Турецкий сериал. Rönesans удивляет петербургский рынок своим небытием

Заявление значимого для России турецкого девелоперского холдинга о якобы продаже своего девелоперского бизнеса заставило участников этого рынка удивленно поднять брови: «А с кем мы тогда работали весь прошлый год?» «Фонтанка» тщательно проверила: никто никуда не уходил, петербургские бизнес-центры и пятна под застройку, принадлежащие туркам, так и остались в их собственности. Единственный проданный все же компанией БЦ нашел своего нового владельца лишь две недели назад.

О том, что с прошлого лета компания вышла с российского рынка, Rönesans заявила в своем пресс-релизе от 2 февраля, посвященном итогу работы в 2023 году.

Формулировки не подразумевают разночтений: «В России Rönesans продала свой строительный бизнес в мае 2022 года и бизнес в сфере недвижимости в июне 2023 года, перенаправив инвестиции и внимание в различные регионы по всему миру». Далее следует все же оговорка об отказе от «прямого управления» (direct management) активами в России, но дальнейшие пассажи все же уверенно дают понять, что ресурсы, якобы высвобожденные в России, уже были перенаправлены на другие рынки: «Глобальное присутствие группы теперь распространяется на различные регионы, включая Турцию и Нидерланды, Германию и страны СНГ, с растущим акцентом на Казахстан и Туркменистан».

Такая уверенность в голосе заставила усомниться в остроте своего зрения тех, кто ежедневно, проезжая по Владимирскому проспекту, видит на здании, официально признанном Валентиной Матвиенко градостроительной ошибкой, золотые буквы: Renaissance Hall. На сайте Renaissance Development (это не название компании, а, скорее, бренд, объединяющий около 30 различных юрлиц) все также говорится о том, что он является инвестиционным подразделением турецкого холдинга Rönesans.

Основу бизнеса Renaissance Development составляют 9 бизнес-центров в Петербурге (7 класса «А» и два «В+») и главный актив — МФЦ «Нева» — двухбашенный небоскреб в Москва-Сити. Есть еще два ТРЦ в Ярославле и Сургуте. Планировалось построить за 3,5 млрд рублей ТРЦ в Саратове, но там процесс буксует. Есть и неожиданные открытия — на задворках «Красного треугольника» на Розенштейна, 39к2 рядом с не раз полыхавшим историческим домом есть ухоженное шестиэтажное здание в 3 тыс. м2, которое полностью принадлежит структурам Rönesans, арендуется турком и используется под непритязательный хостел. Внимательное изучение этих активов в Росреестре позволяет с уверенностью сказать: может, турки что-то кому-то и продали в июне 2023 года, как говорят в пресс-релизе для международных партнеров, но совершенно точно можно сказать, что из девелоперского бизнеса в России они не выходили.

Что касается башен в Москва-Сити, то у самих зданий владельца нет — оно разбито на несколько тысяч помещений с собственными кадастровыми номерами. Часть площадей там, и правда, продана в собственность покупателям апартаментов и машино-мест. Однако значительный объем все еще остается в собственности компании «СТ Тауэрc», которая сдает помещения в аренду. Это касается лотов и по 150–300 м2, и целых этажей по 1,5–3 тыс. м2. Кроме того, крупный лот в 20 тыс. м2 в небоскребе пока не получил отметок о правообладателе, то есть все еще можно предположить, остается под контролем застройщика, все того же Renaissance Development (в широком смысле этого слова).

«СТ Тауэрc» на 100% принадлежит турецкой компании DESNA GAYRIMENKUL YATIRIM (DESNA REAL ESTATE INVESTMENT), которая, в свою очередь, принадлежит RONESANS EMLAK GELISTIRME (RONESANS REAL ESTATE DEVELOPMENT). Этой фирмой руководит Ипек Илиджак. Самая богатая женщина Турции и родная сестра самого Эрмана Илиджака, который в далеком 1991 году основал (волею случая — в Петербурге) свою империю Rönesans. На этой неделе (5 февраля) «СТ Тауэрс» провела реструктуризацию, сократив уставный капитал с 1,6 млрд рублей до 1 млн рублей. Однако на посту главы владельца небоскребов в Москва-Сити с 2014 года бессменно остается турецкоподданный Огюн Песен, и ничто пока не меняет привычный ход вещей.

Что до петербургских бизнес-центров, там структура владения еще проще. Здания целиком находятся в собственности фирм с родовым префиксом «Десна» в названии (за редким исключением). Общая площадь найденных «Фонтанкой» зданий — 147 тыс. м2. Совокупная только кадастровая стоимость — более 10 млрд рублей. Чтобы говорить о рыночной, придется совершать слишком много допущений. Все здания принадлежат различным юрлицам, которые либо напрямую, либо через одну итерацию принадлежат все тому же DESNA GAYRIMENKUL YATIRIM.

Согласно последним отчетам консультантов по недвижимости, средние цены аренды в бизнес-центрах класса А в Петербурге — 1500–1700 рублей за м2 в месяц. Из 147 тысяч в наличии у Rönesans арендопригодные — не менее 100 тысяч. То есть самый-самый минимальный доход, который может приносить эта недвижимость — 1,8 млрд рублей в год. Однако конкретно в бизнес-центрах «Ренессанса», очень качественных и в хороших местах, ставки куда выше. В том же Renaissance Hall на Владимирской стоимость аренды только начинается от 2500 рублей месяц за 1 м2. В чуть более скромном Renaissance House на 2-й Советской — от 1800. А в помпезном Renaissance Pravda на Херсонской, где, к слову, арендует помещения консульство Израиля, — от 3000. Заполняемость у них у всех очень приличная. В ряде бизнес-центров сети совсем нет свободных мест. Где-то всего одно-два предложения. Так что максимально точной оценка масштаба арендного бизнеса Rönesans только в Петербурге будет — «несколько миллиардов в год».

Самый ценный актив — пожалуй, бизнес-центр RENAISSANCE Plaza на Марата. Его площадь превышает 36 тыс. м2, а кадастровая стоимость — 2,4 млрд рублей. Кроме неожиданного хостела на Розенштейна, у турецкого холдинга есть и еще один неожиданный актив: 2 гектара в Буграх с разрешенным видом использования — под жилое строительство. Сейчас там промышленно-складская площадка, но ее уже окружают жилые комплексы, которые вот-вот дотянутся до Девяткино и сольются с ним. К слову, Петровский бульвар, на котором расположен этот актив, берет начало именно в Девяткино. Пока он идет оттуда в Бугры через пустырь, минует пару уже обжитых ЖК и упирается как раз в бетонные блоки площадки Rönesans. Что там будет через пару лет — можно фантазировать.

В российском представительстве Rönesans просьбу «Фонтанки» прокомментировать ситуацию оставили без ответа. Эксперты петербургского рынка коммерческой недвижимости про заявление турецкого головного холдинга, выпущенного, кстати, от имени прекрасно выглядящей Ипек Илиджак, в курсе. Однако слишком многие из них выступают брокерами Rönesans и открыто рассуждать о реальном положении дел отказываются. Не под запись: ну а что вы хотите, основной бизнес компании — в Европе, что же им еще говорить?

«Быстро выйти из этих активов, не предложив огромные дисконты, у турок сейчас шансов нет. Кроме того, все они очень плотно закредитованы, и делать резкие движения наши банки им не позволят. А отдавать за бесценок «то, что нажито непосильным трудом» — это не стиль турок», — говорит неавторизованно топ-менеджер одного из крупных петербургских брокеров.

На днях в СМИ появилась информация: Rönesans выражает намерение продать свой бизнес. Возможно, но никаких признаков этого в открытых источниках нет, а если подходить к вопросу с точки зрения бизнеса, то любой девелопер в любой момент готов рассмотреть выгодное предложение о выходе в кэш. Получил такое предложение и Rönesans.

В Росреестре 19 января отмечена смена собственника крупного бизнес-центра турецкой компании — на Лиговском, 61. Вместе с БЦ RENAISSANCE Forum там же размещается гостиница Crown Plaza. Новый владелец не из знатных. Называется АО «Инновации и развитие». его учредитель — уроженка Смоленской области Ольга Лобанова. Консультанты по недвижимости разводят руками: не знаем такой. По кадастровой оценке здание в 20 тыс. м2 стоит 1,5 млрд рублей. В реальности — может быть и втрое дороже. Как в реальности — не очень понятно. Известно лишь, что оно заложено в Сбербанке. Размер долгосрочной задолженности у владевшего RENAISSANCE Forum «Десна Девелопемент» — 7,5 млрд рублей. Но на нем еще и другой бизнес-центр, тот, что на Марата. Ушел ли Forum за долги или турки все же получили за него деньги — из области гаданий.

Вместе со зданием собственника сменила и компания-арендатор — ООО «Отель сервис», также еще недавно входившая в империю Rönesans. С 31 января ею владеет петербуржец Андрей Новиков. Когда-то давно он был учредителем небольшой юрфирмы, ныне покойной. Больше никаких других заслуг за ним эксперты рынка не знают. Так что, кто теперь в реальности владеет и управляет бизнес-центром и отелем на Лиговском, 61, остается только догадываться.

Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»