«Представьте, у вас лежит 300 миллионов рублей». Кто скупает жилье в Петербурге

На рынке «элитки», в отличие от других сегментов недвижимости, кипит жизнь. Санкции, ограничения и ситуация в экономике стимулировали россиян с деньгами активно вкладывать их в дорогое жилье в Петербурге.

Петербург — один из главных городов, привлекающих основных покупателей элитного жилья, при этом цена квадратного метра в городе гораздо ниже, чем в Сочи, который стал главным центром притяжения подпавших под санкции и иные ограничения или желающих просто оставить средства в России. Об этом на пресс-конференции рассказала директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Татьяна Любимова.

Консалтинговая компания измеряет ситуацию на рынке с помощью индекса миллиона долларов. Он показывает, сколько квадратных метров элитного жилья можно купить в разных городах на миллион долларов в зависимости от курса. Исходя из этих данных, самая дорогая «элитка» сейчас, как и год назад, продается в Сочи. По курсу 56,7 рубля за доллар (на 20 июня) там на миллион можно приобрести всего 23 кв. м.

В Москве за ту же сумму можно рассчитывать на 39 кв. м, а в Петербурге — на 100 кв. м. Прошлогодний курс в 72,4 рубля давал покупателям больше возможностей: в Петербурге можно было купить в 1,6 раза больше «квадратов», в Москве — 1,8 раза, в Сочи — в 2,5 раза.

Сочи бьет все рекорды по стоимости. Как отмечает аналитик, в одном из проектов, который сейчас запускают в городе, старт продаж начинается от 3 млн рублей при средней цене 2,7 млн за метр.

«Сочи — главный город, куда уходят все те, кто попал под санкции, у кого нет возможности уехать за рубеж, кто получил какие-то ограничения со стороны Европы. Туда уходит основная часть покупателей, — отметила Любимова. — Аналогичная ситуация в Петербурге. К слову сказать, буквально на этой неделе мы закрыли сделку с человеком из санкционного списка. Покупка была быстрой: мы посмотрели один раз квартиру, через неделю была сделка. То есть людям надо куда-то вкладывать, они понимают, что не хотят жить только в том городе, где находятся (преимущественно это Москва), и выбирают другие локации. Поэтому Петербург сейчас для москвичей становится таким «окном в Европу», куда можно легко добраться, получить всё то, что они привыкли видеть: долгие прогулки по исторической части города, шикарные рестораны <...>. Ну и не стоит забывать про культурную сторону города».

Средняя сумма сделки, по подсчетам компании, по итогам июня выросла на 28 % за год, до 73 млн рублей, за счет увеличения средней площади проданных квартир, которая за квартал увеличилась на 25 %, до 125 кв. м. Причем, по оценке эксперта Knight Frank, бурная активность наблюдается в ценовом сегменте от 50–100 млн рублей, в диапазоне до 50 — она не такая сильная.

«Представьте, у вас лежит 300 миллионов рублей»

С присутствием такого тренда в целом согласен генеральный директор агентства «VIPFLAT–Элитные квартиры» Леонид Рысев, только он отмечает, что есть и противоположный тренд, когда владельцы элитной недвижимости по разным причинам срочно ее продают. Пока это примерно одинаковое количество людей, но эти разнонаправленные тренды дают такую «движуху».

По его наблюдениям, примерно 75 % продавцов — это те, кто уже давно живет за границей, но имеет недвижимость в России и, наконец, решает продать и забыть о ней. Оставшиеся 25 % — те, кто решили уехать из России и пытаются продать жилье, пока курс выгоден для них.

«Покупают абсолютно разные люди. Есть и москвичи, и люди неизвестные, и достаточно публичные политики — может быть, они решили, что им в России сейчас будет проще вкладывать деньги, чем за границей. Рынок очень пестрый сейчас. Продолжается некая суета, которая вызвала сюда абсолютно разных людей», — отмечает Рысев.

Сумма таких сделок действительно далека от 5, 10, 25 млн и начинается где-то от 50 млн рублей. Россияне в очередной раз используют недвижимость как способ сбережения средств на фоне того, как банки приостанавливают валютные переводы и берут комиссию за обслуживание валютных счетов.

«Представьте, у вас лежит 300 млн рублей на счету. За год они потеряли или скоро потеряют 20 % за счет инфляции. Недвижимость за этот год, наоборот, на 20 % выросла. И вот вы думаете: «Мне продолжать терять рубли или лучше что-то купить?» Можно подумать, что это радость — иметь 300 млн рублей, а на самом деле они очень нервируют. Потому что если валюту покупать — они не понимают, куда ее девать, а недвижимость никуда не девается, ее легко можно продать, и она постепенно дорожает», — объясняет логику эксперт.

Гендиректор агентства недвижимости «Мир квартир» Владислав Ильин считает, что сделок на рынке элитного жилья не стало принципиально больше, просто они стали сложнее.

«Сейчас стало больше трудностей, и для их решения нужны профессионалы, поэтому к нам и обращаются чаще. Да, сложных сделок стало больше. Причем проблемы встречаются на каждом этапе: соединить покупателя и продавца — это полбеды, надо провести сделку, а главное — вытащить деньги потом и перевести их туда, где они нужны. Важно учитывать все риски и понимать, чем это может грозить», — подчеркнул он.

Компании пришлось учиться законным путем обходить все запреты, и сейчас она проводит сделки по петербургским объектам и с резидентами, и с нерезидентами, с иностранцами, включая европейцев и граждан США, и с россиянами.

«У нас, например, был вариант, когда объект находился в России, а покупатель и продавец — нерезиденты. Нашли для них возможность провести деньги в одной из стран Европы. Это было в самом начале, когда ничего нельзя было делать в валюте», — рассказал «Фонтанке» Ильин.

Семейные гнезда и валютные цены

По данным Knight Frank, на первичном рынке основная доля сделок в Петербурге в первом полугодии прошла в диапазонах 20–34 и 50–89 млн рублей. Первый — это семейные покупки на будущее, преимущественно для детей. «У нас был кейс, когда покупатель купил всем своим внукам, а у него их восемь, квартиры», — припомнила Татьяна Любимова. Во второй диапазон попали сделки тех, кто решил улучшить свои жилищные условия и перебирался из старого жилья в новое.

Покупатели с большим бюджетом предпочитают «вторичку» из-за рисков. Во-первых, несмотря на репутацию девелопера, неизвестно, все ли материалы будут доставлены, каким образом, в какие сроки, какого качества и какой в дальнейшем будет себестоимость объекта.

Во-вторых, стартовые цены на первичном рынке местами заоблачные — по 360–400 [тыс. рублей] за метр на этапе котлована. Притом что средняя цена на первичном рынке, по оценке Knight Frank, составляет 566 тыс. рублей за метр (+22 % к июню 2021 года), а на вторичном — на 3 % ниже. То есть можно купить в соседнем доме «вторичку» с неплохим ремонтом у того же самого девелопера за те же самые деньги.

Интересно, что впервые за последние 10 лет с рынка исчезли покупатели моложе 30 лет. В компании это связывают с тем, что потенциальные покупатели как раз этого возраста пытались уехать за рубеж. Сейчас портрет покупателя элитного жилья немного «состарился»: доля клиентов в возрасте 30–40 лет составляет 43 %, 40–50 лет — 42 %, старше 50 лет — 15 %.

Эксперты сомневаются, что на это повлиял массовый отъезд айтишников. Хотя топ-менеджеры из этой сферы покупают и пентхаусы, и элитные квартиры в Петербурге, основная часть снимает жилье и живет скромнее.

Больше их релокация отразилась на рынке офисной недвижимости. Объем арендованных IT-компаниями площадей в общей структуре сделок сократился вдвое. В Московском районе, где исторически размещалось много высокотехнологичных компаний, доля свободных площадей достигла 21 % от общего по городу числа. И хотя на офисы есть спрос со стороны нефтегазового сектора, госкорпораций и российских IT-компаний, ожидается, что к концу года уровень вакансии на рынке Петербурга может превысить 10 % — это самый большой показатель за последние 10 лет.

Также впервые за долгие годы на рынке начали видеть цены в валюте. Собственники выставляли цену в долларовом или «евровом» эквиваленте. Только вот курс упал, а продавцы снижать цены не спешат.

«Мы продаем до сих пор таунхаус, стоимость которого в валюте была 12 тысяч евро. Когда курс упал, всё сохранилось — только по курсу 90 рублей за евро. То есть собственники не хотят расставаться со своими высокими ставками», — добавила Любимова.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»