Цены сравнялись — ставки разошлись: квартиры на «вторичке» в Петербурге не становятся доступнее

Высокие ипотечные ставки на вторичном рынке Петербурга и пригородов сужают возможности для покупателей: приобретение квартиры в новостройках в кредит все равно оказывается выгоднее. При этом если смотреть на абсолютные числа, разница в цене между только что сданным и еще строящимся жильем все больше нивелируется — сейчас это всего лишь 5%.

Ухудшение условий по ипотеке с господдержкой на рынке новостроек — минимум 30%-ный первый взнос и лимит кредита в 6 млн рублей — заставило потенциальных покупателей интересоваться альтернативными вариантами, в том числе и на вторичном рынке.

Что там сейчас происходит? «По нашим данным, средняя цена предложения в Петербурге на вторичном рынке за 2023 год увеличилась на 7% и составила 207 тысяч рублей за квадратный метр, — говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Доля ипотечных сделок на вторичном рынке в среднем составила 43% против 87% на первичном. В целом спрос на вторичное жилье в Петербурге и пригородах вырос относительно 2022 года. Согласно данным Росреестра, прирост составил 37%. Наибольшей популярностью у покупателей недвижимости пользовалось малогабаритное жилье — комнаты, студии и однокомнатные квартиры — их доля 67%. В пятерку районов-лидеров неизменно входят Всеволожский, Приморский, Красносельский, Невский и Московский районы. На них приходится 67% от всего объема сделок в агломерации».

По данным аналитика, средний бюджет покупки готового жилья в Северной столице составил 7,1 млн рублей, а в пригородах — 4,7 млн рублей. При этом средний бюджет на первичном рынке оказался выше — около 9 млн рублей в городе и 6 млн рублей в пригородах. Казалось бы, сравни средние цифры и выбери вторичный рынок. Но если это готовое жилье от «частника», то здесь не действуют льготные ипотечные программы первичного рынка, а значит, переплата может оказаться еще больше.

Как отмечают эксперты, основным тормозом в развитии ситуации на вторичном рынке послужила разница в ипотечных условиях между рынком новостроек и вторичным. Особенно разительно она была заметна в первой половине года, когда действовали наиболее выгодные условия льготной ипотеки на рынке новостроек.

Между тем, по словам Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербурга», у всех крупных банковских игроков есть ипотечные программы для приобретения вторичного жилья. Так, в Сбербанке можно, к примеру, взять ипотеку без первого взноса под залог недвижимости: банк предлагает по ставке от 17,8% кредит до 80% от суммы заложенного имущества. В целом в настоящий момент один из самых низких первых взносов в этом банке — от 10,1%. ВТБ своим клиентам на покупку «вторички» предоставляет до 60 млн руб. с первым взносом от 15,1% от стоимости квартиры.

При этом ставки на первичном рынке по госпрограмме составляют 8%, 6% по семейной ипотеке и 5% по IT-ипотеке. «Меньшая ставка — основное преимущество, — уверена Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО. — Если «вторичка» обойдется в 17–18% годовых, то на новостройки до сих пор доступны льготные программы. Также существуют субсидированные ставки от 2,9%, но с последующим удорожанием стоимости квартиры. Несмотря на увеличение первого взноса и ограничение на покупку до 6 млн рублей, это все равно дешевле».

Но в целом принятые в декабре решения об ухудшении условий сделок с ипотекой по госпрограмме немного сблизили условия для покупателей на первичном и вторичном рынке.

«Ипотечные ставки на вторичное жилье не снижаются, — рассказывает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Но к ним уже приближаются ставки по многим ипотечным программам на первичном рынке. Поскольку приобретение квартиры в строящемся доме в качестве инвестиции практически перестало существовать, большинство покупателей сравнивают оба рынка с точки зрения улучшения жилищных условий.

В такой ситуации вторичное жилье может стать для кого-то привлекательным вариантом. Тем более что на рынке много так называемой «новой вторички» — жилых домов, введенных в последние несколько лет. Часто такие квартиры приобретались для перепродажи, и во многих из них никто не жил. Они лишены недостатков старого фонда, у них современные планировки, новые коммуникации, свежий ремонт, качественное благоустройство территории».

Тем не менее надо понимать, что среди всех сегментов вторичного рынка самая привлекательная «новая вторичка» — это самый дорогой вариант. Средние цены квадратного метра здесь дороже, чем на первичном рынке, где сейчас в Петербурге «квадрат» стоит уже 238 тысяч рублей. Другое дело, что в пригородах, например в Мурино и на «новую вторичку» более доступные цены. Средний бюджет покупки — 4,7 млн рублей и 147 тыс. рублей за «квадрат».

Выбирая между «новой вторичкой» и жильем на первичном рынке от застройщика, помимо разницы ипотечных условий, стоит иметь в виду разницу между этими вариантами с точки зрения амортизации и морального устаревания. «Новые дома выигрывают конкуренцию у старых по своим потребительским характеристикам: лучше планировки, современная отделка квартир, включая освещение и отделку на балконе, просторные входные группы с кладовыми и колясочными, авторское благоустройство территории, закрытые дворы, — уверена Наталья Кукушкина. — Некоторые из этих опций отсутствуют даже в новостройках пяти-семилетней давности. Если говорить о семье с маленькими детьми, то современные дворы с детскими площадками на голову выше тех, что делались еще несколько лет назад. В последние пять лет застройщики много работали над продуктом, и новые дома более насыщены разными опциями и во многих отношениях интереснее своих предшественников».

Еще одна тенденция, которую отмечают аналитики, — сближение цен на строящееся и готовое жилье от застройщика. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Петербурге разница между ними составила всего 5%. Тем не менее Ольга Трошева отмечает, что на последних этапах перед сдачей и, соответственно, после нее остаются в основном «двушки» и «трешки». Малогабаритных квартир востребованных планировок может уже и не быть в продаже. При этом на готовое жилье от застройщика действуют те же ипотечные программы, что и на строящееся, можно взять льготную ипотеку.

Если рассматривать более подробно локации и жилые комплексы, здесь диапазон может различаться. По словам Натальи Кукушкиной, разница в цене между строящимися и сданными корпусами одного проекта зависит от его класса и локации. По объектам ЦДС она составляет в среднем 10–15%. Наталья Коротаевская говорит, что в объектах Группы «Аквилон» разница составляет от 15% до 30%, но в зависимости от разных факторов цифры могут меняться в ту или иную сторону. Например, город утвердил развитие транспортной инфраструктуры в районе, решил ввести дополнительные маршруты или построить метро. В таком случае можно ожидать роста цены.

Возвращаясь к первичному рынку, можно отметить, что увеличение первого взноса по госпрограмме, с одной стороны, привело к увеличению доли объемов семейной ипотеки, а с другой — увеличило интерес к программам «трейд-ин», которые позволяют продать жилье на вторичном рынке и приобрести на первичном. Такие программы есть у «Петербургской Недвижимости», Группы «Аквилон», компании «Главстрой Санкт-Петербург» и других.

Дмитрий Ефремов резюмирует: в течение последних лет на первичном и вторичном рынках наблюдаются разнонаправленные тенденции — в первом случае мы видели стабильность продаж, во втором случае — стагнацию. Причина кроется в разнице ипотечных условий. С этой точки зрения первичный рынок может предложить значительно больше вариантов. Тем не менее, в отличие от рынка готового жилья, где распространен торг и разного размера дисконт, у первичного рынка возможностей для корректировки цены меньше, поскольку строительные компании находятся на проектном финансировании и зависят в том числе от такого фактора, как себестоимость строительства. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от того, удастся ли сохранить текущие условия по льготным программам на первичном рынке.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»