А теперь серьезно. Что за новый санаторий в Зеленогорске с «реабилитацией участников СВО»?

Смольный прочитал новости про проект нового санатория в Зеленогорске и поперхнулся. На том месте пока можно разве что натянуть сетку для бадминтона. Инвестор об этом знает, но надеется, что закон поменяют.

Новости о появлении нового санатория появились в последние дни. «Деловой Петербург» написал, что компания «Эйт Девелопмент» хочет разработать и продать проект профильной компании. Речь идет об участке в 3,6 га на Средней улице, на пересечении с Приморским шоссе. Общую стоимость оценили в 6 млрд рублей. Обязательный пункт — получение статуса стратегического инвестора. Впрочем, даже из комментариев экспертов в материале получалось, что пока оснований у проекта не то что бы много, хотя все «участники концессии» говорили о нем уверенно.

Участники — это Данил Бекиров и Вячеслав Трактовенко (сын миллиардера Давида Трактовенко, бывшего владельца «Зенита»). Первый является экс-совладельцем группы Investa, сейчас в «Эйт Девелопмент» у него 25%. В своем телеграм-канале он много рассуждает о девелопменте и инвестициях, рекламирует свою книгу «Энциклопедия Re-девелопмента», ведет профильные прямые эфиры. А в последние дни плотно освещает непосредственно тему зеленогорского проекта в постах с подзаголовком «А почему у тебя должно получиться», выкладывая «кружочки» и фото с места.

В том числе, отвечает на вопросы о финансовой модели, переговорах с потенциальными покупателями (их не было), а также о том, что гипотетический санаторий, возможно, будет направлен на «реабилитацию после пандемии ковида» и «реабилитацию участников СВО». Такая идея прорабатывается, и «любой градозащитник подумает, прежде чем открыть рот против социально значимого объекта такого класса» (это цитата).

Второй — сын миллиардера Давида Трактовенко, 20-процентной долей в «Эйт Девелопмент» он владеет через свою УК «Имхотеп-Девелопмент». Кроме того, он совладелец еще нескольких компаний с «имхотепом» в названии, а также ООО «Предпринимательская инициатива» и ООО «Городской цифровой акселератор».

Главный актив «Эйт Девелопмент» в проекте — арендованный у города участок на Средней улице. Однако в комитете по инвестициям «Фонтанке» сообщили, что компания пока «не обращалась за предоставлением стратегического статуса инвестиционному проекту и не предоставляла материалы для оценки соответствия инвестпроекта закону».

Правда, комитету уже доводилось рассматривать другую заявку от «Эйт Девелопмент», который тогда еще назывался ООО «УК Спорт Инвест». Тогда речь шла о целевом предоставлении участка на Средней улице под строительство спортивного объекта. «Компании было отказано, так как строительство противоречит видам использования земельного участка, разрешенным законодательством (территориальная зона ТРЗ-3), и привело бы к вырубке средообразующих зеленых насаждений», — уточнили в комитете.

Насчет нового проекта есть ряд замечаний. Дело не только в том, что стратегический инвестор должен подтвердить предыдущий опыт и финансирование. «Санаторий и тем более жилая функция не входят в перечень для получения статуса стратегического проекта и целевого предоставления земли», — говорит комитет.

Про жилую функцию интересно. Судя по всему, это отсылка к посту Бекирова, где он отвечает на вопрос: «А как планируется эксплуатация — в жилых корпусах будут только пациенты санатория или там можно будет жить посторонним?» — «Это один из самых ключевых вопросов, который сейчас задали в комитет по инвестициям и строительный комитет, — отвечает Бекиров. — Можно ли будет впилить туда чистых апартов — ждем ответа города». Сейчас на месте «чистых апартов» — зелено.

Второе: стратегический статус предоставляется инвестору на конкретный участок и под конкретный проект. И если земля в аренде, ее нельзя использовать для стратегического проекта до прекращения действующего договора [аренды с городом]. А договор есть, он был заключен с КИО, когда не выгорело со спортивным объектом, и заключен для целей, не связанных с капстроительством. Указана была площадка для занятий спортом, то есть открытое плоскостное сооружение. Как пример — футбольное поле или площадка для бадминтона. «За нарушение инвесторами условий договора аренды и нецелевое использование участка законодательством предусмотрено расторжение договора и возмещение убытков города», — будто бы между прочим вспоминает комитет по инвестициям.

Последние посты Данила Бекирова, который является еще и директором «Эйт Девелопмент», касались, в том числе, и того, как освещается проект санаторно-курортного комплекса в средствах массовой информации. «СМИ вчера и сегодня просто порвала наша новость о Зеленогорске», — с удовлетворением сообщает он на видео накануне, но в итоге не все йогурты оказались одинаково полезны, некоторым коллегам от девелопера досталось.

Звонок «Фонтанки» Бекиров тоже встретил настороженно, подчеркнув, что некоторые журналисты «подняли пучину дерьма в свойственной им манере». «Участок предоставлен с целью размещения объектов спорта, некапитальных, — подтвердил он. — Чтобы стать стратегическим инвестором, стратегическим партнером, у нас есть необходимость с комитетом по инвестициям достигнуть понимания о том, какой это будет проект, и заключить инвестиционный договор аренды новый. Предыдущий должен быть расторгнут». Замечание, что санаторий не входит в перечень «стратегических» направлений, Бекиров отбил фразой: «Медицинская деятельность входит».

После рассуждений о том, как именно работают те или иные журналисты, «Фонтанка» задала, как кажется, ключевой вопрос:

— Есть ли сейчас у проекта что-то, кроме намерения инвестора? Ведь участок в данном случае активом не является, он в аренде под другие цели.

— На данный момент у нас есть участок в аренде и есть намерение реализовать стратегический проект. Компания, которая будет его реализовывать, имеет необходимый опыт и желание, а объект, который будет реализовываться, получит статус стратегического. Для того, чтобы это реализовать, есть разные варианты получения статуса, они будут согласованы с городом.

Вячеслав Трактовенко развил мысль: «Любой ленд-девелопмент до определённого момента — это финмодель, просто кто-то реализовывает его на участках, приобретённых в собственность, а кто-то — на условиях аренды. И то и другое позволяет совершать определённые действия с участком на совершенно законных основаниях. В данном случае, предусмотренных договором аренды с КИО».

Трактовенко подтвердил, что необходимо заключение соглашения о реализации стратегического инвестиционного проекта с комитетом по инвестициям и получение статуса стратегического инвестора.

«Это потребует внесения изменений в Закон Санкт-Петербурга о стратегических инвесторах, так как такой отрасли, как санаторно-курортная деятельность, на данный момент там не содержится, — говорит он. — Впрочем, её включение в закон уже давно планируется, независимо от того, будет ли реализован данный проект. При этом данный участок предоставляется для размещения открытого плоскостного спортивного сооружения, которое также планируется в будущем проекте, а арендатор не вправе возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества. В случае если инвестиционное соглашение с городом будет подписано, участок будет выкуплен уже на инвестиционных условиях. Таким образом и формируется актив».

Насчет будущих «чистых апартов» инвестор пояснил, что сервисных, арендных и инвестиционных апартаментов в финмодели не содержится. «Рекреационные апартаменты могут быть функциональной медицинской частью концепции санаторно-курортного комплекса для размещения клиентов ССК, пользующихся его услугами», — уточнил он.

Сама идея — разработать проект и продать его — у некоторых вызвала ассоциацию с торговлей стратегическим статусом. «У меня нет задачи никому отвечать. Ленд-девелопер данного участка привлёк нашу компанию как партнёра с функцией fee development, — говорит Трактовенко, перечисляя ряд этапов и задач. — Это серьёзная и большая работа с немалыми затратами. Поэтому те, кто называет такой подход «продажей статуса стратегического инвестора», как вы пишете, плохо себе представляют, что такое fee development. Никаких статусов мы никому не продаём».

Николай Кудин, «Фонтанка.ру»