Коммуналки под студии: как в Петербурге зарабатывают на расселении квартир

Рынок коммуналок, переделанных в апартаменты и хостелы, вошел в «цивилизованную» стадию развития. «Фонтанка» разбиралась, как его участники могут зарабатывать при расселении коммунальных квартир, не нарушая законодательство.

Проекты по расселению коммунальных квартир в Петербурге сейчас есть и в немалом количестве, при этом рынок уже вошел в цивилизованное состояние, говорит Максим Ельцов, гендиректор ПИА «Недвижимость».

По его словам, расцвет проектов по расселению коммуналок под апарты был примерно семь лет назад. «Тогда люди активно выкупали габаритные квартиры, например, по 200 м2 над нежилыми помещениями. Потом эти квартиры переделывались в хостелы под сдачу», — вспоминает он. Либо же комнаты «пилили» под продажу.

Давайте считать. По данным ЦИАН, Средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Петербурге в сентябре 2026 составила 11,2 млн руб, рост в годовом выражении составил 23%. А средняя стоимость полноценной студии площадью в 25-40 м2 в сентябре 2026 составила 9,6 млн руб, рост год к году — 19%. Средняя стоимость «микро-студий» (25-40 кв. м) — 7,6 млн руб, это плюс 17% год к году.

Что касается аренды, то в августе проживание в студии и однокомнатной квартире обходилось в среднем в 40,3 тыс. рублей в месяц. Такие данные приводит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич. При этом средняя ставка долгосрочной аренды по Петербургу, если учитывать все форматы жилья, составляет 44,2 тыс. рублей в месяц — на 10% меньше, чем годом ранее.

Теперь о коммуналках. Средняя ставка аренды комнаты в составляет 17-18,1 тыс. рублей в месяц, увеличившись за август на 2,2%.

Разница в бюджете между комнатой и отдельной компактной квартирой остается существенной. Комната обходится примерно на 55% дешевле студии или однокомнатной квартиры: разница составляет около 22,2 тыс. рублей ежемесячно.

По данным Авито, в среднем студии в историческом центре площадью от 10 до 20м2 сдаются на 28-36 тыс. рублей в месяц.

Вот именно такая арифметика до сих пор и движет рынок переделок коммуналок в блоки студий.

Так что сегмент реновации коммунальных квартир в Петербурге никуда не делся. «Тенденция с расселением петербургских коммуналок и переделкой больших квартир под небольшие студии сохраняется. Пик стихийного интереса к таким проектам уже прошел. Сейчас инвесторы гораздо внимательнее относятся к юридической стороне, потому что соседи хорошо знают правила работы и обращаются в суд при нарушениях», — комментирует Анна Гусева, владелец агентства недвижимости AVG Недвижимость.

По ее словам, именно юридические риски сильно изменили этот рынок. Жалоба соседей способна привести к разбирательству, штрафам и запрету деятельности. Поэтому инвесторы сейчас заранее просчитывают формат использования помещения и юридическую схему, а история с простой нарезкой большой коммуналки на множество номеров постепенно уходит.

Как говорит владелица нескольких студий, переделанных из коммуналок, Людмила, сейчас уже все предприниматели работают в правовом поле. Как правило, расселяются квартиры, которые потом переводят в категорию нежилых помещений, чтобы работать без нарушений.

«Например, три человека могут скинуться, сделать так называемые гостевые дома, — комнаты, у которых общий санузел и при этом нормальный ремонт. Такие объекты сдаются туристам и мигрантам, и такой формат тоже востребован», — поясняет она.

При этом каждый год на рынок выходит по некоторое количество студий, переделанных из коммунальных квартир. Чаще всего в рамках реконструкции отдельных зданий, а не выкупа единичных коммуналок. В основном, они приобретаются владельцами бизнесов по краткосрочной сдаче жилых помещений в аренду, рассказывает Алексей Попов, главный аналитик Циана.

На сайтах объявлений сейчас достаточно предложений в сегменте студий, которые явно переделены из коммунальных квартир. В предыдущие годы спрос на них был стабильный со стороны студентов и мигрантов. В этом году он несколько просел, делится наблюдениями управляющий одного из комплексов Андрей.

Однако в 2019 году вступил в силу так называемый закон Хованской — федеральный закон, который запретил предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Прежняя модель работы хостелов в обычных квартирах была запрещена, и сегмент заметно сократился. При этом закон не запрещает сдавать комнаты или отдельные квартиры в «обычную» аренду.

Тем не менее, многие предприниматели уходили с рынка с серьезными потерями, большое количество проектов зависло, а сегмент заметно сжался, говорит Максим Ельцов. Он вспоминает, что после принятия закона Хованской проверки коммунальных квартир на предмет того, нет ли там на самом деле хостелов, проводились очень активно. В том числе рейды проводились и силами полиции, и районными администрациями.

Однако до сих пор некоторые предприниматели работают с нарушениями. Например, в прошлом году стало известно, что на Бумажной улице пять комнат превратили в мини-студии. В квартире площадью 98 м² устроили шесть санузлов и электроплит. Соседка пожаловалась на запахи и вибрацию пола. Экспертиза выявила несоответствие площади комнат и ширины санузлов нормам, а суд обязал владельцев вернуть квартире первоначальный вид. В итоге решение исполнили после штрафов.

В 2024 году в квартире на Гороховой, 46 обрушились перекрытия. При этом «Фонтанка» обнаружила расхождения между документами и фактической планировкой. В том же доме две расположенные ниже бывшие коммуналки уже переделали в студии, а согласованность перепланировок вызывала вопросы.

В том же 2024 году на Средней Подъяческой, 9 жильцы были очень недовольны тем, что в одну квартир переоборудуют под отдельные студии: в них устанавливали несколько отдельных раковин, унитазов, кухонных плит и кондиционеров. Соседи в итоге обратились в суд.

В итоге можно сказать, что переделка коммунальной квартиры в отдельные студии значительно увеличивает доход владельца недвижимости, а дополнительные расходы на переоборудование комнат окупаются. Сложность заключается в том, что не всегда комнаты в коммуналке можно оборудовать отдельным санузлом — тут многое зависит от планировки. Так что успех бизнеса зависит не только от количество комнат, но и от возможности их переделки в рамках закона.