Апартаменты на распутье: почему в первом полугодии вырос спрос, а предложение сократилось

Первое полугодие 2025 года показало интерес к сервисным апартаментам: на фоне общего снижения продаж в сегменте именно они показали рост — плюс 15% к прошлому году. Заполняемость в высокий сезон по ряду апарт-отелей достигала 100%, что позволяет инвесторам рассчитывать на доход. Однако новых проектов в сегменте почти нет, и рынок готовится к сокращению предложения.

Как влияют на сегмент апартаментов изменения в законодательстве и почему возрастает роль управляющих компаний — обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

В целом по петербургскому рынку спрос на сервисные апартаменты остается достаточно стабильным.

— Плюс 10% — минус 10% не выглядят страшными цифрами по сравнению с тем, что происходит на рынке жилья, — комментирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). — Апартаменты, оставшиеся без господдержки, живут в такой реальности дольше, чем застройщики жилья.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за первое полугодие было продано около 1,5 тыс. юнитов в апартаментах всех видов, что на 10% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом сервисных апартаментов продали около 1000, что на 15% больше показателя 2024 года. Выросла и доля рекреационных — до 8% или 120 юнитов.

По словам Ольги Трошевой, на ипотеку приходится лишь 12% продаж (год назад было 20%), 60–70% — это рассрочка, остальное — 100-процентная оплата. Она отметила, что на готовые апартаменты — как уже действующие, так и готовящиеся к запуску — приходится 30% сделок. Год назад их было 25%.

Показатели отдельных компаний подтверждают общий тренд.

Так, в реализации у ГК «ПСК» сейчас находится два проекта сервисных апартаментов: один из них был введен в эксплуатацию в начале 2025 года, а в другом только в сентябре 2024 года стартовали продажи.

— Получается два разных предложения: на начальной и на высокой степени готовности — и оба варианта по-своему влияют на спрос, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Старт продаж, безусловно, дал нам приток интереса к новому проекту по минимальным ценам и обеспечил хороший спрос на него. Продажи на стадии ввода, когда мы стали показывать готовый продукт, тоже выросли.

Он отметил, что за второе полугодие 2024 года было продано 360 апартаментов, а в первом полугодии 2025 года — около 300.

— Мы пока новые проекты апартаментов для себя не рассматриваем, — подчеркнул Сергей Софронов. — И как аналитики фиксируем, что в целом на рынок в этой области стало выходить меньше проектов.

По словам Кирилла Кудинова, основателя инвестиционно-строительной компании Inreit и сети отелей Port Comfort, продажи сопоставимы с уровнем прошлого года: в 2024 году за первое полугодие было продано 83 юнита, в 2025 — 74.

— Это связано не со снижением спроса, а, скорее, с уменьшением товарных остатков, — отметил он. — У нас сейчас в продаже два объекта: на Херсонской улице и в Выборге. Так вот, в Выборге у нас осталось 34 юнита из 114. 80 мы продали примерно за 9 месяцев. И, как это обычно бывает, сначала покупают бюджетные, небольшие студии, а в конце остаются только дорогие — самые большие лоты, поэтому динамика замедляется. Плюс мы за год распродали наш загородный проект. Поэтому, я считаю, со спросом все в порядке — особенно на наш продукт в аналогичных локациях. И сейчас мы находимся в поисках нового объекта.

— Первая половина I полугодия 2025 года для нас была сложнее, чем конец 2024-го, но во втором квартале мы выровнялись и увидели спрос, — говорит Алина Родичева, руководитель отдела прямых продаж проектов в Санкт-Петербурге и Москве GloraX. — Сейчас привлекательность ставок по вкладам снижается, что заставляет инвесторов снова обратить внимание на недвижимость и в частности — на сегмент апарт-отелей как хороший вариант пассивного дохода. Сейчас GloraX может предложить клиентам лоты в уже введенном в эксплуатацию и запущенном апарт-отеле GloraX Заневский около станции метро Ладожская. Так как проект уже сдан и работает, клиенты могут получать доход практически сразу после заключения договора.

Компании Hansa вывела свой первый проект апартаментов на рынок Петербурга год назад.

— В целом мы довольны продажами в первом полугодии: с января мы продали около 100 юнитов в проекте SAAN, — говорит Анастасия Суханова, директор по продажам Hansa Group. — Мы планируем набирать оборот, в лучшие месяцы входили в топ-3 и были лидером среди проектов доходной недвижимости по продажам. Опять-таки есть рынок, который диктует определенную динамику. В целом, можно сказать, что полет нормальный.

Катрина Виткус, руководитель департамента развития сети апарт-отелей YES, подчеркнула: в Петербурге сегмент сервисных апартаментов, в отличие от «квазижилья», показывает уверенный рост: продажи выросли на 7%. Такую тенденцию она связывает с устойчивым спросом на комфортные сервисные решения.

— Сервисные апартаменты уже занимают 67% рынка, и их доля продолжает увеличиваться, — отметила спикер. — Наши продажи полностью подтверждают этот тренд. На данный момент у нашей сети в стадии реализации 8 проектов в крупных российских городах и один международный. В продажу выведены 4: два в Петербурге, месяц назад анонсировали старт продаж объекта в Казани, а также есть перспективный курортный проект на берегу Каспийского моря в Баку.

Что касается заполняемости, то участники круглого стола говорят о том, что многое зависит от сезона. Но летом все достаточно хорошо.

Алина Родичева рассказала, что апарт-отель GloraX Заневский открылся раньше на три месяца, чем предполагалось — в декабре 2024 года. Поэтому период «несезона» проект уже успешно прошел, а в некоторые даты наблюдалась 100-процентная загрузка.

— В июне были дни, когда номеров в гостиницах и апартаментах не хватало во всем городе, — напомнила она. — Это традиционные периоды «белых ночей» и праздник «Алые паруса», которые привлекают туристов, а также дни проведения ПМЭФ, когда номерной фонд занимает бизнес-аудитория. Туристический поток в остальные дни года также демонстрирует рост, и это говорит о том, что апартаменты сегодня хороши как инвестиционное вложение — особенно уже готовые варианты, лоты в которых начинают приносить доход буквально сразу же.

— Если говорить про среднюю загрузку по сети YES в Петербурге, то в первом полугодии 2025 года она составила 92%, — продолжила Катрина Виткус. — Это возможно благодаря гибкой бизнес-модели, которая позволяет оперативно переводить апартаменты из краткосрочной аренды в долгосрочную и наоборот — в зависимости от спроса и сезонности. Такой подход максимизирует доходность для инвесторов, обеспечивая стабильно высокую загрузку круглогодично.

Она добавила, что средний уровень доходности инвесторов в действующих комплексах сети сейчас составляет 12% годовых.

— Важно отметить, что все проекты нашей сети демонстрируют стабильно высокую доходность благодаря проверенной бизнес-модели, гибкому управлению арендой и сильному узнаваемому бренду, — подчеркнула Катрина Виткус. — Конечно, необходимо учесть, что максимальная доходность достигается при покупке юнита на ранних стадиях (например, на этапе котлована), но даже при входе в готовый проект инвестор получает стабильный источник пассивного дохода за счет эффективного управления и высокой загрузки.

— У нас на протяжении большей части первого полугодия 2025 года работало 3 апарт-отеля сети Avenir, и средний уровень загрузки по ним составлял около 80%, — рассказывает Сергей Софронов. — Надо понимать, что большая часть первого полугодия приходится на низкий сезон, тогда как второе захватывает два летних месяца и привлекательные осенние. Поэтому во втором мы ожидаем более высокой загрузки.

С середины июня был запущен еще один апарт-отель. Но, по словам эксперта, говорить о его загрузке по первому месяцу работы рано, хотя собственники и получат свой первый доход уже в июле.

— Что касается доходности, то мы традиционно говорим о диапазоне 8–11%, не считая капитализации недвижимости, — пояснил Сергей Софронов. — Немаловажно, что доходность нужно считать в зависимости от того, когда инвестор вошел в проект. Очень много споров в профессиональном сообществе, как считать доходность на апартаменты: от фактических затрат или от текущей рыночной стоимости. Если говорить в абсолютных цифрах, то в одной из локаций мы можем говорить о доходе 38–40 тыс. рублей в месяц, в другой — от 50–55 тыс. рублей в месяц.

По его словам, есть апарт-отели в центре города, где доходы значительно выше. Но там и порог входа другой.

— В целом же доходность в процентах колеблется примерно в одинаковом диапазоне, за исключением некоторых гигантских проектов, где, возможно, сложнее давать минимальную, — добавил он.

— Заполняемость в первом полугодии у нас составляет около 86%, причем в низкий сезон — около 80%, а в высокий близка к 100%, — продолжил Кирилл Кудинов. — Мы практически убрали в этом году долгосрочную аренду — в первом полугодии она охватила 8% номерного фонда нашей сети. У нас на 20% вырос средний чек, поэтому, несмотря на снижение загрузки на 3% относительно прошлого года, выручка выросла примерно на 20%.

Он рассказал, что в прошлом году доходность в среднем по сети была 14%, в этом году планируется 15-16%.

— Конечно, на доходность повлияла история с туристическим налогом, который мы стали учитывать, но, тем не менее, 15% в среднем по сети мы хотим показать, — говорит Кирилл Кудинов. — Понятно, что в объектах 4-5-летней давности, продававшихся по более низким ценам, доходность может достигать и 17-18%, а в тех, что только выходят на рынок — 10-11%.

Что касается выплат, то в прошлом году самая высокая у компании была 198 тыс. рублей за месяц с одного апартамента, а в этом году — 220 тысяч.

— Более чем для половины юнитов выплаты их собственникам превышают 100 тыс. рублей, — комментирует Кирилл Кудинов. — Доходная недвижимость в центре города неизменно демонстрирует высокие показатели.

Ольга Трошева отметила, что высокобюджетные апартаменты (от 10 млн рублей и выше), которые генерируют такие высокие доходы, составляют 16% в общем спросе.

Что касается рынка в целом, то в прошлом году средняя заполняемость апартаментов составила 87%. В этом году, судя по данным компаний, она будет не ниже, говорит эксперт, тогда как у классических гостиниц — около 80%.

— Туристический поток прирастает, да и в целом интерес к апартаментам как альтернативе съему квартиры ввиду развитой инфраструктуры прогнозировался и раньше, — добавила Ольга Трошева. Она подчеркнула, что наиболее востребованы те, что расположены ближе к точкам притяжения — таким, как метро и вокзалы, — с удобной транспортной доступностью, причем необязательно в центре.

Анастасия Суханова напомнила, что сейчас происходят изменения в законодательстве, которые касаются сервисных апартаментов. Пока не очень понятно, как все это будет работать, но в целом упорядочивание рынка аренды сыграет на руку его участникам.

— С учетом малого количества объектов, которые выходят на рынок, того, что спрос на внутренний туризм растет, и того, что классификация — это достаточно сложный процесс, останутся сильнейшие — те, кто действительно думает про гостей, про собственников, про инвесторов, — говорит она. — Я думаю, что все должно сложиться максимально позитивным образом. Мы опять-таки отталкиваемся от средних по городу показателей по ADR (средняя доходность за номер) и загрузке в схожих с нами районах и на основании этого прогнозируем определенные доходные программы.

Ольга Трошева добавила: помимо таких факторов, как туристический поток и место, доходность в значительной степени зависит от работы управляющей компании. Поэтому, несмотря на хорошие показатели у конкурентов, у конкретной УК могут идти дела хуже с показателями доходности при неправильно выстроенной работе.

За первое полугодие 2025 года на рынок вышло не так много объектов, но в прошлом году их было еще меньше, поэтому в целом виден даже рост.

Всего, по словам Ольги Трошевой, было запущено четыре объекта общей площадью около 25 тыс. кв. м примерно на 700 юнитов. Это на 11% больше по площади и на 26% больше по количеству юнитов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Два из четырех, отметила она, — приспособление исторического здания под современную функцию, один рекреационный проект в Курортном районе и, наконец, четвертый — новый корпус уже запущенного проекта.

— Объем предложения сократился на 6%, но это касается в основном несервисных апартаментов. Сервисные пока находятся в балансе, — подчеркнула Ольга Трошева. — Новые старты способны привлечь активное внимание, но сейчас они редки, т. к. застройщики взвешивают финансовые модели. Мы как консультанты знаем, что в работе есть уже достаточно «упакованные» проекты, но не всегда девелоперы готовы оперативно стартовать. Также есть вопросы по емкости поглощения, особенно в спальных районах, когда там уже построены какие-то комплексы.

— Мы всегда готовы запускать новые стройки, но главный вопрос — количество потенциально подходящих объектов, — говорит Кирилл Кудинов. — С учетом, что все наши городские апарт-отели находятся максимум в 1,5-2 км от Невского проспекта, сейчас таких объектов очень мало. 3-4 года назад в нашем шорт-листе значилось 10 адресов — и мы выбирали. Сейчас — 1-2 здания с серьезными препятствиями, как техническими, так и юридическими, поэтому мы уже около года в поиске. У нас есть пул инвесторов, которые переходят с нами из проекта в проект и ждут чего-то нового, а нам пока нечего им предложить.

Он отметил, что именно поэтому компания пошла в Выборг — в регионах и выбор побольше, и доходность будет не меньше за счет низкой цены входа и отсутствия конкуренции.

Катрина Виткус отметила: для девелоперов апарт-отели привлекательнее, чем классические гостиницы, т. к. срок окупаемости по сути равен девелоперскому циклу.

— Сейчас многие потенциальные инвесторы держат средства на вкладах в ожидании снижения ключевой ставки. Однако при ее уменьшении капиталы неизбежно перетекут в недвижимость, в том числе доходную — и здесь ключевыми критериями выбора станут три фактора: место, развитая инфраструктура и проверенная надежная управляющая компания, успех которой подтверждается реализованными проектами, — отметила она.

В следующем году сеть вводит в эксплуатацию два проекта в Санкт-Петербурге — YES Primorskiy и YES Leader.

— Оба проекта расположены в выгодных локациях Северной столицы, а это значит, что в этих комплексах будет обеспечен постоянный поток туристов и гостей, — считает Катрина Виткус. — YES Primorskiy станет новым центром притяжения в динамично развивающемся Приморском районе, сочетая удобную транспортную доступность и близость к ключевым достопримечательностям. А YES Leader, расположенный в престижном деловом районе, предложит современные решения для бизнес-туристов и корпоративных клиентов.

Что касается регионального развития, то, действительно, проекты в регионах могут показывать более высокую доходность, добавила она. И пояснила: зачастую инвесторам не важно, чтобы объект для инвестиций был в городе, где они проживают, для них важно, чтобы проект приносил наибольший доход. В этом случае региональный и курортный рынки оказываются более привлекательными.

Например, в проекте, расположенном в Баку, доходность ожидается до 20% от операционной деятельности без учета капитализации.

Анастасия Суханова говорит, что проект SAAN изначально разрабатывался как сеть комплексов доходной недвижимости, поэтому в целях масштабирования проекта компания Hansa Group присматривается к участкам и в Петербурге, и в других крупных городах.

Не все компании планируют новые апарт-комплексы в Петербурге. Так, по словам Алины Родичевой, у GloraX пока таких планов нет — в том числе, из-за отсутствия интересных земельных участков. Сейчас GloraX развивает, в первую очередь, жилые проекты в разных регионах страны.

— Мы больше занимаемся жилищной застройкой. Хотя портфель апартаментов у нас достаточно велик, но в общей выручке их доля в последние полгода не превышает 15%, — продолжил Сергей Софронов. — Мы все видим, что на протяжении уже нескольких лет сокращается объем вывода новых проектов в сфере апартаментов в разном формате, сервисных и не сервисных. Каких-то крупных проектов не было давно. Я связываю это, в первую очередь, с высокими ставками проектного финансирования, которые оказывают существенное давление на себестоимость. С учетом уровня поглощения и цен, которые есть на этом рынке, такие проекты не очень рентабельны.

Он отметил, что предложение в сфере апартаментов будет сокращаться и дальше. Помимо высокой ставки, причина и в сложности в получения разрешительной документации.

— Девелоперы, которые пытаются получить разрешение на строительство апартаментов, прекрасно понимают, что власти рассматривают сегмент, вне зависимости от того, сервисный он или не сервисный, как условное псевдожилье и обременяют его социальной нагрузкой, которую придется закладывать в стоимость, — напомнил Сергей Софронов, — Плюс с 1 января 2024 все апартаменты, которые будут продаваться по новым разрешениям на строительство, облагаются НДС, что увеличивает стоимость на 20%.

По его мнению, будут достроены все проекты, где РНС выдано по старым правилам, а новые будут запускаться с меньшей интенсивностью. Но пока ситуация все еще лучше, чем в Москве, где все апартаменты власти поставили на стоп — это тоже одна из зон рисков, которая может появиться и у нас.

Алина Родичева добавила, что сокращение предложения стало еще одним фактором, стимулирующим спрос.

— Клиенты, которые обратили на это внимание, понимают, что с каждым днем стоимость будет расти за счет сокращения предложения, — пояснила она.

В целом же эксперты отмечают, что сегмент апартаментов занял свою нишу и на рынке недвижимости, и в сознании покупателей.

— Несколько лет назад, когда клиент слышал слово «апартамент», он затыкал уши и не хотел ничего слышать, — вспоминает Алина Родичева. — По прошествии нескольких лет работы апарт-отелей сформировалось понимание, что это возможность, во-первых, приобрести недвижимость ниже по цене, чем жилье, а также получать стабильный пассивный доход.

Ольга Трошева напомнила, что рынок апартаментов существует уже более 15 лет, и Петербург был флагманом его развития.

— Интерес инвесторов стабильный даже в не очень комфортной ситуации, — отметила она, — стабилен и спрос со стороны тех, кто проживает в апартаментах. Но при этом усиливается роль управляющих компаний. Поэтому появляется потребность в регулировании взаимоотношений инвесторов и УК, чтобы не было проблем, которые всплывают по ряду проектов. Хотелось бы, чтобы все было прозрачно, понятно, а все показатели доходности росли в соответствии с ростом рынка, а не ухудшались из-за деятельности УК.

По ее словам, также важны для поддержания спроса программы рассрочек, пока ставки по ипотеке высоки. Вероятно, будут более проявляться и новые схемы — такие как ЗПИФ.

— Также мы видим интерес к рекреационным апартаментам, т. к. людям нужна инфраструктура, которая будет круглогодично доступна, а значит, это спа, оздоровление и т. п. Это ключевое и для необходимой доходности для инвестора — добавила Ольга Трошева. — Так, например, зона отдыха у Финского залива, качественные природные локации в Ленобласти могут становиться центрами притяжения не только для петербуржцев, но и для жителей всей России. В их развитии большую роль будет играть роль стратегия города и области в отношении требуемых объектов инфраструктуры.

— На мой взгляд, инвесторы за последние годы стали более компетентными, — продолжил Кирилл Кудинов. — Если раньше объекты недвижимости выбирали по 2-3 критериям, то сейчас их намного больше. То есть инвесторы действительно понимают, что они хотят, какие вопросы нужно задавать. У них появился как позитивный, так и негативный опыт, есть представление о том, как должна работать управляющая компания.

По его словам, важной становится открытая позиция и транслирование результатов.

— Уже начали появляться рейтинги, тематические ресурсы, где публикуют обзоры работы апарт-отелей. Это делает рынок более цивилизованным и, конечно, подтягивает управляющие компании соответствовать определенному уровню, — пояснил Кирилл Кудинов. — Интересно, что и со стороны девелоперов появляется спрос на УК. Поэтому мы сейчас запускаем франшизу новой компании полного цикла для девелоперов и собственников зданий под отели и уже начинаем по ней работу с различными проектами в регионах. Здесь мы намерены не строить, а консультировать других на этапе строительства и управлять объектами после их запуска.

Также он отметил повышение активности агентов в продажах апартаментов: если в прошлом году их доля была 10%, то сейчас выросла до 35%.

— Рынок апарт-отелей Санкт-Петербурга, с одной стороны, демонстрирует признаки насыщения, с другой — сохраняет потенциал для качественных проектов, — комментирует Катрина Виткус. — Что я имею в виду под качественным проектом? Ключевыми факторами успеха остаются место, качество гостиничного сервиса и профессионализм управляющей компании.

Она добавила, что с введением обязательной классификации с сентября 2025 года, естественно, рынок ожидает селекция. В связи с этим слабые проекты уйдут, а профессиональные операторы, напротив, укрепят свои позиции.

— Успешными останутся крупные сети апарт-отелей, которые предлагают инвесторам не просто недвижимость, а именно готовый бизнес с гарантированной доходностью, — считает Катрина Виткус.

Анастасия Суханова добавила, что в петербургских проектах развивается также и сервисная составляющая для будущих гостей, которая закладывается еще на этапе проектирования и может выделить проект среди конкурентов. И это тоже волнует инвесторов.

— Достаточно глубокое воздействие на рынок оказывают именно законодательные новеллы последних лет, в том числе НДС, — подчеркнул Сергей Софронов. — Не будем забывать, что с 2025 года изменились лимиты для юридических лиц по нахождению на упрощенной системе налогообложения, а большинство управляющих компаний были на УСН. И мы видим, как выросла налоговая нагрузка на бюджет УК. Это может повлиять и на доходность, и на стоимость размещения.

Что касается обязательной классификации — главное, что агрегаторы объявления не смогут размещать не прошедшие ее объекты. Но пока на 100% непонятно, как это будет реализовано и как повлияет на сегмент.

— С точки зрения продукта мы видим, что большие проекты апартаментов становятся мультиформатными: помимо номеров там появляются офисные, коммерческие помещения, а также большой объем сервисной инфраструктуры, — добавил Сергей Софронов. — Все это направлено на то, чтобы арендатору было чем заняться в этом пространстве, а не только прийти переночевать.

И так же, как и другие эксперты, он подчеркнул роль репутации управляющей компании, которая влияет и непосредственно на стоимость актива, а не только на текущую доходность.