ПоделитьсяПока Россия пытается заставить «недружественные страны» рассчитываться за газ рублями, арендодатели Петербурга не прочь получать платежи в долларах и евро. Смольный — не исключение.
Комитет имущественных отношений не будет фиксировать курс рубля по договорам аренды, привязанным к иностранной валюте. «На данный момент комитет не вправе принять решение о внесении изменений в договоры в части фиксации курса доллара США для расчета арендной платы», — пояснили в КИО в ответ на запрос «Фонтанки».
Переход на расчеты в рублях уже месяц обсуждается в правительстве Северной столицы в качестве одной из мер поддержки бизнеса «в условиях санкционного давления». По информации «Фонтанки», в начале марта зафиксировать курс доллара для «Большого Гостиного двора» поручил подчиненным губернатор Александр Беглов. Вопрос об отказе от договоров в «недружественной валюте» также обсуждался в Законодательном собрании. «Это бы надо прекратить», — отметила депутат Ирина Иванова, обращаясь к главе комитета по промышленной политике Кириллу Соловейчику. Тот заверил парламентариев, что инструмент уже найден: в КИО направлено предложение заключить дополнительное соглашение о переходе к расчету арендной платы в рублях.
Ведомство взяло паузу на размышление, но в итоге ответило отказом.
Обычно комитет имущественных отношений заключает с арендаторами договоры в рублях. Но есть несколько исключений. Как пояснили в ведомстве, помимо «Большого Гостиного двора» ставку, привязанную к валюте, платят арендаторы еще пяти объектов: это гостиница «Астория» на Большой Морской улице (в долгосрочной аренде у Rocco Forte Hotels), «Ямской рынок» на ул. Марата (арендатор — ООО «Компания «Пётр I»), коммерческие помещения в доме по адресу: Гончарная улица, д. 3, литера А, «Гостиный двор» в Кронштадте (проспект Ленина, д. 16, литера А) и Генеральное консульство Эстонии (Каменноостровский проспект, д. 21/14).
Согласно ГК РФ, денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Но в договоре может быть предусмотрено, что оплата будет осуществляться в размере, эквивалентном определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае сумма «определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа», отметили в КИО.
В договорах КИО величина условной единицы принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка РФ на первый рабочий день оплачиваемого периода. Но платит арендатор все равно в рублях, подчеркнули в ведомстве.
Повышение курса иностранной валюты в РФ нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, которые могут стать основанием для изменения или расторжения договора, сообщает КИО, ссылаясь на позиции Верховного суда РФ (определение от 13.09.2016 № 18-КГ16–102) и Конституционного суда РФ (определение от 26.05.2016 № 1019-О).
Если арендатор не согласен с размером платежа, он имеет право произвести за свой счет рыночную оценку арендной ставки. Но для этого придется согласовать с арендодателем техническое задание, подчеркнули в комитете.
К счастью арендаторов основной скачок курса пришелся на середину марта: после того, как ЦБ запретил свободный обмен валюты внутри страны, доллар взлетал до 120 рублей. Для сравнения: 1 марта доллар стоил 93,56 рубля, 1 апреля — 83,41 рубля.
Но и не для всех валютная привязка критична. «Мы не обращались с просьбой перевести ее [ставку аренды] в рубли. Для нас это не является критичным моментом. Если аренда будет переведена в рубли или зафиксирован курс — будем действовать в рамках принятого закона», — прокомментировали в пресс-службе «Астории».
Страховка от инфляции
Валютные рудименты сохраняются и на рынке коммерческой аренды. Но это скорее исключение, чем правило, подчеркивают его участники. «Привязка к условным единицам в договорах есть, но платежи давно не получают по курсу ЦБ. Курс может быть 35 рублей или 58 рублей. Но это нельзя назвать валютным договором, скорее это некая подстраховка на случай инфляционных резких колебаний», — рассказал «Фонтанке» топ-менеджер крупного собственника коммерческой недвижимости. Но пока каких-то существенных изменений условий аренды не происходит — ни скидок, ни индексации. Рынок замер в ожидании, отметил он.
По словам участников рынка, больше всего валютных договоров у ТРЦ «Галерея», совладельцем которого является арабский фонд Mubadala. «Галерея» — самый жесткий переговорщик на рынке. Постоянно делали запросы на фиксацию курса, но постоянно получали отказ», — рассказал «Фонтанке» один из владельцев островных павильонов на территории ТРЦ. По его словам, сначала договоры были привязаны к курсу доллара, но затем их перевели евро. За март ТРЦ просит платить по курсу 104,79 рубля за у.е., что на треть больше, чем за прошлый период. Пока предприниматель не оплатил выставленный счет и ждет, даст ли ТРЦ скидку и выставит ли штраф. «Если выставят штраф, уйдем, не будем работать», — отмечает собеседник «Фонтанки». По его мнению, вопрос с валютной арендой давно следовало урегулировать на законодательном уровне. «Или хотя бы, как в случае с валютной ипотекой, предоставить возможность выбора», — подчеркивает он.
Другой арендатор «Галереи», управляющий точкой общественного питания, рассказал, что смог договориться с управляющей компанией о скидке из-за снижения трафика. «Владельцы относятся с пониманием к ситуации», — сказал он. В другом ТРК Северной столицы, где у компании также есть точка, договоры в рублях, но никаких скидок нет, рассказал предприниматель.
У сети «Теремок» около 30 договоров со ставками в условных единицах, рассказал совладелец сети Виталий Свидовский. В основном это торговые комплексы. По 29 объектам рубль зафиксирован, но периоды фиксации разные. Исключение — крупный ТРК в центре города, по которому пока идут переговоры. «Все новые договоры заключаются только с рублевыми ставками, условные единицы остаются по давно открытым объектам», — сказал он.
Договориться с «Галереей» рассчитывает фудхолл EatMarket, рассказал его директор
Георгий Петров. «Еще с пандемии на регулярной основе мы пересматриваем арендную ставку и в большей степени привязываемся к рублевому товарообороту», — сказал он. За март счет выставлен «согласно договору», но компания рассчитывает как минимум на скидки из-за падения трафика. «По предыдущим периодам получалось договариваться», — добавил топ-менеджер.
В самой «Галерее» не ответили на вопрос о возможности отказа от привязки к валюте ставок аренды. В управляющей компании «Адамант» тоже отказались от комментария. Совладелец Fort Group Максим Левченко сообщал, что в отношениях с арендаторами «идут тонкие настройки». «Ретейлерам даются скидки, которые привязываются к фактической выручке (а она, разумеется, упала), переносятся очередные платежи... С каждым работаем индивидуально, гибко», — отмечал он. По словам предпринимателя, большинство договоров аренды были переведены в рубли еще после скачка курса 2014 года.
Владельцы ТРЦ также обратились к правительству Петербурга с просьбой снизить налог на имущество. В 2020 году ставка составляла 1,25%, в 2021-м — 1,5%, а в 2022-м ее повысили до 1,75% от кадастровой стоимости объекта. «Нас заверили, что в этом году ставка повышаться не будет, она останется на уровне 1,5%. Ну и кадастровую стоимость тоже можно пересмотреть в сторону снижения», — отмечал в конце марта Максим Левченко.
Но пока Смольный публично обещал снизить ставку по налогу на имущество только заводам.
Галина Бояркова,
«Фонтанка.ру»
