Ипотечный платеж против арендного. Как субсидирование и самоизоляция весны-лета 2020 года снижали ставки

Субсидирование ставок по ипотеке позволило сократить расходы на кредит, а снижение спроса на аренду жилья одновременно сыграло на руку квартиросъемщикам. Но уже осенью ситуация может измениться по обоим фронтам.

Споры о том, что выгоднее: снимать квартиру и иметь возможность менять место жительства или платить ипотеку 20 лет и больше за одно жилье, «зато свое», не утихают много лет. Особенно актуальным вопрос таких подсчетов становится в кризисные периоды, когда экономия выходит на первый план.

Стимулируя строительный рынок, государство за последние годы предложило несколько мер поддержки, снижающих ставки по ипотеке в новостройках. Наиболее универсальной стала программа субсидирования ставки до 6,5%, запущенная в конце апреля. На данный момент срок ее действия ограничен 1 ноября, причем первоначальный взнос по госпрограмме недавно был снижен до 15%, а максимальный размер кредита для Петербурга, напротив, увеличен до 12 млн рублей.

Впрочем, конкурируя за клиента, застройщики вместе с банками начали предлагать еще более выгодные условия, например, уменьшая ставку до рекордных 0,1% в первый год кредитования. Так, в Группе «ЛСР» рассказали, что в партнерских банках минимальная ставка сейчас составляет для Петербурга 5% (при сроке кредитования до 25 лет и первоначальном взносе от 40%), в Москве — 5,75%, а в Екатеринбурге — 5,85%.

Исследование, которое провели эксперты «Группы ЛСР» во всех регионах присутствия компании, показало, что такие ставки привели к ситуации, когда становиться собственником выгоднее, чем арендатором. Для объективности в ходе исследования сравнивались цены на квартиры с отделкой в сданных или строящихся домах со сроком ввода не позднее IV квартала 2020 года и стоимость аренды сопоставимых квартир в тех же жилых комплексах (по открытым данным сервиса Cian.ru). Во всех случаях за основу для расчетов брался первоначальный платеж в 30% и срок кредитования 25 лет. Например, в одном из петербургских жилых комплексов компании по студии со сроком сдачи в конце 2020 года ипотечный платеж оказался на 32% дешевле среднего арендного: 12200 рублей против 18000. В Московской области, по данным исследования, экономия может составить 31%, в Екатеринбурге — около 26%, а в Москве — примерно 9%.

Сориентироваться по размеру ипотечного платежа за квартиры разной ценовой категории, площади и места расположения вы можете самостоятельно через онлайн-помощник «Фонтанки» по подбору квартир в новостройках.

Аренда в упадке

Между тем, сократились не только ставки по ипотеке, но и стоимость аренды квартир. Как отмечают в агентстве «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), по сравнению с началом года за квартиру стали просить на 3-5-8 тыс. рублей меньше в месяц. Однокомнатную квартиру в «хрущевке» в обжитом районе сегодня можно снять за 15 тыс. рублей плюс стоимость коммунальных услуг, за эту же цену можно найти даже «двушку» в отдаленной локации и не у метро.

— Цены снизились на аренду жилья всех классов, — комментирует Светлана Алексашина, менеджер департамента аренды агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — К примеру, в Московском районе представлены дорогие квартиры бизнес-класса в объектах «новой вторички», но и здесь в апреле произошло снижение на 5 тысяч рублей от стандартной цены.

Причины этого напрямую связаны с кризисом. Многие арендаторы потеряли работу, съехали, студенты, которые учились в онлайн-режиме, также отказались от съемного жилья и вернулись домой, в регионы. В результате на рынке выросло предложение свободных квартир, сдавать в аренду жилье становится труднее, поэтому собственники вынуждены снижать цены.

Еще один фактор — все та же льготная ипотека.

— Сейчас многие молодые семьи пользуются моментом, отказываются от дорогих съемных квартир и переезжают в такие же по условиям квартиры, но с гораздо более низкой ценой, либо именно сейчас решают свой жилищный вопрос с помощью льготной ипотеки 6,5%, — поясняет Светлана Алексашина.

Впрочем, рынок аренды достаточно быстро реагирует на изменения, и сейчас находится в ожидании. Вполне вероятно, что осенью, если не случится второй волны коронавируса, то произойдет традиционное оживление, и цены начнут подниматься.

Средний размер платежа по ипотеке находится сейчас на уровне 26 тыс. рублей в месяц, сообщили в Банке «Санкт-Петербург». Средний размер кредита при этом составляет 2,9 млн рублей, средний срок — 15 лет.

— Средний платеж будет расти, так как растет стоимость жилья, при этом есть тенденция к снижению первоначального взноса, —комментирует Антон Комаров, руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Банка «Санкт-Петербург», — кроме того, когда закончится гос программа, ставка по ипотеке вырастет, а значит, вырастет и платёж.

Эксперты «Группы ЛСР» считают, что это может случиться даже раньше 1 ноября: дело в том, что изначально программа предусматривала выдачу кредитов на общую сумму около 740 млрд рублей, а сейчас банки уже загружены заявками на льготную ипотеку. Поэтому, если программа не будет продлена, а лимит финансирования — увеличен, то выделенные средства могут закончиться раньше, чем 1 ноября.

Что касается роста цен, то этот процесс вряд ли когда-то остановится — только за первое полугодие квадратный метр в новостройках Петербурга стал дороже на 9%.