Инвестиции в квартиру в Петербурге: куда потратить деньги в пандемию (фото, инфографика)

Новости о том, что Петербург вошел в пятерку мировых лидеров по росту цен на квартиры, реанимируют идею о покупке жилья как инструмента инвестиций. «Фонтанка» с цифрами в руках показывает: это не лучшая идея. Но для многих факт обладания недвижимостью перевешивает минусы.

Квартиры в рост. Скачок цен на жильё не делает его самым привлекательным инвестиционным инструментом, но на хлеб с маслом хватит.

Коронавирус и связанные с ним макроэкономические явления подстегнули цены на рынке вторичного жилья в Петербурге. Новостройки и «вторичка» подорожали с начала года примерно одинаково — на 15%. Но это, разумеется, «средняя температура по больнице», которая должна учитываться лишь при абстрактных рассуждениях. В реальности — где-то цены подскочили на треть, а по другим объектам продавцам приходится даже падать, чтобы привлечь покупателя.

Куда девать деньги

Эксперты объясняют: все дело в резком падении предложения. В меньшей степени это касается новостроек, но там рост обеспечен беспрецедентными мерами господдержки отрасли, включая льготную ипотеку. А вот уже готового жилья на рынке этом летом было на 19% меньше, чем год назад.

Одно из объяснений аномального роста (на фоне общего спада экономики и доходов населения) в том, что люди стремятся за счет покупки жилья защитить свои сбережения. Одно из доказательств тому — не менее резкое падение объемов валютных депозитов физлиц. В августе, по данным ЦБ РФ, россияне сняли с валютных вкладов в банках $405,2 млн, и это еще весьма скромно по сравнению с мартом (минус 5 млрд) и апрелем (минус миллиард). Казалось бы, резкое падение курса рубля, наоборот, должно было подстегнуть страсть к валютному накопительству, но запасливые россияне решили, что пора потреблять. Чем в первую очередь, конечно, порадовали строителей.

Конечно, причины оттока валютных накоплений куда сложнее. Главный аргумент, разумеется, — исключительно низкие проценты по депозитам. Дошло уже до рассуждений об отрицательных ставках. А поскольку те, кто смог скопить какие-то приличные деньги, как правило, хорошо умеет и считать их, в ход идут разговоры о сравнении доходности различных инвестиционных инструментов. Новости о 15%-м росте цен на недвижимость Петербурга — как раз из той оперы. Такой уровень в мире профессиональных инвесторов вполне заслуживает приставку «сверх». И если воспринимать эти слова буквально (или наивно), то сравнить его можно с самыми агрессивными стратегиями на фондовом рынке.

Подводные камни

Конечно, объяснять про 13%-й налог при продаже квартиры нет смысла тем, кто всерьез подумывает о таком инструменте инвестиций. Разумеется, меньше чем на три года покупать ее нет смысла с этой точки зрения: дополнительные расходы съедят всю положительную разницу от 15%-го роста цены. И это еще если квартиру удастся продать по задуманной цене — это вообще-то тоже не так-то просто. Куда выгоднее было бы в таком случае просто положить деньги на банковский депозит — даже при нынешнем падении ставок это все еще дает верные 5–6% годовых в рублях.

Но если смотреть на этот вопрос шире, например в среднесрочной перспективе тех самых трех лет или даже пяти-шести, инвестиции в недвижимость уже становятся вполне достойным обсуждения инструментом.

Однако переход от умозрительных предположений в область практических финансов заставляет учитывать при подсчете прибыли куда больше факторов, чем кажется на первый взгляд. Например, квартплата и взносы на капремонт — за три года там набегает на вполне внушительную сумму.

С другой стороны, квартиру можно сдавать в аренду. Так вы как минимум покроете расходы, а при идеальных условиях — постоянных и аккуратно платящих жильцах — еще и увеличите инвестиционный доход. Но прогнозировать, сколько именно удастся таким образом сэкономить, — удел профессиональных управляющих недвижимостью. Практика же показывает, что заметную часть времени квартира может простаивать в ожидании удобного съемщика. А чтобы его привлечь, наверняка придется сделать какой-то ремонт и купить технику и мебель. Так что в плюс, вероятно, выйти получится, но вряд ли за три года набежит слишком уж внушительная цифра.

«Я вам денежку принес за квартиру, за январь»

К примеру, по устоявшейся практике, стоимость аренды в месяц приблизительно равна 1/120 от цены квартиры. То есть, купив ее за 3 миллиона и сразу сдав на три года, можно рассчитывать на 900 тысяч до вычета расходов. С учетом дополнительных расходов, страховки и налогов, а также промежутков, когда арендаторов не будет (все это, по словам опытных инвесторов, может съедать до половины чистого дохода) — плюс-минус 500 тыс. рублей.

Оптимист-инвестор, вложившийся три года назад в самый прибыльный, как сейчас кажется, вариант — полноценную однушку в обжитом районе не очень далеко от центра — может добавлять их к спекулятивному доходу на дистанции в три года в 29%.

Для сравнения, если в течение трех лет каждый год класть на индивидуальный инвестиционный счет по миллиону и обеспечивать себе те же 15% доходности, о которой сейчас говорят на рынке недвижимости, с учетом положенного налогового вычета получится 18,8% годовых. И на выходе у вас три миллиона инвестиций принесут чистого дохода примерно те же самые 1,1–1,2 млн рублей.

Однако в реальной жизни есть много факторов, которые будут влиять на потенциальную прибыль от перепродажи и сдачи в аренду жилья. К примеру, доходы будут в рублях, а значит, инфляция будет съедать заметную часть покупательной способности ваших денег: за три минувших года — это примерно 10,7%. А значит, если упрощать, ваша номинальная доходность в 45% превращается уже примерно в 27,7% очищенной от инфляции доходности. То есть по 9,2% годовых, что, конечно, очень хорошо, но далеко не лучшее решение.

При этом надо учесть, что вариант с покупкой двушки в Приморском районе — действительно самый привлекательный. К примеру, расчеты экспертов показывают, что сейчас доходность от некогда самого популярного объекта инвестиций — студии где-нибудь в Мурино (некоторые крупные инвесторы скупали их целыми подъездами) куда меньше — она вырастет в цене не более чем на 11–12% за три года, и даже сдача ее в аренду (если сейчас это вообще удастся сделать) принесет на трехлетнем горизонте весьма скромные 8,5% годовых. В рублях. Без учета инфляции. А покупку дорогой и просторной квартиры в центре негативные факторы могут довести эффективную доходность до совсем минимальных или даже отрицательных значений.

Альтернатива

Куда большую доходность — около 34% за три года — можно было бы получить, если бы всё перевести в евро. Расходы на конвертацию лишили бы вас нескольких процентов, но зато никакой мороки с арендаторами или налоговой по поводу вычетов.

Да, этой весной вы бы поседели, следя за биржевыми скачками, но если бы нервы выдержали и вы бы в панике не распродали все в апреле, то сейчас отмечали бы доходность в 40,2%. Правда, рублевую, то есть с тем же дисконтом в 10,7% на падение покупательной способности. И все равно евро предпочтительнее.

Заметно большую доходность могла бы дать покупка три года назад акций «Газпрома». При вложении 3 млн рублей сейчас этот пакет стоил бы больше четырех, а за три года можно было бы получить еще и дивидендов почти 890 тыс. рублей. Итого показатель доходности — 61,11% за три года. Но если уж вкладываться в нефтегаз, тогда лучше привилегированные акции «Татнефти»: за три года одних дивидендов набежало бы почти 2,4 млн рублей, а по итогам у вас в руках было бы 7,8 миллиона: доходность — 160%.

Но самые смелые и дальновидные, конечно, устанавливали бы на телефон приложение для биржевого трейдинга и покупали бы в далеком октябре 2017 года на 3 миллиона вместо двушки на Черной речке акции «Яндекса». Это дало бы космические 170%: сразу 8 миллионов вместо вложенных трех, и даже потеря их покупательной способности была бы уже совсем необидной.

Еще больше было бы, купи вы тогда по 650 рулей акции золотодобывающего «Полюс Золота».Там вообще могло бы быть 334%.

Есть еще вариант купить само золото. Оно здорово подорожало за последние годы, и вложи вы в него 3 млн рублей в октябре 2017 года, сейчас оно бы стоило очень приличные 5,3 миллиона. То есть, даже с учетом грабительских курсов купли/продажи, устанавливаемых крупнейшими российскими банками, это честные 25% годовых. Правда, НДФЛ с заработанного составит примерно 300 тысяч рублей, что несколько сгладит радость, но все равно сделает инвестиции в золото куда прибыльнее покупки на три года квартиры. А знающие люди подсказывают: вместо него три года назад надо было вообще покупать палладий. Он вырос в цене значительно больше других драгоценных металлов, и мог бы утроить инвестиции с 2017 года.

Есть одно но

Стоит признать, большинство тех, кто инвестирует в недвижимость гонятся не столько за высокими процентами, сколько за вполне весомым и очень осязаемым активом. Иметь «лишнюю» (а лучше несколько) квартиру — залог обеспеченной старости и как минимум уважительного к тебе отношения со стороны младших родственников. Так что девелоперы действительно правы, когда говорят о выгоде таких инвестиций. Тем более что та самая «средняя температура по больнице» в 15%, которая отмечается при подсчете данных по всему рынку в целом, может оказаться куда выше, когда речь идет о конкретных наиболее удачных примерах.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», отмечает, что цены на квартиры в новостройках находятся на пике. За 9 месяцев 2020 года средняя цена квадрата выросла на 17%, правда, дальнейший рост до конца года маловероятен.

«С начала года стоимость недвижимости в строящихся домах выросла по ряду объектов до 25%. Это — значительно выше, чем ставки по банковским депозитам, что делает данный инструмент вложения средств более привлекательным для частных инвесторов. Однако это не значит, что покупатель может рассчитывать на гарантированный доход такого уровня. Каждый год не похож на предыдущий, но это хороший инструмент для сохранения и приумножения средств. При покупке у надежного застройщика его можно отнести к одним из самых безрисковых. При этом с момента начала строительства до ввода дома в эксплуатацию стоимость жилья увеличивается, в среднем, на 30–40%», — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.

«По нашей статистике из тех квартир, которые мы продаем физическим лицам, примерно 50 % приобретаются покупателями на стадии котлована с целью заработать при последующей продаже», — отмечает Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой». При этом она уверена, что дальнейший рост цен на квартиры в Петербурге продолжится, потому что в условиях общемирового экономического кризиса, нестабильности валют и непонятных пандемических перспектив люди ищут надежные инвестиционные инструменты. Одним из таких как раз и является вложение в жилую недвижимость.

Юлия Паршина, руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», приводит пример роста цен на квартиры: «В 2018 году на старте проекта ЖК «Цивилизация» квадратный метр стоил 80–90 тыс. рублей, а сейчас — 135 тысяч и выше. А в комплексе апартаментов NEOPARK на старте продаж минимальная цена квадрата была 112 тыс. рублей, а сейчас — от 155–160 тысяч, а средняя немного ниже 200 тысяч. И потенциал для роста сохраняется до сих пор, особенно в связи с возможным подписанием законопроекта о статусе апартаментов».

Впрочем, петербуржцы, глядя на стремительно дешевеющий рубль, искали возможность его потратить не только с намерением заработать. Даже полузакрытые этой весной из-за карантина автосалоны отмечали ажиотажный спрос на машины, и еще недавно на самые популярные модели были очереди. Особенно это коснулось сегмента «выше среднего».

Но, разумеется, покупка автомобиля, особенно дорогого, может рассматриваться исключительно как акт чистого потребления, а отнюдь не инвестиций. Как подсчитали специалисты «Яндекса», покупатели машин ценой около 3 млн рублей теряли значительную часть потраченных денег за счет амортизации. Так, владелец Mercedes-Benz GLA (3 млн — в базовой комплектации) за три года теряет примерно 720 тыс. рублей таким образом, Hyundai SantaFe (в хорошей комплектации) — больше миллиона, а Audi Q5 (надо было бы немного доплатить сверх 3 млн рублей) — почти 1,3 миллиона. И это — не считая необходимых трат на страховки, ТО и бензин.

Денис Лебедев, Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»