Коммерческие помещения в новых районах Ленобласти дорожают на 42%, пока строится жилье

Развитие сервисов доставки и e-commerce сместило фокус инвесторов в коммерческую недвижимость в сторону форматов компактного ретейла и технологичных средних помещений. По данным ГК «А101», доходность коммерческих помещений на первых этажах в жилых районах формирует совокупную прибыль на уровне 18–20% годовых. В проектах компании в Ленобласти рост цены квадратного метра от этапа котлована до ввода домов в эксплуатацию за два года составляет 42% за счет роста готовности объекта.

В первом варианте инвесторы рассматривают лоты площадью 20–30 кв. м с порогом входа порядка 8,5 млн рублей. Такие объекты ориентированы на функции, которые невозможно перенести в онлайн: кофейни, студии красоты, пекарни у дома и пункты выдачи заказов, а также мастерские по ремонту техники и обуви, салоны груминга, студии экспресс-массажа, магазины развесных продуктов и специй, пункты приема экспресс-химчистки и узкоспециализированные цветочные лавки. Прогнозируемый годовой доход от сдачи в аренду начинается от 835 тысяч рублей со сроком окупаемости 9–10 лет.

Площадь востребованных средних объектов варьируется от 80 до 160 кв. м, а стоимость их начинается от 16,7 млн рублей. Они ориентированы на мини-маркеты, аптеки и семейные рестораны, детские развивающие центры, стоматологические клиники, магазины фермерских продуктов с дегустационной зоной, студии групповых тренировок, кулинарные цехи с зоной приема пищи и демонстрационные залы товаров для дома. Годовой арендный поток достигает 2 млн рублей при сроке окупаемости в пределах 8,5 лет.

Инвестиции в коммерческую инфраструктуру на стадии строительства обеспечивают доход за счет капитализации квадратного метра в процессе стройки и последующего арендного потока.

Что касается арендной доходности, то коммерческие форматы показывают ее на уровне 10–12% годовых с окупаемостью в 8,5–10 лет с защитой капитала через ежегодную индексацию договоров аренды на уровень инфляции. За три года с учетом этапа строительства и выхода объекта на стабильную аренду совокупная отдача с учетом капитализации квадратного метра достигает 18–20% годовых.

Для сравнения: доходность от сдачи жилья в среднем составляет 4–6% годовых c окупаемостью до 18–20 лет. Офисы требуют высокого порога входа от 20–25 млн рублей, обеспечивают арендную доходность 8–10% годовых со сроком окупаемости до 12 лет и прирост цены в стройке на 25–35%.

Как отметила Мария Мартемьянова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, привлекательность банковских вкладов для долгосрочного капитала снижается вслед за уменьшением ставок банками. Сейчас доход по ним варьируется от 11 до 14%. По ее словам, встроенная коммерция фиксирует физический актив, который дорожает вместе с развитием района и дает доход от аренды.

При качественном планировании городской среды и концепции 15-минутного города можно предсказать клиентский поток и равномерно распределить точки притяжения так, что они связываются с жилыми домами через торговые галереи. В результате ежедневные маршруты жителей проходят мимо магазинов у дома, формируя постоянный мотив для покупок.