Рынок недвижимости отдохнул в мае: длинные выходные сократили продажи жилья

За май в Петербурге и Ленобласти купили 4183 квартиры в новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года. Строители не удивлены — май с его длинными выходными всегда был не самым активным, а в текущей ситуации ждать роста продаж и вовсе было странно. При этом по итогам пяти месяцев 2022 год все еще опережает 2021-й благодаря продажам начала года и взрывному марту.

Управления Росреестра по Петербургу и Ленинградской области по просьбе «Фонтанки» подсчитали, насколько активно шли продажи жилой недвижимости в мае 2022 года. Так, в Петербурге за этот месяц было заключено 2902 договора долевого участия, тогда как годом ранее в городе были куплены 6051 квартира в новостройке. В Ленобласти разрыв меньше — здесь в мае 2022 года купили 1281 квартиру, а в мае 2021-го — 1551. Как отметили в Управлении Росреестра по Ленобласти, для рынка недвижимости в принципе характерна сезонность, и обычно в мае всегда есть спад. Там считают, что два месяца снижения (апрель и май) пока не показательны, чтобы делать какие-то выводы.

Тем более что с динамикой по годам ДДУ у Ленинградской области все хорошо, даже наблюдается рост. Так, за 5 месяцев в регионе заключено 10 234 договора долевого участия, что на 14% больше показателей за аналогичный период прошлого года. В Петербурге с января по май куплено 32 711 квартир в новостройках, что на 1,8% больше, чем за первые пять месяцев 2021 года. Таким образом, пока в целом показатели 2022 года лучше, чем 2021-го.

«Динамика продаж на рынке Петербурга за первые пять месяцев была неоднородна, — комментирует Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). — Начало года задало положительный тон, покупатели были активны. На фоне внешних факторов в марте существенно возросло количество инвестиционных покупок, люди стремились вложить свободные средства в квадратные метры, понимая надежность этого инструмента. В апреле — мае рынок продемонстрировал ожидаемое снижение». По ее словам, в сложившихся обстоятельствах сегмент доступного жилья чувствует себя более уверенно.

— В «праздничном» мае традиционно спрос бывает ниже, чем в начале весны из-за большого количества выходных, старта сезона отпусков и поездок на дачу, — комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — В то же время, как отмечают аналитики, продажи в петербургской агломерации лучше, чем в регионах, — жилье здесь обладает высокой ликвидностью и всегда привлекательно для покупателей.

— В мае покупательская активность была не слишком высокой, — подтверждает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Частично это объясняется традиционным снижением спроса из-за праздников, на которые многие уезжают из города. Лето, как правило, тоже не самый активный период.

— Май — всегда неактивный месяц, люди отдыхают, в отпусках, и только ближе к 20-м числам спрос возвращается к стандартным показателям, — говорит Яна Кадомцева, директор по продажам компании «Полис Групп». — Ставка по ипотеке все-таки была высокая, все ждали заседания ЦБ и снижения ключевой.

По мнению Сергея Степанова, директора по продажам Объединения «Строительный трест», текущая ситуация на рынке недвижимости пока напоминает 2020 год, когда началась пандемия коронавирусной инфекции: «Тогда в апреле объём продаж сократился в два раза в связи с переходом компаний на удалённый режим работы, в мае показатели по продажам подросли, с июня началось оживление спроса и рост продаж». При этом он отметил повышение доли ипотечных сделок в продажах компании: в январе — мае она составила 63%, при этом в мае он был около 75%, что связано со снижением ключевой ставки Центробанка и пересмотром ставок по ипотеке банками-партнерами.

При этом в компаниях ситуация различается. Например, в «Полис Групп» говорят о том, что май, аналогично апрелю, выдал очень низкие показатели по объему продаж. «При этом благодаря первому кварталу за все 5 месяцев 2022 года мы просели менее чем на 20%», — отмечает Яна Кадомцева. По ее словам, компания долго запускала субсидирование ипотеки и только с начала июня начала работать по пониженным ставкам в полном объеме.

«Мы отмечаем оживление спроса с начала мая и увеличение количества обращений в компанию, — говорит Ян Фельдман, директор по продажам ГК «Ленстройтрест». — В целом за 5 месяцев 2022 года мы выполнили план по продажам на 86%, что с учетом очень сложного февраля можно считать удовлетворительным результатом».

«В первом квартале 2022 года мы увидели ожидаемое снижение объема продаж на фоне экономической нестабильности, вызванной резким ростом ключевой ставки, ограничениями на сделки с валютой, внешнеэкономическими санкциями и т. д., — комментирует Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС. — Однако уже в конце весны рынок вернулся в некое стабильное состояние. Так, в мае мы не наблюдали сезонного спада активности и вышли на плановые показатели продаж, аналогичные итогам мая прошлого года, который во всех отношениях стал удачным для рынка недвижимости. Мы ожидаем, что данная тенденция сохранится в ближайшие три-четыре месяца».

Главная роль

Ипотека по-прежнему остается самым популярным инструментом для покупки жилья, говорит Ольга Трошева. В мае за счет льготных программ, дополнительно субсидированных застройщиками и банками, доля ипотечных сделок на рынке Петербурга и пригородов вновь стала рекордной: 82% (+9 п. п. за месяц). «То есть показатель вернулся к уровню начала 2022 года, когда действовали минимальные ставки по ипотеке», — подчеркнула она.

Застройщики продолжают наращивать портфель программ по субсидированию ставок, подчеркивает Юлия Ружицкая: «Как показывает практика, люди привыкли к доступной ипотеке. Дальнейшее снижение ключевой ставки положительно скажется на рынке — даст возможность улучшить жилищные условия, докупить квадратные метры и расширить жилплощадь».

Об интересе к IT-ипотеке говорит и Ян Фельдман, но поскольку это пока еще новый продукт для рынка, то спрос на него только формируется.

Прогноз на лето

Последнее снижение ключевой ставки до 9,5% внушает застройщикам оптимизм.

— После снижения ключевой ставки должно произойти определенное оживление на вторичном, а затем и на первичном рынке, — комментирует Анжелика Альшаева. — Пока ставки по ипотеке на готовое жилье были заградительные, поэтому многие клиенты не могли продать имеющуюся недвижимость, чтобы получить средства на покупку квартиры в новостройке.

По словам Яны Кадомцевой, покупатели продолжают интересоваться недвижимостью, особенно много стало клиентов с субсидиями, военной ипотекой и материнскими капиталами: «Мы уже видим рост спроса в июне и после заседания ЦБ ожидаем некую стабилизацию продаж».

— В июне покупательская активность выросла по сравнению с маем, — подтверждает Ян Фельдман. — Сейчас мы видим, что востребованы новые ипотечные программы, условия которых стали более интересными, чем в начале года.

Ольга Трошева также считает, что ждать спроса можно летом и осенью, когда в город приедут студенты, жители регионов, а петербуржцы вернутся из отпусков.