Прощай, доступная ипотека

Правительство РФ с марта отказывается от субсидирования ипотеки новостроек. Для покупателей это - рост цен, для застройщиков — падение спроса, для банков — сокращение доходности. Такие монстры городского рынка, как «Группа ЛСР» и «ЛенСпецСМУ», уже сообщили о падении продаж. В 2016-м сокращение рынка ускорится.

Программа субсидирования ипотеки по ставке от 11 до 13% годовых закончится в марте. Правительство не намерено ее продлевать, рассказал замминистра финансов Алексей Моисеев. «Субсидирование ставок не будет продлеваться, но это не означает, что другие меры поддержки ипотеки не будут приниматься», — цитируют его СМИ. Что именно предложит взамен руководство страны, неясно. Однако от эффективности этих мер будет зависеть будущее рынка строительства, а значит — и миллионов дольщиков.

Правительство ввело господдержку в марте 2015 года. Бюджетные деньги должны были компенсировать банкам разницу между реальной стоимостью кредитов (она рассчитывается исходя из ставки ЦБ) и ставкой для потребителей — до 13%. Всего государство направило на субсидии 20 млрд рублей. Используя эти средства, банки могли выдать кредиты на 700 млрд рублей.

Для застройщиков это очень много. На рынке новостроек с помощью ипотеки приобретается около половины квартир, говорят в «Петербургской недвижимости». У крупнейших застройщиков – «Группы ЛСР» и «ЛенСпецСМУ» – эта доля составляет 33 и 15% соответственно. У небольших компаний — больше.

«В настоящее время около 75% сделок по приобретению жилья осуществляется с привлечением ипотечных кредитов. В 2015 году практически все – с использованием программы по субсидированию ипотечной ставки, – рассказывает коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов. – Решение о прекращении действия госпрограммы может значительно усложнить приобретение жилья. Речь может идти о сокращении количества сделок на 50%».

Ипотека как амортизатор падения

В прошлом году субсидирование ипотеки стало подушкой безопасности для строителей. В начале 2015-го ставки по кредитам составляли 17 – 20%. Покупатели ставили крест на ипотеке и откладывали покупку жилья на потом. Как следствие, в первом квартале продажи застройщиков провалились больше чем в два раза.

В марте правительство запустило программу поддержки. И к концу года девелоперам удалось частично наверстать упущенное. В третьем квартале продажи топ-10 застройщиков города выросли на 47%, остальных — в среднем на 6%, поделились в «Петербургской недвижимости».

И все же падение стало значительным. По итогам года «Группа ЛСР» в Петербурге потеряла 45% спроса. За год она продала 385 тыс. кв. м жилья. Тогда как в 2014 году – больше 700 тысяч, говорится в опубликованной 19 января отчетности.

У ГК «Эталон», второго петербургского застройщика, публикующего отчетность, результаты лучше. В этом году продажи жилья холдинга снизились на 16% – тоже до 385 тыс. кв. м.

Плохо, но может стать еще хуже

Отказ от поддержки ипотеки будет означать, что часть горожан, конечно, самая небогатая, откажется от покупки жилья. Ставки по ипотеке могут вырасти на 4 – 5%, прогнозирует Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». Сейчас «Сбербанк» и «ВТБ24» готовы предоставлять кредиты без господдержки как минимум под 13,5 – 14% годовых.

Как следствие, упадут продажи у застройщиков. Прежде всего – реализующих небольшие проекты эконом-класса. «Данные меры могут спровоцировать сильное падение спроса, учитывая, что в эконом-сегменте от 70 до 90% продаж осуществляется с привлечением ипотечного кредитования, – объясняет Алексей Разумов, директор по инвестициям ГК «Пионер» в Петербурге. – Полагаем, лучше себя будет чувствовать комфорт-класс, бизнес- и элита, так как доля ипотечных покупок в этих сегментах составляет 30 – 50%».

Тем не менее отмена программы не значит, что спрос на жилье в новостройках тут же упадет на 90%. Кто-то согласится на повышение ставки. А кто-то — воспользуется рассрочкой, сейчас мало востребованной. «Мы предполагаем, что часть клиентов может быть переориентирована на другие способы покупки жилья. В последнее время снизилась доля рассрочки. Но, например, в 2012 году она составляла порядка 30% в структуре сделок. После кризиса, в 2010 году, – и вовсе 78%. Таким образом тогда застройщики ответили на заградительные ставки по ипотеке, предложив своим клиентам другой выгодный инструмент», – напоминает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость».

Минус к устойчивости банков

Третья сторона, которую затронет отмена программы, – банковский сектор. «Если не будет субсидирования, банки смогут выдавать меньше кредитов, то есть снизится их кредитный портфель. А это означает падение доходов», – объясняет председатель правления банка СИАБ Галина Ванчикова.

Как следствие, банкам придется искать другие источники доходов. В частности, средства будут направлять на валютные спекуляции. «Уменьшение кредитного портфеля повлечет за собой резкий рост рублевой ликвидности, который банки направят на спекулятивные операции с валютой, а это, в свою очередь, отразится на удешевлении рубля», – добавляет Алексей Разумов.

Впрочем, это лишь штрих к общей картине. В 2015-м сократились все виды кредитования — и потребительские, и выдача средств малому и среднему бизнесу.

Ниже, еще ниже

Застройщики уже ждут дальнейшего сокращения продаж в 2016 году. «По сравнению с 2015 годом спрос на первичном рынке недвижимости снизится еще примерно на 10%, – оценивает Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – Ключевую роль будет играть состояние рынка труда, объемы сокращения персонала в частном и государственном секторах экономики, а также темпы снижения реальных доходов населения».

В «Петербургской недвижимости» предсказывают спрос на уровне 3 – 3,5 млн кв. м в этом году. При этом в 2015-м в городе и областных пригородах было раскуплено 3,7 млн кв. м жилья. То есть падение составит от 5 до 20%. Примерно так же должен сократиться и вывод проектов в продажу, считают в консалтинговом центре.

Особняком среди пессимистов держится только холдинг «Эталон». Его глава Вячеслав Заренков не исключает сокращения спроса. Но для своей компании прогнозирует рост продаж по меньшей мере на 20% за счет вывода новых проектов и сдачи старых. «На нашей компании отмена субсидирования ипотеки сильно не отразится, так как мы никогда не делали ключевую ставку на ипотеку», – сообщил он «Фонтанке».

Динамика спроса, в свою очередь, повлияет и на цены. По мнению экспертов, едва ли они значительно изменятся для проектов на одной и той же стадии готовности. «Стоимость жилья, если и будет сокращаться, то вместе с его площадью», – говорит региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» Юлия Ружицкая. Но добавляет — не изменятся средние цены. А вот цены в конкретных проектах будут все больше дифференцироваться, в зависимости от их качества и надежности застройщиков.

Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»