«Все привыкли жить как живут, опасаются любых изменений». Почему девелоперы не знают, как строить в Петербурге

«Дайте мне такую бумагу, чтобы была как броня», — вслед за профессором Преображенским готовы воскликнуть петербургские девелоперы после историй с океанариумом в парке Интернационалистов и проектом «Корабли» на Васильевском острове.

Новым обитателям Смольного предстоит расхлебывать кашу с многочисленными спорами вокруг строительных проектов, не нашедших понимания у местных жителей и градозащитников. Страусиная позиция предыдущих властей уже не раз сильно расстраивала девелоперов, говорят собеседники «Фонтанки» в бизнес-сообществе. Ведь даже когда все до единого документы были в порядке, чиновники часто оставляли строителей крайними в битвах с активистами. Теперь застройщикам предстоит узнать, могут ли новые чиновники защитить их инвестиции от непоколебимых, хоть и не всегда следующих букве закона, противников.

За накалом страстей последних недель вокруг инвестиционного блока Смольного чуть забылись еще недавно горячие баталии из-за значимых строительных инициатив. Не один десяток проектов забуксовал из-за активного противодействия местных жителей или градозащитников.

Сейчас оказывается, что глава комитета по инвестициям Ирина Бабюк чуть ли не в одиночку рубится за право инвесторов вкладывать деньги в Петербурге. По крайней мере, лишь она в публичном пространстве не стесняется говорить об этом их праве. У многих других чиновников еще свежа в памяти история двухлетней давности, когда зампреду комитета по строительству Евгению Барановскому пришлось объясняться перед прокуратурой за недостаточно внимательное отношение к жителям, выступающим против застройки «Воином В» участка у парка «Александрино». Теперь считается признаком хорошего тона дожидаться решения суда — и уже потом вставать на сторону победителей.

Процесс поиска компромисса в той же истории с «Воином В» был крайне болезненным, и, несмотря на неуклюжую помощь Смольного, компания осталась, по сути, один на один со своими противниками. Поскольку многочисленные суды подтвердили обоснованность претензий, местных жителей следует считать правыми, признают собеседники «Фонтанки». Но стоит вспомнить, что чиновники не раз говорили, что все согласования — законны. Примечательно, что никто из них, похоже, не понес ответственности за свои решения, и виноватыми оказались не они, а именно бизнесмены, вроде бы получавшие все бумаги по закону.

Примеры «Охта-Центра», Конюшенного ведомства, Лопухинского сада и многие другие уже приучили инвесторов закладывать риски в бизнес-планы. Кто-то заранее пытается договориться с активистами, кто-то включается в бой уже после того, как сталкивается с проблемами, и действует как умеет, и далеко не всегда «чистыми» руками. Оплаченные посты в соцсетях, организация контр-активистов, суды и даже иногда откровенное силовое давление — вот нехитрый арсенал предпринимателя, защищающего свои инвестиции. В любом случае на помощь тех, чьи подписи стоят под разрешениями на строительство, особо рассчитывать не приходится, неофициально жалуются бизнесмены.

Чудеса адекватности

«Для добросовестной компании первое и главное — чтобы все документы были в полном порядке, все согласования получены. Только тогда инвестор может говорить о своей твердой позиции», – говорит исполнительный директор Setl City Игорь Влащенко. Но и у этой компании не раз случались ситуации, когда бумаги было недостаточно и жители соседних со стройкой участков яростно переходили в атаку.

«Что бы застройщик ни делал, даже если это идеальный проект с прекрасным планом благоустройства, жители окружающих территорий зачастую оказываются недовольны. Все привыкли жить как живут, опасаются любых изменений», – сетует представитель застройщика Setl City. Правда, кроме нескольких неудачных примеров общения с активистами, есть и успешные.

«Мы всегда стараемся быть открытыми для общения с людьми. Если люди настроены конструктивно, это срабатывает и даже приносит пользу, — вспоминает представитель Setl City, приводя в пример историю, когда в результате диалога с жителями их комплекса «Зима-Лето» те получили благоустроенную набережную, которой изначально не было в проекте, а большинство острых вопросов удалось снять.

«У нас не всегда диалог складывался легко. Но когда нам удалось объяснить застройщику, что мы вменяемые, не предъявляем никаких невыполнимых требований и за нами действительно стоит 10 тысяч человек, им стало проще разговаривать с нами», - вспоминает активист ЖК «Зима-Лето» Александр Саломасов. По его расчетам, в общей сложности Setl City потратит на выполнение просьб жильцов 10 – 20 млн рублей.

Компания «Бьер люмьер холдинг» в 2012 году достроила на Университетской набережной бизнес-центр Universe не совсем таким, как планировала. Дело в том, что на этапе проектирования и согласования он был восьмиэтажным. И все документы на него были получены. Но затем вмешались градозащитники, которые опасались, что в таком виде он испортит городские виды, и добились ликвидации одного этажа. Формально это решение было следствием того самого диалога.

«Конечно давление было. Мы видели пример истории с Биржей, когда пришлось сносить уже построенные этажи, тоже после того, как все было полностью согласовано, – вспоминает Андрей Пушкарский, гендиректор компании ООО "Универс" (входит в «Бьер Люмьер Холдинг»). – И это были не дети малые, а «ЛенСпецСМУ»! На тот момент это была горячая история, и мы не хотели быть следующими в списке».

Он рассказывает, что решение строить на этаж меньше повлияло на экономику проекта, хотя и незначительно: вместо семи лет окупаемости деньги удалось вернуть за восемь. С тех пор, говорит Андрей Пушкарский, его компания старалась обходить градозащитников стороной.

Общественное непослушание

Но готовность к диалогу и декларируемое желание сделать город лучше не всегда помогают инвестору. «Необходимо легитимизировать отношения инвесторов, города и градощитников, – говорит Марина Павлюкевич, генеральный директор ООО «Плаза Лотос Груп», которое так и не смогло закончить проект в Конюшенном ведомстве стоимостью 6,5 млрд рублей. – Позиционировать инвестора как агрессора — неправильный тренд, который мешает получать городу не только экономическую, но и социальную выгоду». Ее компания вложила в Конюшенное более 1 млрд рублей и в виде компенсации получила от города несколько участков для застройки.

«У нас не работает процедура общественных слушаний, которые и должны выявлять все такие претензии на ранней стадии», – видит проблему Вячеслав Семененко, глава ООО «Мастер Девелопмент», которое пытается построить гостиницу на Васильевском острове. Он очень опытный человек, в прошлом чиновник, и с проблемами строителей знаком получше многих. Но это не уберегло его от проблем.

«По нашему проекту общественные слушания успешно прошли еще в 2010 году, – объясняет он. – С тех пор он стал только меньше. Зеленая зона, на которой настаивают активисты, у нас и так запланирована — 14 га, и мы готовы ее делать». Но выходит, что формально зафиксированное тогда одобрение местных жителей уже не имеет значения. Кто-то считает, что вместо гостиницы на этом месте должен быть парк — и точка. На руку активистам играет то, что по ряду признаков авторов проекта действительно можно заподозрить в том, что вместо гостиницы появится жилой дом и бизнес-центр. К тому же чиновники очень долго не могли документально оформить инвестиционное соглашение, в котором были бы четко прописаны обязательства девелопера.

«В правовом государстве должен работать закон. Если нарушений нет, то можно строить. А если есть, то надо отменять решения и наказывать виновных», – рассуждает Вячеслав Семененко. Но пока не видно, кто бы мог принять на себя ответственность конкретно за его проблемный проект.

Девелоперы соглашаются, что существующих законодательных норм достаточно, чтобы исключить все разногласия между строителями и градозащитниками, и привлекать дополнительные структуры, будь то ФАС, суд или что-то еще, нет смысла. «Нужно добиваться их исполнения, чтобы прохождение какой-то процедуры означало железную невозможность пересмотра ее итогов», – считает Марина Павлюкевич.

Компромисс

Примеры успешного взаимодействия строителей с противниками их проектов довольно редки, но они есть.

Вспоминая опыт борьбы девелоперов и активистов, Дмитрий Ратников, редактор портала «Канонер» и общественный деятель, приводит позитивные примеры противостояния. Так, когда компания «ДОНК» строила жилой комплекс на улице Крыленко, местные жители возражали против ликвидации части бульвара.

«В итоге застройщик построил у них во дворах детские площадки и посадил где-то деревья, – вспоминает Дмитрий Ратников. – Люди, проиграв суд, решили, что дальше спорить нет смысла — хорошо получить хоть что-то, — и отказались от борьбы, хотя, это, конечно, было градостроительным вандализмом». Стоит отметить, что большой радости владельцам компании «ДОНК» этот проект так и не принес.

Более позитивный пример — диалог компании «ЮИТ» с градозащитниками по поводу застройки Смольного проспекта. Первоначально девелопер планировал снести три ветхих здания, и это было законно. Однако по итогам дискуссии он принял решение сохранить и отреставрировать здания. «Там сохранены старинные интерьеры и сами квартиры довольно шикарные», – похвалил Дмитрий Ратников, которого редко замечают в симпатиях к девелоперам.

Совершенно никакой ясности нет по самому свежему примеру противостояния девелопера и местных жителей — океанариуму в Купчино. Его планирует построить за 15 млрд рублей один из крупнейших в стране девелоперов — московская группа «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева.

Инвестор был готов за свой счет благоустроить примыкающий к будущему торгово-развлекательному центру парк Интернационалистов. Но, похоже, это не очень помогает снизить накал страстей. Год Нисанов даже не дослушал по телефону до конца вопрос корреспондента «Фонтанки» о взаимоотношениях с правозащитниками и повесил трубку. В Смольном и на этот раз не стали отстаивать интересы инвестора и уже заявили о расторжении инвестсоглашения с ним и готовности рассмотреть другую площадку для размещения океанариума.

О возможности предоставить альтернативные площадки для строительства жилых объектов чиновники уже заявили и по поводу проекта семьи Ротенбергов на месте СКК. При этом нельзя сказать, что общественное давление на этот проект уже слишком сильно. Со стороны могло показаться, что в Смольном чуть ли не заранее готовились к возражениям и пошли на попятный еще до того, как они были толком сформулированы.

Иван Черных, специально для «Фонтанки.ру»