоткуда, и весь рынок замер.

«28 % — это даже неплохой показатель с учетом текущих очень высоких ставок, ведь ипотеку сейчас берут в основном те, кому до покупки новой квартиры не хватает незначительной суммы, и те, кто использует средства от продажи старого жилья в качестве первого взноса», — считает генеральный директор агентства Сергей Дроздов.

Не в пользу вторички говорит и новая ипотека с господдержкой, которая распространяется только на новостройки. «На данный момент ставки на вторичную недвижимость — заградительные: более 20 % против 12 % на первичном рынке. Конечно, это заставляет многих покупателей переориентироваться на строящееся жилье», — отмечает глава агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.

Эксперты считают, что ситуация на вторичном рынке дальше будет зависеть от решения ЦБ по ключевой ставке. Если на заседании 29 апреля банк решит ее снизить, это серьезно поддержит спрос, который традиционно падает в мае из-за праздников. Если ставка не снизится, с учетом грядущих летних отпусков спрос упадет еще глубже. От этого будут зависеть цены на квартиры в домах старше 10 лет. Такие в основном и покупали за наличку горожане. Стоимость квадратного метра в них в среднем выросла за месяц на 4,2 % и составила 170,6 тыс. рублей.

Однако снижения цен на так называемую новую вторичку ждать не стоит, они останутся на высоком уровне. Как отмечают в «Петербургской недвижимости», в марте горожане чаще всего покупали именно такое жилье. В основном — студии и «однушки» в Московском, Невском и Красносельском районах. Это наиболее ликвидные квартиры, и на рынке они в дефиците.

В условиях, когда вторичка явно будет обделена мерами господдержки и субсидирования ипотеки, а спрос расти не будет, единственное, из-за чего могут снизиться цены, — появление новых объектов в продаже. По мнению Ельцова, достаточно прироста предложения на 10–15 % к концу марта — и рынок может начать снижаться.

Однако пока эксперт ставит на его стагнацию. Ценник упирается в инфляционные ожидания населения, непонимание, куда девать деньги с продажи недвижимости и, как следствие, ее безальтернативность как способа сбережения средств. «Ключевой будет ближайшая пара месяцев, особенно провальный, с точки зрения деловой активности, май, потому что тогда у продавцов вообще ничего не получится, и в этот момент они, возможно, будут более интенсивно снижать предложение», — отмечает глава «Первого ипотечного агентства».

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»