Поиск подходящего варианта в Петербурге можно сравнить с составлением сложного пазла. Пять вариантов ипотеки, 15 крупных застройщиков с более чем 120 жилыми комплексами, четыре ключевых банка — как выбрать элементы, из которых сложится нужная вам картинка?
Что надо учитывать, покупая квартиру в 2022 году
Все смешалось
За разъяснениями мы обратились к человеку, решающему эту головоломку ежедневно. Основатель агентства недвижимости Town78 Елена Бойко рассказала, что происходит на петербургском рынке, стоит ли покупать квартиру сейчас и будет ли дешеветь жилье.

Время перемен продолжается

— До стабильности по-прежнему далеко, но хотя бы уже нет такой паники среди покупателей и продавцов, какую мы наблюдали в марте, — признается Елена Бойко. — Что-то меняется как минимум еженедельно. Нам приходится начинать каждый день с чтения новостей, изучения кейсов, обмена информацией. Сейчас работа агента особенно важна. Интересный вариант для клиента можно найти всегда. Для этого надо не только видеть, куда движется волна изменений, но и немного заглядывать вперед.
Уследить за происходящим действительно непросто. Продолжится ли снижение ключевой ставки, или она останется волатильной? Будет ли введена господдержка для вторичного рынка недвижимости, или ее продлят только для новостроек? Рынок меняется на глазах, и без бдительных специалистов за его трансформациями, пожалуй, не угонишься.

Покупателям вторичного рынка можно торговаться

Спрос в этом сегменте в апреле был невысок из-за непривлекательной ставки в 17–18% и еще потому, что все панически покупавшие в марте свои деньги уже потратили. И даже после состоявшегося 29 апреля заседания Центрального Банка, на котором было озвучено снижение ключевой ставки до 14%, ситуация пока не улучшается. Продавцы понимают: если не договоришься сейчас, следующего человека, заинтересованного в твоей квартире, можно и не дождаться. Поэтому они готовы идти на ощутимое уменьшение цены.

На рынке новостроек есть пять вариантов ипотеки

1
14%
Обычная ставка, при которой стоимость квартиры не меняется.
2
9%
Ставка с господдержкой, доступная всем гражданам России при сумме кредита до 12 млн рублей. Стоимость квартиры при этом также не меняется.
3
2,4–6%
Субсидированные ставки с господдержкой, которые предлагают банки по особой договоренности с застройщиками.
1
5–6%
Ставка семейной ипотеки, при которой стоимость квартиры не меняется.
2
0,1–3%
Ставка субсидированной семейной ипотеки. Итоговая стоимость квартиры также вырастет сильнее, чем при более высоких процентах.
Условия могут отличаться не только для разных ЖК, но и для корпусов одного комплекса. Итоговая стоимость квартиры вырастет сильнее, чем при более высоких процентах.
— Давайте сравним приобретение квартиры по двум разных ипотечным программам. Первый вариант: вы выбираете низкую субсидированную ставку, и стоимость жилья для нас вырастает на 20%. Представьте, что вы взяли кредит под 0,1% на 30 лет, чтобы купить квартиру за 9,6 млн рублей. В этом случае переплата за весь срок составит около 150 тыс. рублей. И в итоге вы заплатите примерно 9,75 млн рублей, — объясняет банковскую арифметику Елена Бойко. — А если будем брать эту же квартиру без увеличения стоимости, то есть за 8 млн рублей с обычной семейной ипотекой под 6%, то за счет более высокой ставки переплата достигнет около 9 млн, а жилье будет стоить уже 17 млн.
Впрочем, как отмечает Елена, конечная стоимость квартиры — далеко не главный фактор при поиске вариантов для клиента. Намного важнее подобрать программу так, чтобы ежемесячные платежи по кредиту оказались посильными.
— Несмотря на выросшие цены, сейчас стоит покупать квартиры в новостройках, — говорит Елена. — Во-первых, потому, что на вторичном рынке ставка намного выше, а переплата по кредиту достигает десятков миллионов рублей. Во-вторых, непонятно, как долго будут действовать субсидированные ставки по программам семейной ипотеки и господдержки, поэтому лучше ими воспользоваться, пока есть такая возможность.

Первичка не подешевеет

Для этого есть множество причин. Прежде всего: никуда не исчезли объективные факторы, делающие строительство дороже — растет стоимость материалов и рабочей силы, дорожают кредитные деньги. Свою роль играет сокращение числа объектов, которые выводятся в продажу, на фоне выросшего из-за пандемии и господдержки спроса. И никто не отменял планового повышения цен — крупные застройщики производят его в течение года независимо от ситуации на рынке.
— Некоторые компании еще в конце марта подняли цены до уровня, на который предполагали выйти лишь к концу лета, — объясняет Елена. — В такой ситуации никакие скидки не возвращают нас к ценам двухмесячной давности.
Чтобы показать, насколько подорожали квартиры, Елена привела в пример строящийся жилой комплекс комфорт-класса в 10 минутах ходьбы от метро Ломоносовская. Год назад квадратный метр здесь стоил 180 тыс. рублей, сегодня — 300 тыс. В зависимости от объекта рост составляет от 20% до 50%.

Инвесторам придется много думать

Два года назад достаточно было выбрать надежного застройщика и затем наблюдать, как растет стоимость квартиры. Сегодня инвестиционные покупки чаще направлены на сохранение средств, а не на заработок. Искать варианты стало сложнее, приходится тщательнее продумывать стратегию, советоваться со специалистами.
Квартиры, приобретенные когда-то для продажи по переуступке, сейчас довольно сложно реализовать — и сама недвижимость слишком дорогая, и ставки по ипотеке слишком высокие. Сделка доступна только для тех, у кого есть деньги на первый взнос или полная сумма наличными. А таких людей, как мы понимаем, не очень много.

Девелоперы будут строить, а люди — покупать

— Государство продолжит поддерживать строительство как серьезную часть экономики, в которой задействованы десятки отраслей народного хозяйства, — уверена Елена. — Если принятые меры не увеличат число сделок, предложат что-то новое. Господдержка, скорее всего, поможет снизить ставки и активизировать продажи. Так что компании будут строить, а люди — покупать. Одни меняют город проживания, другие рожают детей и расширяют жилплощадь, третьим надо «разъехаться» с родственниками — жизнь продолжается.
По мнению эксперта, стабильности в этом году ждать не приходится, но даже в такой ситуации профессиональный агент сумеет найти удачные возможности и скрытые альтернативы. При этом его задача не только что-то искать и предлагать, но и давать взвешенные рекомендации: в некоторых случаях лучше отложить приобретение или продажу, построить более сложную цепочку покупок перед выходом на ту самую квартиру мечты.
Материал подготовлен специально для агентства недвижимости Town78.

Автор: Мария Семенова
Редактор / корректор: Елена Виноградова
Координатор: Елена Рожнова
Фотографии предоставлены агентством недвижимости Town78
Другие источники фотографий: Adobe Stock
Дизайнер: Соня Осколкина

Спецпроекты «Фонтанки.ру»


Просмотров: 324