«Вы ставите бизнес в неловкое положение». Депутаты и Смольный поспорили о льготах на выкуп городской земли

Парламент Петербурга принял в первом чтении законопроект, отменяющий часть льгот на выкуп земельных участков. Бизнес ими все равно не пользовался, объяснили чиновники. Однако депутаты усмотрели за инициативой двухходовку: в случае повышения арендной платы альтернативы у предпринимателей уже не останется.

Законопроект об отмене части льгот на выкуп земли представил 28 января в ходе пленарного заседания городского парламента представитель губернатора в Законодательном собрании Константин Сухенко. Он подчеркнул, что изменения нацелены не на наполнение бюджета, а на создание единых правил игры.

Корректировка касается расчета выкупной цены земельных участков, на которых уже расположены здания. Согласно действующему закону «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», цена выкупа рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. В большинстве случаев придется платить 100%. Но есть исключения.

К примеру, если здания используются для целей здравоохранения, культурного развития или спорта и если они занимают не менее 70% площади земельного участка, землю можно выкупить за 25% от кадастровой стоимости.

Кроме того, большинство собственников могло воспользоваться скидкой, зависящей от доли площади участка, который занимает стоящее на нем здание. Благодаря этому землю под магазинами, офисами и складами часто выкупали со скидкой 30–75%, отмечает в своем телеграм-канале депутат Наталия Астахова.

По словам заместителя главы комитета имущественных отношений (КИО) Максима Похила, большим спросом мера поддержки не пользовалась. С 1 января 2022-го по 12 мая 2025 года по такой схеме было выкуплено лишь 190 земельных участков. Чиновники считают, что, раз вала инвесторов не наблюдается, теперь бизнес должен платить 100%.

При этом возможность льготного выкупа за 25% кадастровой стоимости остается у участков:

• используемых в целях размещения промышленных объектов;

• на территории особых экономических зон (если на них располагаются здания);

• на которых расположены здания, созданные в ходе реализации стратегического инвестиционного проекта.

За 50% от кадастровой стоимости сейчас можно выкупить участки, предоставленные в аренду для комплексного освоения территории (за исключением участков, предоставленных юрлицу для строительства стандартного жилья). За последние три с половиной года не было ни одного примера выкупа по такому основанию, отмечают в КИО. Законопроект предполагает, что выкупная цена должна в таких случаях быть 100% от кадастровой стоимости.

При этом сохраняется льготный коэффициент для расчета цены при выкупе участков собственниками индивидуальных жилых и садовых домов, а также членами садоводческого некоммерческого товарищества. В таких случаях землю можно выкупить за 5% кадастровой стоимости.

Дискуссия началась как будто внезапно. Депутат Александр Рассудов уточнил у Максима Похила, почему бизнес так неактивно выкупает землю — ведь это должен быть выгодный механизм. В ответ чиновник заявил, что для ряда объектов действует очень низкая арендная плата — менее 2% от кадастровой стоимости.

Спикер Александр Бельский тоже включился в дискуссию. Он несколько раз попытался выяснить у чиновников, в чем цель их предложения и каковы дальнейшие действия, но не получил внятного ответа.

«Вы предлагаете достаточно жёсткие меры, не давая возможности выбора. Дальше вы что делаете, повышаете в три раза аренду? И что делать бизнесменам?» — спросил Бельский. По его словам, такой расклад ставит бизнес в «неловкое положение».

Замечание Максима Похила, что из-за предоставленных льгот бюджет недополучил за последние годы 2,4 млрд рублей, не нашло понимания у парламентария.

«Перестаньте говорить ерунду, в мире так не считают упущенную прибыль. Кто тот человек, который дал вам заключение? Вы считаете, что за 100% стоимости бизнес побежит покупать землю, хотя за 25% не выкупал? Вы должны честно сказать бизнесу: вы будете платить большую аренду, а выкупить землю мы не дадим», — заявил Бельский.

Вслед за спикером стали словоохотливей и другие депутаты. Алексей Зинчук обвинил главу КИО Владимира Уварова в том, что тот (депутат подчеркнул, что чиновник — варяг, выходец из Ставрополья) совсем не посещает петербургский парламент, а отправляет на доклад одного из шести замов.

Александр Рассудов обратил внимание на то, что арендная плата постоянно индексируется, а кадастровая стоимость земли растет. «Как можно что-то спрогнозировать? И при этом бизнес никакого влияния на принимаемые в КИО решения не имеет», — подчеркнул он.

К критике присоединился и глава фракции «Единой России» Павел Крупник: «Если за 25% никто не выкупал, то кто будет выкупать за 100% от кадастровой стоимости?» — повторил он тезис Александра Бельского. По мнению парламентария, сейчас время для бизнеса «самое сложное со Второй мировой войны».

«Я говорю так не потому, что у нас в сентябре выборы, а потому что сам понимаю, что такое бизнес», — сказал он.

Депутат от КПРФ Ирина Иванова заявила, что цена в размере 100% кадастровой стоимости равносильна запрету на выкуп. Парламентарий предложила не менять норму сразу, а продлить льготу в 25% для объектов здравоохранения, культуры и спорта хотя бы еще на год.

«Это здорово, потому что это дополнительные бюджетные деньги», — пояснила она.

Наталия Астахова из «Единой России» предложила применять дифференцированный подход вместо того, чтобы рубить сплеча.

«Не получится ли, что вместо развития рынка мы получим стагнацию и снижение платежей по аренде?» — прокомментировала депутат возможные последствия инициативы.

Отвечая парламентариям, Константин Сухенко несколько раз повторил, что льготы отменяют исключительно из-за их невостребованности. Однако есть и еще один довод: после выкупа земли собственник может изменить назначение объекта и вместо культуры и спорта начать заниматься более выгодной коммерческой деятельностью.

Законопроект был одобрен правительством города 30 декабря 2025 года и внесен в петербургский парламент сразу после каникул — 12 января. В сопроводительном письме к пакету документов губернатор Александр Беглов попросил депутатов рассмотреть инициативу в первоочередном порядке.

До вынесения на пленарное заседание законопроект обсуждали лишь единожды — на комиссии по градостроительству, за два дня до пленарного заседания. Комиссиям, связанным с бизнесом, чиновники не стали предоставлять возможность высказаться.

На самом заседании представитель губернатора Константин Сухенко попросил на поправки буквально несколько дней — он объяснил это тем, что бизнесу надо побыстрее узнать, какие для них будут действовать правила. На такую поспешность не преминули указать депутаты.

В итоге парламентарии все же проголосовали за документ — «за» были 35 (это большинство). Но взяли на поправки две недели. За это время они собираются пригласить чиновников на профильные комиссии и устроить им очную ставку с бизнесом.

Уже после заседания депутаты поделились своими мыслями с журналистами. «В первую очередь мы должны по-честному относиться к бизнесу. На заседании профильной комиссии нам объясняли, что такой проект нужен для пополнения бюджета. Мне кажется, надо объективно подойти к этому вопросу и честно объяснить бизнесу правила (например, что это ради повышения цен на аренду). Много казусов в этой истории — или нам не говорят до конца суть, или мы что-то не понимаем», — сказал Александр Бельский. Он добавил, что уже второе заседание критикует имущественный блок не потому, что скоро выборы, а потому что раньше к чиновникам вопросов не возникало.

Депутат Марина Шишкина добавила: «Вы продаете квартиру, вам очень нужны деньги. Квартира не продается, вы будете снижать цену, логично же? А нам предложили жесткую систему, и это вызывает вопросы. Законы такого рода не должны приниматься быстро».

В ходе обсуждения законопроекта Александр Рассудов обратил внимание, что Смольный и раньше неохотно разрешали бизнесу выкупать участки, из-за чего предприниматели шли в суд. Он попросил предоставить статистику, сколько выкупов произошло благодаря судебным решениям. На это Максим Похил заявил, что абсолютное большинство участков город продал бизнесу добровольно.

Однако получить землю в собственность без торгов в Петербурге действительно стало сложнее — об этом может говорить статистика судебных решений. За 2024–2025 годы арбитраж Петербурга рассмотрел порядка 150 споров, связанных с отказами властей в выкупе земли без проведения торгов, рассказала председатель 11-го судебного состава Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти Александра Вареникова на конференции по недвижимости «КАДИС». Ее выводы приводит издание «Деловой Петербург».

Чаще всего власти отказывают бизнесу по двум причинам. Первая — это несоразмерность земельного участка площади расположенной на нём недвижимости, а вторая — сооружение на участке не является объектом недвижимости или же это объект незавершённого строительства. «В 2024 году было вынесено примерно одно и то же количество судебных решений по подобным делам в пользу собственника недвижимости и уполномоченных органов, но в 2025 году представители власти более чем в два раза чаще выигрывали такие споры», — уточнила Александра Вареникова.