Областной сосед-гигант: Всеволожску добавят нового жилья и не только

Правительство Ленинградской области утвердило новый генеральный план Всеволожска, рассчитанный до 2043 года. В нем предусмотрено строительство еще около 788 тыс. кв. м жилья сверх существующих — как в КРТ, так и в отдельных проектах. Также за это время во Всеволожске планируют построить 71,2 км новых улиц и дорог и реконструировать еще 28,2 км существующей сети, добавить новых школ, детских садов, спортивных объектов и создать единую парковую систему вдоль реки Лубьи.

Фактически Всеволожск является столицей самого густонаселенного муниципального района страны, а поэтому, по мнению вице-губернатора Ленинградской области Евгения Барановского, должен выглядеть соответствующе.

В 2026 году район занял первое место в Ленинградской области по количеству выданных разрешений на строительство. Как сообщили в «Петербургской Недвижимости», сегодня район сохраняет лидирующие позиции по пополнению рынка жилья. При этом основной объем будущего предложения будет связан не столько с запуском новых проектов, сколько с развитием очередей уже существующих масштабных комплексов. Например, только в проектах «Город Звезд» Setl Group и «Имена» ССК в перспективе заявлено около 2 млн кв. м жилья.

Как рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сегодня основной объем строительства во Всеволожском районе приходится на три локации — Бугры-Мурино, Янино и Новосаратовку, на которые совокупно приходится около двух третей всего строящегося жилья в районе. Крупные проекты также реализуются в Сертолово и Всеволожске, а в последнее время застройка началась в Новосергиевке, Порошкино и Романовке.

Эксперт подчеркнула, что относительная доступность жилья и есть одна из причин популярности территории — средняя цена предложения во Всеволожском районе на начало сентября 2026 года составляет 186 тыс. рублей за кв. м. При этом район находится в непосредственной близости от города. Застройка сосредоточена в том числе рядом с КАД и станциями метро «Девяткино» и «Улица Дыбенко». Дополнительным фактором спроса стало наличие крупных свободных территорий для комплексного освоения.

— Всеволожский район остается точкой притяжения для жилищного строительства по нескольким причинам, — говорит Григорий Шаповал, коммерческий директор ССК. — Прежде всего его соседство с Санкт‑Петербургом формирует устойчивый спрос: люди стремятся жить рядом с мегаполисом, но при этом ценят менее плотную застройку. Важным фактором выступает еще ценовая доступность — стоимость квадратного метра здесь ниже городской. Транспортная инфраструктура района хорошо развита: в доступе метро, крупные автодороги и железнодорожное сообщение.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», назвал несколько факторов, которые исторически сделали Всеволожск привлекательным для загородной жизни. Прежде всего город находится на пути к Ладожскому озеру — крупному рекреационному объекту, и фактически на границе Карельского перешейка, который ценится за сосновые леса, малоэтажную застройку и коттеджные поселки. Это сформировало у локации устойчивую репутацию комфортной среды.

— Поэтому дальнейшее расширение и развитие Всеволожска выглядит естественной эволюцией локации, — говорит он. — Кроме того, сам город как центр Всеволожского района располагает значительным земельным ресурсом. Это создает возможности для новых инвестиций и развития разных кластеров — как жилых, так и промышленных — и, соответственно, поддерживает интерес застройщиков и инвесторов.

— Всеволожский район оказался в по-своему уникальном положении: с одной стороны, это непосредственная близость к Петербургу и возможность пользоваться его инфраструктурой и всеми благами мегаполиса, с другой — принципиально другая плотность застройки, больше свободных территорий и близость к природному окружению, — добавила Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. — Именно сочетание этих факторов во многом и объясняет устойчивый интерес девелоперов и покупателей к направлению. Сегодня район привлекает уже не только более доступной относительно Петербурга стоимостью жилья. Постепенно формируется самостоятельный сценарий жизни: человек может жить за пределами плотной городской застройки, пользоваться локальной инфраструктурой и при этом сохранять связь с Петербургом. Например, наш проект КРТ «Романовка» расположен примерно в 10 минутах от центра Всеволожска, рядом есть как автомобильные маршруты, так и железнодорожное сообщение.

Концентрация строительства во Всеволожском районе — закономерный градостроительный процесс, обусловленный самой географией региона, считает Владимир Шабанов, генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. По его словам, Санкт-Петербург почти исчерпал участки под комплексное освоение территорий и сместил фокус на точечную застройку и редевелопмент. Расширение мегаполиса ограничено: на западе находится Финский залив, на севере — охраняемые лесные массивы Карельского перешейка, так что векторы роста направлены на юг и восток. По его словам, Всеволожский район обладает большим природным потенциалом. В сочетании с земельным ресурсом, развитием транспортных артерий (включая проект КАД-2) и ценовым разрывом с мегаполисом локация стала привлекательным направлением для массового спроса.

Всеволожское направление исторически было и остается популярным маршрутом выходного дня: сюда уезжают из центра, чтобы погулять в сосновом бору, у озер или пройтись по экотропам Колтушских высот. Как рассказал Владимир Шабанов, этот сценарий перерастает в постоянный образ жизни, где люди не хотят приезжать на пару дней, а хотят жить в этой среде. Отсюда и запрос покупателей — городской комфорт на фоне природы.

— В жилом районе «А101 Всеволожск» мы проектируем кварталы с продуманной инфраструктурой: образовательными учреждениями, коммерцией и благоустроенными территориями на фоне природного окружения, — добавил он. — Наш ключевой покупатель — семьи с детьми. Из-за разницы в цене за квадратный метр за сопоставимый бюджет они могут позволить себе более просторные квартиры. Кроме того, для людей здесь важна экологическая среда, чистый воздух, зеленые зоны и закрытые дворы без машин.

Ольга Трошева уточнила, что основные покупатели жилья во Всеволожском районе — это люди около 41 года, 63% покупателей составляют женщины, 62% — жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Как дополнил Григорий Шаповал, во Всеволожском районе сейчас в основном возводят жилье комфорт‑класса в рамках масштабных проектов КРТ. Это могут быть целые микрорайоны с собственной развитой инфраструктурой.

— Именно таким путем пошла наша компания, — продолжил он. — Как правило, в таких новых проектах застройщики сразу закладывают все необходимые социальные объекты: школы, детские сады, поликлиники и ФОК. Также они продумывают пешеходные бульвары, велодорожки и зоны для выгула собак, уделяют внимание зеленой территории района, сохраняя или благоустраивая лесопарки и экомаршруты.

По его словам, жилье во Всеволожском районе чаще всего выбирают молодые семьи до 35 лет, инвесторы для сдачи в аренду, семейные пары с детьми и жители Санкт-Петербурга, которые хотят приобрести жилье большей площади по выгодной цене.

Татьяна Халилова подчеркнула, что продукт в пригороде за последние годы заметно изменился. Раньше ключевым конкурентным преимуществом областной новостройки зачастую была прежде всего цена. Сейчас покупатель ожидает практически тот же набор характеристик, что и от городского проекта: благоустроенные дворы, коммерцию на первых этажах, качественные общественные пространства, спортивную инфраструктуру, удобные входные группы, продуманную навигацию и безопасность.

— В нашем проекте «Романовка», например, первая очередь представляет собой корпуса высотой 7–12 этажей, — говорит она. — При всей масштабности КРТ он остается комфортным, соразмерным человеку. При этом площадь благоустройства превышает 12 тыс. кв. м. По сути, покупатель сегодня выбирает уже не просто квадратные метры за городской чертой. Он сравнивает качество повседневной жизни: сколько времени потребуется на дорогу, где будут учиться дети, можно ли заниматься спортом рядом с домом, есть ли необходимые сервисы, насколько комфортно устроена сама территория. И чем масштабнее становится строительство во Всеволожском районе, тем выше будут требования именно к этим характеристикам.

По мере роста числа жителей все большее значение приобретает транспортная доступность территории, не зря в генплане этому направлению уделено особое внимание: власти учитывают, что развитие локации должно сопровождаться масштабными инфраструктурными решениями, напомнил Дмитрий Ефремов.

Еще один важный акцент, по его мнению — формирование единой парковой зоны. Для жителей города и всей агломерации доступ к благоустроенным зеленым пространствам становится все более значимым фактором качества среды. При этом природное окружение — одно из главных преимуществ Всеволожска, и создание единой парковой зоны позволяет его усилить.

— Этот подход уже применяется некоторыми застройщиками в Петербургской агломерации, — говорит он. — Например, в ЖК «Юнтолово» мы создаем центральный парк площадью 20 га и планомерно развиваем зеленые аллеи и бульвары. В этом случае благоустройство работает в связке с природным окружением — Юнтоловским заказником и рекой Юнтоловкой.

Владимир Шабанов считает, что заложенные в новом генплане 788 тыс. кв. м жилья способны трансформировать Всеволожск из спального пригорода в самодостаточный кластер. Плотность застройки в отдельных локациях вырастет, поэтому на первый план выходит вопрос синхронизации: новые метры без дорог, школ и инженерных сетей быстро превращаются в проблему. Судя по тому, что актуальная редакция генплана закладывает развитие транспортного и зеленого каркасов, а также возведение соцобъектов, власти это прекрасно понимают.

— Со своей стороны мы внимательно подходим к мастер-планированию: строим не обособленные дома, а полноценную городскую среду в окружении природы, — говорит он. — В «А101 Всеволожск» уже завершено возведение детского сада на 110 мест, сейчас он готовится к передаче региону. Дополнительно разработан образовательный кластер — школа на 1 300 мест и еще один сад. Такая практика создания объектов позволяет развивать территорию гармонично и сбалансированно.

Татьяна Халилова отметила, что сам по себе рост объемов строительства не обязательно означает просто увеличение плотности. При комплексном подходе он способен менять функциональную модель территории. Вместо отдельных жилых массивов постепенно формируется более полноценная городская среда, где рядом с жильем появляются школы, детские сады, медицина, торговля, услуги, спорт и общественные пространства. По ее мнению, при таких масштабах уже недостаточно рассматривать каждый новый жилой проект изолированно. От девелоперов потребуется все чаще работать именно в логике комплексного развития.

— Для Всеволожска и прилегающих территорий это особенно важно, потому что дальнейшее развитие должно постепенно снижать зависимость жителей от ежедневных поездок в Петербург для решения всех бытовых вопросов, — пояснила она. — Тот же принцип заложен в «Романовке»: КРТ включает не только строительство жилья, но и создание собственной социальной и коммерческой инфраструктуры. Когда эти элементы и жилье развиваются параллельно, увеличение объемов строительства становится возможностью качественно преобразовать территорию.

Со стороны же власти ключевая задача — синхронизировать жилищное строительство с развитием районной инфраструктуры в целом. По словам Халиловой, дороги, общественный транспорт, медицина и инженерные мощности должны планироваться исходя не из сегодняшней численности населения, а из того, каким район станет через 10–15 лет.

— Поэтому значение механизмов КРТ будет только расти, — подытожил она. — Они позволяют еще на стадии планирования территории определить, какой объем жилья здесь появится и какая инфраструктура должна возникнуть вместе с ним.

— Масштабная застройка по генплану — положительный момент для развития территории, — продолжил Григорий Шаповал. — Но нам как девелоперу важно на этапе создания проработать все составляющие будущих проектов: уделить внимание благоустройству, дорожной сети, социальным объектам, коммерции и инженерным сетям. При этом увеличение объемов застройки благотворно скажется на зеленых территориях района, поскольку сохранение и облагораживание лесной территории является одним из ключевых направлений в жилых комплексах. Экологическая повестка остается актуальной и задает тренды в современной застройке. Кроме того, генплан закладывает развитие водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения.