Смольный торгует пространством - творческим дешевле

Желание Смольного отдать за бесценок городскую недвижимость не нашло отклика среди художников: законопроект писан настолько широкими мазками, что прельстит разве что спекулянтов.

Проект о поддержке креативных пространств, идею которого комитет по инвестициям вынашивал на протяжении пяти лет, выходит на финишную прямую. 19 февраля комиссия ЗакСа по промышленной политике, экономике и предпринимательству представила заключение рабочей группы и направила документ на второе чтение. В нем так и не появилась конкретика — что Смольный понимает под творческим бизнесом и чем отличается нетворческий, а ведь именно за отсутствие четких критериев законопроект и критиковали в первом чтении. Зато стало известно, кто готов воспользоваться предложением арендовать помещения по льготным ставкам – создатель «Флигеля» и «Голицын-лофта» BS Art Development Group.

С идеи развития креативного кластера началась смольнинская карьера Ирины Бабюк. Возглавив ведомство в 2012 году, она заявила о создании пилотного проекта в освобождающейся тюрьме «Кресты», заводе «Красный гвоздильщик» либо Адмиралтействе. По задумке чиновника, они должны были наполниться архитектурными и дизайнерскими бюро, веб-мастерскими и таким образом стимулировать экономическое и туристическое развитие города.

Развитие творческих пространств в последние годы шло довольно интенсивно, хотя и независимо от усилий Смольного. По разным данным, в Петербурге работает 40 – 60 пространств с коворкингами, ресторанами, музеями, магазинами, хостелами, которые объединены общей вывеской «креативного кластера». Ежегодный объем этого рынка аренды оценивается в 400 – 500 млн рублей.

Теперь в этот рынок намерен включиться Смольный. Согласно задумке комитета по инвестициям, город выставит свои площадки на торги и снизит начальную цену в сто раз. Условие одно: арендаторами и субарендаторами должны быть представители творческой индустрии, а сам объект использоваться не менее чем на 70%. Предполагается убить двух зайцев: стабильный доход от пустующих ныне зданий и поддержка потенциально перспективного бизнеса.

Определения, что такое креативный бизнес, нет не только у чиновников и депутатов, но и у самого предпринимательского сообщества. Потому в документе прописали виды экономической деятельности. В первой редакции к «творцам» были причислены около 30 кодов ОКВЭД. Причем некоторые из них были максимально общими: например, любая деятельность в сфере образования, искусства, предприятия по организации досуга и развлечений, любые общественные объединения. Другие, наоборот, максимально конкретны: 10 видов швейных ателье, мастерские, которые делают обувь по индивидуальному заказу, реставраторы кружева, изготовители бижутерии, создатели литографий и гравюр на дереве, изделий народных художественных промыслов, декораторы мебели, а также гончары и мастерские, специализирующиеся на нарезке зеркал и художественной обработке стекла.

Также в список попали коммерческие художественные галереи, кино-, видео- и звукозаписывающие студии, разработчики программного обеспечения и компьютерных систем, компании, обучающие пользователей работе с ними, архитектурные бюро, научно-исследовательские проекты, консультанты по бухучету. Ко второму чтению в этот список было решено добавить организаторов экскурсий и туроператороров, сообщил депутат Алексей Макаров. А вот о том, чтобы четче прописать понятие креативной индустрии и предусмотреть возможность длительной аренды, на чем настаивали члены рабочей группы, депутаты договориться не смогли. «Решение принималось консенсусно», – пояснил он.

Но интрига в том, какие же помещения предложит Смольный. Согласно законопроекту, это будут самостоятельные постройки, а не части других зданий, площадь каждого не более 20 тысяч кв. м. В комитете по инвестициям сообщили, что список объектов, которые город готов предоставить творческому кластеру, еще окончательно не сформирован. Но некоторые здания уже назывались: пустующий много лет особняк Игеля на Каменноостровском проспекте, 58-60; два корпуса в Апраксином дворе – 54 и 55; дом Брюллова на Кадетской линии, 21; заброшенное здание на Курской улице, 11; постройка на проспекте Елизарова, 45, и заколоченная казарма на улице Восстания в Кронштадте. Также сообщалось, что в список могут войти территории промзоны бывшего завода «Красный треугольник» на Обводном канале.

Представители бизнеса идею Смольного поддержали, но призвали чиновников и депутатов не спешить с креативом. Глава ГК «БестЪ» Андрей Лушников, превративший заброшенные задания фермы Бенуа на Тихорецком проспекте в ресторан и детский образовательный центр, видит в проекте две существенные недоработки. Поскольку в нем не указаны требования к инвестору, а лишь виды деятельности субарендаторов, есть опасность, что «возьмут в аренду спекулянты, которые пересдадут по десятикратной ставке, а потом это превратится в барахолку», отметил предприниматель.

Второй риск в том, что не прописаны характеристики самих объектов и срок аренды. «Мы готовы побороться [за здания], но все будет зависеть от объектов. Если [в Смольном] хотят найти дураков, которые отремонтируют здание за свои деньги, а потом их оттуда выгонят, то это не про нас», – заявил Лушников, подчеркнув, что его проект «Бенуа 1890» не получил никакой поддержки от города, хотя предприниматель представлял его в комитете по инвестициям. Но ГК «БестЪ» готова прийти на помощь Смольному и помочь отобрать наиболее привлекательные для бизнеса объекты.

Не готова рисковать своими деньгами и Fredoom Team (объединяет магазины одежды петербургских дизайнеров, коворкинги, кафе и организует обучающие программы и городские фестивали). По словам основателя проекта Дмитрия Тимуршина, его команда могла бы поучаствовать как управляющая компания, но деньги должен вкладывать профессиональный девелопер. Сумму вложений он оценивает в 50 – 100 млн рублей. Но сомневается, что объекты из предварительного перечня Смольного смогут кого-то заинтересовать. «Список, мягко говоря, не вдохновляет — это либо здания в аварийном состоянии, либо объекты под охраной КГИОП, требующие больших затрат на реставрацию и сложных согласований. Даже если их сдадут за 1 рубль, не факт, что инвестиции удастся окупить», – отмечает Дмитрий Тимуршин.

Но претенденты на креативное предложение Смольного все же есть. По информации «Фонтанки», в числе пионеров BS Art Development Group предпринимателя Александра Басалыгина, которая уже развивает такие креативные пространства, как «Флигель» на улице Восстания, «Цархитектор» на Большой Конюшенной, Korpus-2 в Биржевом переулке, «Голицын Лофт» на набережной Фонтанки. В комитете по инвестициям подтвердили, что ведут переговоры с этой компанией «в сфере организации культурных пространств», но в детали вдаваться не стали. В самой BS Art Development Group подтвердили факт встречи и тоже оказались сообщать подробности. Конкретные объекты не обсуждались и никаких официальных договоренностей нет, подчеркнул куратор пространств BS Art Development Group Артём Коровкин.

Сейчас компания арендует помещения у коммерческих структур. Например, «Голицын Лофт» – у ХК «Форум» ныне арестованного Дмитрия Михальченко, «Цархитектор» – у израильского предпринимателя Марка Эйдлена, бывшего владельцы сети спа-салонов «Афродита». По словам участников рынка, именно интерес этой компании к инициативе Смольного помог сдвинуть законопроект с мертвой точки. И дело может быть не только в богатом опыте, но и связях. Ранее принадлежащая Александру Басалыгину «Ривенделл групп» является партнером по бизнесу ИП Коновалова, неформального лидера уличной торговли Северной столицы. В частности, как сообщал «Деловой Петербург», их интересы сходились в ресторане «Поднебесная».

По мнению участников рынка, стремление BS Art Development Group сотрудничать с городом вызвано не только льготными условиями аренды, но и желанием остепениться. Большинство креативных пространств Северной столицы – временные истории, где сравнительно невысокая ставка аренды обусловлена тем, что арендатора могут попросить съехать в любой момент. Клиенты «Цархитектора» в 2016 году были вынуждены освободить помещения из-за конфликта между собственниками здания. Fredoom Team сначала серьезно вложился в ремонт залов Пассажа и потом переехал в Гостиный двор. Похожая история произошла с «Цифербургом».

Арт-кластеры не испытывают проблем с заполняемостью. «Например, в «Голицын Лофт» сейчас нет свободных помещений, ротация минимальная», – комментирует Елена Вишнякова, руководитель направления торговой недвижимости Rusland SP. При этом качественных творческих пространств не хватает, утверждают представители индустрии. «Сейчас много креативных компаний, которые выросли и хотят постоянства. Они готовы платить 1000 – 1500 рублей за кв. м в месяц, то есть цену за средний офис, но быть среди себе подобных», – комментирует Дмитрий Тимуршин. По его словам, профессиональных проектов в Северной столице всего два: «Новая Голландия» и «Ткачи».

Но будет ли проект Смольного способствовать появлению их аналогов, уверенности нет. Часто ярлык «креативности» вешают для того, чтобы заполнить неликвидный объект, соглашается владелица агентства недвижимости Екатерина Лапина. По ее словам, к такой уловке нередко прибегают владельцы пустующих бизнес-центров: они делают ремонт в стиле «лофт» и заявляют, что хотят сдавать помещения фотостудиям и дизайнерам одежды. «Но если там нет нормальных парковок, то это не нужно даже креативному классу», – добавляет она. Не исключено, что Смольный хочет идти тем же путем. В нынешней редакции проект поддержит не креативные индустрии, а девелоперов, говорит Екатерина Лапина: «Они снимут здание по ставке в сто раз ниже рыночной, а сдадут по вполне рыночной».

Галина Бояркова,
«Фонтанка.ру»