Новостройки зависли в продаже. Как меняется рынок жилья после ипотечного бума

Начало 2026 года принесло рынку новостроек сразу два рекорда: по объему построенного жилья (за 2025 год) и по количеству непроданных квартир.

Пока девелоперы сокращают площади квартир и предлагают рассрочки, скидки и спецусловия, чтобы удержать спрос, покупатели откладывают решение о покупке в ожидании более доступных кредитов.

О том, как меняется рынок и чего ждать дальше, рассказали аналитики на форуме недвижимости «Движение», который открылся 16 июня в Розе Хутор.

По данным bnMAP.pro, структура рынка за последние годы практически не изменилась. Московская агломерация остается безусловным лидером.

«Москва и Московская область по-прежнему формируют больше половины валовой выручки рынка новостроек. Есть Москва, Московская область как большая агломерация и все остальные», — отметил Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro.

По итогам первых месяцев 2026 года на Москву пришлось около 37% валовой выручки крупнейших рынков новостроек, еще 11% — на Московскую область. Санкт-Петербург также сохраняет долю около 11%, а Ленинградская область — около 4%.

В денежном выражении это означает, что за первые месяцы года девелоперы Петербурга получили около 125 миллиардов рублей выручки, а застройщики Ленинградской области — еще 46 миллиардов рублей. Средняя цена квадратного метра в сделках в Петербурге достигла 317 тысяч рублей, а средний бюджет покупки составил 12,1 миллиона рублей. В Ленобласти средний лот обходится покупателю примерно в 7,9 миллиона рублей.

При этом, как отмечает Сергей Лобжанидзе, рост цен не всегда означает реальное удорожание жилья.

«Когда мы говорим, что цены растут, и показываем изменение средневзвешенных цен, мы часто совершаем ошибку. На цену влияет структура продаж: какие квартиры покупают, какие остаются в предложении и какой ассортимент выходит на рынок», — пояснил он.

По его словам, во многих регионах цены сегодня скорее находятся на плато, а статистический рост объясняется изменением структуры предложения.

Одним из главных трендов рынка стало снижение скорости продаж. По оценке bnMAP.pro, сегодня в большинстве регионов продается лишь 5–8% выставленных квартир в месяц. Лучшие результаты показывают Москва и Нижний Новгород.

«В Москве продается примерно одна квартира из десяти, выставленных на витрине. Для большинства регионов показатель значительно ниже», — добавил Сергей Лобжанидзе.

Средний срок от выхода квартиры в продажу до сделки также продолжает увеличиваться.

«Лучший показатель — семь-восемь месяцев. Но в среднем рынок сегодня живет в диапазоне десяти-одиннадцати месяцев, а часто и больше года», — подчеркнул эксперт.

Так, в Петербурге средний срок экспозиции квартиры сегодня приближается к 11 месяцам. По словам Сергея Лобжанидзе, даже наиболее успешные рынки сегодня реализуют не более четверти от запроектированного объема жилья в год. В Петербурге этот показатель находится на уровне около 18%.

По данным bnMAP.pro, средний ежемесячный объем продаж жилья в Москве составляет около 209 тысяч квадратных метров, в Петербурге — 98 тысяч квадратных метров, а в Ленинградской области — около 70 тысяч квадратных метров.

Главным вызовом для отрасли участники форума назвали рост объема непроданных квартир.

«Мы побили рекорд по объему ввода жилья — построено 108 миллионов квадратных метров. Но одновременно поставили антирекорд по объему непроданного жилья. Сегодня около 68% строящегося жилья остается непроданным», — отметил Кирилл Холопик, президент клуба продуктовых девелоперов «Наследие» и руководитель экосистемы ЕРЗ.

По его прогнозу, ситуация будет только усложняться: сейчас на рынок начинают выходить дома, которые стартовали еще в период действия льготной ипотеки, однако уже во второй половине года начнут вводиться проекты, продажи в которых шли после завершения массовой господдержки.

«Доля непроданного жилья будет резко увеличиваться. Готовое жилье начнет конкурировать со строящимся. На несколько лет нам, вероятно, придется забыть о ситуации, когда квартира на старте продаж стоила значительно дешевле готовой», — считает эксперт.

По расчетам аналитиков, на май 2026 года в Петербурге оставалось около 3,2 миллиона квадратных метров непроданных площадей. При текущих темпах реализации на их продажу потребуется примерно полтора года. В Ленинградской области объем остатков составляет около 2,8 миллиона квадратных метров, а расчетный срок реализации достигает двух с половиной лет.

В целом по стране, по прогнозу ЕРЗ, в 2026 году по договорам долевого участия будет реализовано около 20 миллионов квадратных метров жилья — один из самых низких показателей за всю историю наблюдений.

Еще недавно рынок новостроек практически полностью зависел от ипотеки. Теперь ситуация меняется. По данным ЕРЗ, доля собственных средств покупателей на счетах эскроу достигла 50–60%. Это связано как с накоплениями граждан, так и с тем, что люди активно гасят задолженность по рассрочкам.

«Андеррайтинг у девелоперов сегодня практически не уступает банковскому. Люди гасят задолженность по рассрочкам достаточно уверенно, и тех проблем, которых опасался Центральный банк, мы пока не видим», — заявил Кирилл Холопик.

По оценкам участников рынка, сегодня до 30% всех платежей застройщики получают через рассрочки или прямые платежи покупателей без привлечения ипотеки.

При этом рынок готовится к очередному ужесточению условий семейной ипотеки. Несмотря на это, ЕРЗ сохраняет прогноз по объему ипотечного кредитования на уровне около 4 триллионов рублей по итогам 2026 года. При этом, в отличие от обычной ситуации, продажи во втором полугодии будут хуже, чем в первом.

В целом, если говорить про ипотеку, то рынок постепенно начинает возвращаться к рыночным кредитам. По словам Кирилла Холопика, доля рыночной ипотеки в общем объеме выдач уже достигла 45% — такого показателя рынок не видел давно. «По мере снижения ключевой ставки рыночная ипотека начинает оживать. Я ожидаю, что уже в июне ее доля превысит 50%», — отметил эксперт. По его словам, этот процесс идет как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Одновременно семейная ипотека постепенно теряет объемы. Если год назад ежемесячно выдавалось около 30 тысяч таких кредитов, то сейчас показатель находится на уровне 24–27 тысяч. Дополнительное давление на спрос может оказать ожидаемое ужесточение условий программы для семей с одним ребенком.

Еще одним подтверждением возвращения рыночных программ Холопик назвал рост средней ставки по выданной ипотеке. Если с 2020 года она долгое время держалась около 6%, то сейчас выросла до 7,3%, что отражает увеличение доли кредитов, оформленных без льготных условий.

Сергей Лобжанидзе также обратил внимание на высокую концентрацию ипотечного рынка. По его словам, в большинстве регионов от 70 до 95% ипотечных выдач приходится всего на три крупнейших банка. При этом сам рынок активно используется на альтернативные инструменты продаж. «Рассрочка, траншевые ипотеки и другие финансовые схемы стали необходимым условием для реализации части проектов. Без них некоторые сегменты сегодня просто не продаются», — отметил эксперт, отметив особенную приверженность к рассрочке бизнес-класса.

На фоне снижения доступности ипотеки девелоперам приходится бороться за каждого клиента.

По данным экспертов, сегодня в Москве около 81% всего предложения продается со скидками. При этом платеж, который готов ежемесячно вносить покупатель, остается практически неизменным — около 40 тысяч рублей.

Именно поэтому застройщики продолжают сокращать площадь квартир. Как отметил Сергей Лобжанидзе, практически все регионы страны, за исключением Москвы, Петербурга и Казани, сегодня ориентированы прежде всего на доступный бюджет покупки, а значит — на уменьшение площади лотов.

«Большие квартиры сегодня нужны буквально в нескольких регионах — Москве, Петербурге и частично Краснодарском крае. Для большей части России основой спроса остаются студии и однокомнатные квартиры», — подчеркнул он.

Исследование GMK показывает, что участники рынка уже адаптируются к новым условиям.

По словам Сергея Разуваева, директора консалтингового агентства GMK, 84% девелоперов ожидают дальнейшего уменьшения площадей квартир и упрощения продукта.

«Большинство считает, что проекты будут „сушить“ — уменьшать площади и оптимизировать решения, чтобы удержать конечную цену на приемлемом уровне», — рассказал он.

Почти две трети девелоперов не рассчитывают на новые масштабные меры господдержки, а более половины ожидают роста нагрузки по строительству социальной инфраструктуры.

При этом главным фактором успеха в ближайшие годы участники рынка называют уже не государственные программы, а качество управления проектами.

«Сейчас девелоперы всё больше рассчитывают на собственный менеджмент и эффективность бизнеса, а не на внешнюю поддержку», — отметил Разуваев.