Еще не «бизнес», но уже не «комфорт»: чем отличается жилье с приставкой «плюс»

Активный редевелопмент бывших промышленных территорий в Петербурге стимулировал появление и развитие такого класса жилья, как комфорт плюс: только за последние полтора года его доля выросла на 40%. Тенденция продолжится, ведь все больше локаций — это еще не бизнес-класс, но и назвать их просто комфортом уже нельзя.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в Петербурге на первичном рынке сейчас в предложении около 49200 квартир класса комфорт. Из них так называемый стандартный комфорт — это 56%, а комфорт с плюсом — 44%. По данным на начало июля, число квартир в сегменте комфорт плюс выросло с 15400 до 21500. Средняя цена здесь на 32% больше, чем в стандартном, — 272 тыс. руб. за «квадрат» против 206 тыс. руб.

«Как правило, комфорт и комфорт плюс — это внутренняя классификация застройщиков, — рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Для нашей компании комфорт плюс — это то, что частично перенимает черты бизнес-класса: подземный паркинг, премиальные материалы, индивидуальный дизайн, небольшое количество квартир. В классе комфорт проекты также будут качественными, но, например, в них не будет подземного паркинга или будут использоваться хорошие, но не премиальные отделочные материалы».

Эксперт предполагает, что часто «комфорт плюс» — это попытка создать на хорошем участке жилье, которое будет стоить достаточно дорого, но при этом не может соответствовать бизнес-классу. Причин на это может быть множество: например, рядом есть какой-то объект, который мешает позиционировать проект в сегменте бизнес или он удален от точек притяжения в районе. Но, несмотря на это, компания может создать продукт, который будет отвечать высоким требованиям покупателей.

По словам Натальи Кукушкиной, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, сегодня существует базовый набор характеристик, который присущ объектам комфорт-класса: вход в парадные с уровня земли, дворы без машин, велопарковки у входа в дом, удобные и просторные входные группы, остекление балконов и лоджий в едином стиле и другие. Без них уже сложно представить современный дом. На этот «базовый» набор застройщик может нанизывать дополнительные опции, повысив уровень проекта до комфорт плюс. Например, колясочные, общественные террасы, соседские гостиные, увеличенные окна в квартирах, дополнительные инженерные системы и некоторые другие. Это позволяет сделать проект более привлекательным в глазах покупателей. Но также стоит осознавать, что это не только дополнительные расходы при покупке квартиры, но и увеличенные расходы при дальнейшей эксплуатации дома.

«Толчком к развитию сегмента комфорт плюс стало освоение земель бывших промышленных предприятий в статусных и спальных локациях города с хорошим расположением и транспортной доступностью, — говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — По итогам первого полугодия 2023 года жилье комфорт плюс в основном представлено в спальных районах — такого предложения 67%. Это Приморский, Выборгский, Невский, Московский, Красносельский районы. В статусных локациях его меньше — 27%. Стандартный класс комфорт — это 63% в спальных районах и еще 30% — за пределами КАД».

В целом класс комфорт — стандартный и с плюсом — развивается активно. «Сегодня на продажи квартир в жилых комплексах класса комфорт в городе и области приходится около 80% сделок, — подсчитал Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — С точки зрения распределения спроса на рынке наблюдается смещение фокуса в сторону объектов класса комфорт. Эта тенденция обусловлена двумя факторами. Во-первых, это требование покупателей, которым необходим более высокий уровень качества жилья, желательно при сохранении доступной стоимости. Во-вторых, вследствие изменений требований покупателей меняется и сам рынок. Чем больше становится проектов комфорткласса, тем менее устойчиво чувствуют себя объекты экономкласса».

Естественным образом эконом начинает подтягиваться к объектам более высокого класса по качеству концепции, продуманности планировочных решений, отделки и иных характеристик квартир или же комплекса. И продавать квартиры экономсегмента, выигрывая только за счет низкой стоимости, становится нецелесообразно. Девелоперы в своих проектах начинают повышать класс жилья. Даже качество тех объектов, которые сегодня относятся к экономклассу, существенно выше, чем это было 5–10 лет назад.

По информации Яна Фельдмана, сейчас доля недвижимости классов комфорт и комфорт плюс в целом растет, поскольку люди приобретают определенный опыт проживания и покупки недвижимости. Все меньше людей ориентируются только на цену. Например, наличие такого инструмента как ипотека позволяет приобрести жилье, даже если у покупателей нет нужной суммы в данный момент, но есть возможность обслуживать кредит. При этом доля сегмента комфорт плюс уверенно увеличивается, данный сегмент сейчас занимает около четверти всего спроса, а до этого занимал лишь 1/5. Люди все чаще и чаще делают выбор в пользу комфорта, а не низкой цены.

С начала 2023 года предложение в сегменте комфорт плюс заметно пополнилось. На рынок вышли новые жилые комплексы в Невском, Московском, Приморском, Калининском, Красносельском и Василеостровском районах. Наличие разнообразного предложения в классе стимулировало покупателей: по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2023 года доля сделок с квартирами класса комфорт составила 42%, что на 15% больше, чем год назад. В натуральных показателях прирост сделок составил 31% к уровню первого полугодия 2022 года.

Покупатели квартир в комплексах класса комфорт плюс чаще приобретают квартиры с двумя и более комнатами, таких сделок 39% в этом сегменте, а в стандартном комфорте — 31%. Большим спросом пользуются и квартиры евроформата.

Аналитики уверены: несмотря на усиление тенденции по росту популярности дешевых предложений за КАД, у сегмента комфорт плюс большие перспективы. Будут появляться новые жилые комплексы на месте производств в отличных локациях: у набережных, парков и в других местах. Бизнес-класс здесь вряд ли возможен за счет масштабов застройки, но при этом места эти — топовые, и жилье здесь будет востребовано.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»