Сезонная турбулентность: почему в апреле снизились продажи квартир в строящихся домах

В апреле продажи в новостройках Петербурга и Ленобласти снизились: всего было заключено 5727 договоров долевого участия, тогда как в марте — примерно на 1000 ДДУ больше. Застройщики видят причину в том, что люди заранее настроились на майские праздники, а не на покупку жилья, кроме того, растет количество сделок с готовыми квартирами — в этом случае заключается договор купли-продажи, а не ДДУ.

По данным петербургского Управления Росреестра, в апреле в городе было зарегистрировано 4158 договоров долевого участия, тогда как в марте их было 5053. Сравнение с прошлым годом также не радует, несмотря на то что в апреле 2022 года количество сделок на первичке уже пошло на спад после ажиотажа в начале СВО. В результате в Петербурге за январь — апрель 2023 года заключено 17 013 ДДУ, что на 42% меньше результатов аналогичного периода прошлого года.

В Ленинградской области ситуация сопоставимая: по данным областного Управления Росреестра, в апреле заключено 1569 ДДУ, тогда как в марте их было 1705. По сравнению с 2022 годом результат первых четырех месяцев оказался хуже на 26% и составил 6609 ДДУ.

Некоторые эксперты связывают такое охлаждение рынка с тем, что накануне майских праздников люди неохотно брались за решение квартирного вопроса.

— На мой взгляд, снижение продаж в апреле объясняется простым фактом — люди раньше ушли на майские каникулы, — предположил Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Это видно по объему сделок, который стал сокращаться именно на последней неделе апреля. Первая половина месяца же была активной — на уровне марта. Такая динамика наблюдалась у всех наших партнеров и застройщиков, с которыми мы общаемся.

Традиционным сезонным спадом объясняет небольшое снижение темпов продаж в апреле и некую турбулентность рынка и Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101»:

— Я бы не стала говорить тут о формировании какой-то кризисной тенденции, снижение составило не более 15–20%, это можно назвать нормальным рыночным колебанием. Кроме того, многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, ипотечные программы меняются, и клиент просто не успевает адаптироваться под эти изменения.

Выжидательную позицию видно, по ее словам, не только в части спроса, но и предложения — девелоперы выводят на рынок небольшими очередями, с оглядкой на краткосрочный прогноз по спросу.

Небольшое снижение в апреле 2023-го к марту 2023-го, по мнению Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», может быть обусловлено сворачиванием массовых совместных ипотечных программ банков и застройщиков, тогда как в марте такие сделки еще были.

— Сравнивать с прошлым годом не совсем корректно, т. к. в 2022 году мы видели ажиотажный спрос конца февраля и марта, за которым последовало снижение апреля, вызванное как «выбранным» объемом спроса, так и резким увеличением ставок по ипотеке, связанным с ростом ключевой ставки ЦБ, — добавил Софронов.

Снижение числа договоров долевого участия не означает падения продаж жилья в новостройках, считает Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой».

— Росреестр учитывает заключенные сделки по договорам долевого участия, — пояснила она. — Поэтому опубликованные данные — это не уровень падения продаж, а показатель снижения сделок по ДДУ в строящемся жилье, без учета других механизмов покупки квартиры, например договоров купли-продажи готовых квартир от застройщика, количество сделок по которым увеличивается.

— По нашим данным, объем спроса в апреле на первичном рынке Петербурга и пригородов сохранился на уровне марта, — сообщила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». — Цены стабильны: 216 тысяч рублей за «квадрат» в новостройках класса масс-маркет в Петербурге.

— В Ленинградской области средняя цена остается стабильной с осени 2022 года — 146–147 тыс. рублей за квадратный метр, — добавила Мария Орлова. — Сейчас вряд ли стоит ожидать снижения стоимости квадратного метра в качественных проектах. Вместе с тем не исключаю, что определенный пул квартир девелоперы могут выводить по привлекательным ценам в рамках акционных и скидочных программ.

Отдельные компании говорят о росте продаж.

— Если говорить о наших результатах, мы, наоборот, отмечаем оживление спроса с апреля, количество обращений и броней растет, — говорит Юлия Ружицкая. — Переход рынка от сверхнизких ставок практически завершен. Люди осознают, что новых программ не будет, условия определены до 2024 года. Поэтому решают квартирный вопрос здесь и сейчас.

— В апреле по нашему портфелю проектов продажи выросли на 12% относительно марта, — комментирует Сергей Софронов. — Относительно апреля 2022 года этот показатель практически не изменился. Вообще, ситуация с продажами у строительных компаний сейчас куда более индивидуальна, чем еще год-два назад.

Продажи Setl Group также выросли — на 7%.

Ключевым драйвером рынка недвижимости, несмотря на ужесточение условий со стороны Центробанка, остается ипотека. Количество ипотечных сделок (включая вторичку) в апреле даже выросло по сравнению с мартом: в Петербурге — на 22%, в Ленобласти — на 2%.

— В апреле доля ипотеки в сделках компании «Главстрой Санкт-Петербург» составила 93%, из них 51% совершались по господдержке, порядка 42% пришлось на семейную ипотеку, еще 6% — по IT-ипотеке, — рассказала Юлия Ружицкая. — Доля субсидированных программ составляет 14%.

В целом по рынку доля ипотечных сделок составила 88%, сообщила Ольга Трошева, основная часть — госпрограмма или семейная ипотека. Сохраняет популярность траншевая ипотека.

В структуре сделок на первичном рынке Ленинградской области ипотека занимает 92%, говорит Мария Орлова:

— Рынок очень внимательно следит за сигналами регулятора для ипотеки и ждет новых условий работы с этими финансовыми инструментами. Ипотека остается главным драйвером продаж, и только после «перестройки» этого рынка можно будет давать прогноз по рынку на перспективу двух-трех лет.

При этом Сергей Терентьев отмечает, что положительные эффекты от той же льготной ипотеки уже достигли своего предела.

— Безусловно, застройщики всегда хотят строить и продавать больше жилья, но сегодня баланс интересов государства и строителей в целом соблюден, — отмечает Сергей Терентьев. — Спрос пока также сохраняется на приемлемом уровне, так как нехватка обеспеченности населения жильем все еще присутствует, как и миграция в крупные городские агломерации. Эти факторы позволяют рынку недвижимости оставаться живым и активным.

Что касается дальнейшей ситуации с продажами, то не за горами лето, которое обычно не отличается активностью покупателей.

— По поводу мая пока сложно делать какие-либо прогнозы. Первая половина месяца традиционно является очень спокойным периодом, но даже на праздниках спрос был ненулевым, сделки проходили, — рассказывает Сергей Терентьев. — Можно предположить, что по итогам мая мы увидим несколько меньший объем продаж, чем в апреле, в силу малого количества рабочих дней. Но по объему интереса к рынку мы не наблюдаем никакого сильного снижения. Думаю, что к концу месяца можно рассчитывать на возвращение мартовского уровня спроса.

Не видит он пока предпосылок и для летнего затишья в сфере продаж строящегося жилья. «Полагаю, что мы можем увидеть спрос на уровне марта, что будет хорошим результатом», — добавил Сергей Терентьев.

По словам Сергея Софронова, есть три ключевых направления, с помощью которых государство могло бы способствовать росту рынка недвижимости:

— Это увеличение платежеспособности населения — самая сложная задача, поскольку затрагивает общую инвестиционную политику. Это также повышение доступности ипотеки, как основного драйвера спроса. С этим тоже есть сложности: Минстрой — за, финансисты — не разделяют все инициативы. И также это сокращении издержек строителей. Затраты на инфраструктуру, в перечень которой входит и социальная, и дороги, и даже подчас проекты благоустройства в локациях, не связанных с проектом. Плюс согласовательные процедуры, которые требуют много ресурсов со стороны застройщика.

Пока же прогнозы на будущее отражают надежды бизнеса на относительную стабилизацию ситуации, в том числе геополитической.

— Полагаю, что рынок постепенно приходит к балансу, — комментирует Юлия Ружицкая. — Положительное влияние также оказывает отсутствие внешних «шоков», связанных с геополитической ситуацией. При условии их отсутствия мы не прогнозируем резких всплесков и падений на рынке новостроек. Ситуация будет стабильной до конца года.