«Сложнее реализовать инфраструктурные проекты». Что скрывается за легализацией советских коробок

С 1 сентября в России стартовала «гаражная амнистия». Своего рода это ограниченная по времени возможность в упрощенном порядке оформить в собственность свой гараж.

Соответствующий приказ еще весной подписал президент России Владимир Путин, но реализацию отложили, чтобы регионы смогли подготовиться. Сама амнистия будет действовать до 2026 года.

Гаражные кооперативы различных видов создавались при ранее действующем законодательстве, в том числе в рамках действия советского закона «О кооперации в СССР». В настоящий момент нет отдельного нормативного акта, который регламентировал бы их деятельность. Это создает проблемы. Гаражи продают, сдают в аренду, наследуют, и это все происходит без государственной регистрации договора или перехода права собственности, так как зачастую для государства и Росреестра вообще не существует такого понятия. Поэтому новый закон позволяет обозначить гараж как отдельную собственность на территории ГСК и распространить на него соответствующие права.

В России, как сообщают авторы амнистии в пояснительной записке, на кадастровом учете, по данным Росреестра, стоят более 5,6 млн объектов гаражного назначения, но зарегистрировано из них только 3,5 млн. Однако их может оказаться гораздо больше. Точное число назвать все же невозможно, так как в российском законодательстве до сих пор не было четкого определения «гараж».

Реализацию закона в Петербурге курирует комитет имущественных отношений. Он оценил число земельных участков, которые предположительно могут пройти по «гаражной амнистии». Предварительные подсчеты показали следующее: на территории города гаражи занимают площадь в 1 130 га.

Чиновники также прикинули, сколько это может быть земельных участков. Взяли общую площадь и поделили на 18 «квадратов», это, к слову, минимальный размер, согласно городскому законодательству, для размещения индивидуальных гаражей. В итоге получилось 630,7 тыс. участков.

Кто может воспользоваться амнистией

Закон распространяется только на объекты, построенные до вступления в силу Градостроительного кодекса, то есть до 31 декабря 2004 года.

Воспользоваться амнистией смогут только те, кому участок был предоставлен организацией или органом власти, либо если владелец получил гараж и землю на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива. Упрощенный порядок оформления в собственность распространяется также на некапитальные металлические гаражи. То есть лишь в случае если землю под ними в свое время выделяли гаражному кооперативу. Заключение о том, подпадают ли гаражи под условия амнистии для оформления прав на объекты и земельные участки, можно будет сделать после рассмотрения заявлений, начиная с 1 сентября

Желающим оформить свой гараж в Росреестре советуют прежде всего обратиться в местную администрацию и узнать, как на территории муниципалитета будет реализоваться закон. Возможно, местная власть организует централизованную работу, и получится избежать излишних процедур.

Основные условия можно разложить по пунктам:

1. Гараж должен быть возведен до 31 декабря 2004 года.
2. Он является капитальным, то есть это основательная постройка с прочным фундаментом.
3. Земельный участок был передан гражданину от организации или органов власти, либо его предоставил гаражный кооператив на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива.
4. Гараж не признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления.
5. Земельный участок стоит на кадастровом учете.

Последнее можно узнать в МФЦ, в муниципалитете, а также с помощью РГИС. В 2019 году в Петербурге проходила инвентаризация гаражей и голубятен, информация нанесена на онлайн-карту, где можно узнать кадастровый номер объекта. Для этого нужно выбрать определенный слой — «Гаражи инвентаризация». В случае если участок не имеет кадастра, то его предстоит образовать, и лучше это сделать с помощью кадастрового инженера. После оформления схемы нужно обратиться в орган власти, который распоряжается землей под гаражом.

Какие необходимы документы

Чтобы доказать, что гараж был возведен до 2004 года, пригодятся любые сохранившиеся документы, имеющие хоть какое-то отношение к гаражу. Это даже могут быть чеки на оплату электричества, росписи за оплату в журнале у руководства гаражного кооператива. Любые справки, решения, технический паспорт могут стать основанием для оформления прав на гараж. Также можно обратиться в местное бюро технической инвентаризации, у них на хранении могут быть документы, содержащие описание гаража.

В администрации также обязательно спросят решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, выписку из ЕГРН на земельный участок и технический план на гараж.

Что говорят юристы

Главное «но» кроется в первом пункте условий амнистии. Людям будет трудно доказать, какого года постройки гараж, так как ему должно быть больше 16 лет.

«Полагаю, что у некоторых людей просто может не оказаться вообще никаких документов на гараж и землю (например, при получении гаража по наследству), и не факт, что они сохранились в архивах, в связи с чем доказывать факт собственности в отношении гаражей придется все также в судебном порядке. Вторая проблема заключается в том, что часть гаражей объектами капитального строительства не является и представляет собой, что называется, ракушки. Такие гаражи оформить в собственность тоже не получится», — утверждает адвокат КА Pen & Paper Екатерина Токарева. Помимо этого неясно, как действовать тем людям, которые снесли свой ветхий гараж и на его месте возвели новый.

Старший юрист практики разрешения споров и юридического сопровождения «ССП-Консалт» Ирина Курильская считает, что один из главных плюсов амнистии — то, что теперь в отношении гаража будет выдаваться выписка из ЕГРН, в которой владельцем будет указан фактический собственник. Это значительно упростит гражданский оборот, а именно сделает сделки купли-продажи более прозрачными.

В настоящий момент гаражами распоряжаются как местные власти, так и отдельные организации. К примеру, если с организацией, на балансе которой находятся постройки, был расторгнут договор, то спрашивать у самих граждан, которым был выделен гараж на «птичьих правах», разрешения на снос не нужно. Исполнительную часть в таких случаях выполняет комитет по контролю за имуществом, сотрудники которого в прошлом году столкнулись с активным сопротивлением петербуржцев из-за сноса гаражей на Стародеревенской улице. Противостоять также будет бессмысленно, если городом будет намечено строительство дорог, больниц и других инфраструктурных и социальных объектов, возведение которых пройдет через гаражи, находящиеся на балансе муниципалитета.

«Амнистия защитит собственников от строительства других объектов. Ведь изъятие имущества в таких случаях происходит сложнее, чем согласование с муниципалитетом. Но здесь две стороны медали. С одной стороны, права собственника гаража находятся под защитой закона, без согласия гараж не будет снесён. Но с другой стороны, государству и публичным компаниям сложнее реализовать инфраструктурные проекты», — добавила Курильская.

К тому же в подобных случаях, как отметила Токарева, собственники будут вправе оспорить решение администрации или получить возмещение за свое имущество и земельный участок под ним.

Мария Долбиш, «Фонтанка.ру»