В студии, да не в обиде. Сколько квадратных метров надо для счастья?

Средняя площадь жилья в новостройках сокращается — якобы теперь для жизни нужно меньше квадратных метров, на первый план выходят грамотная планировка и разумное потребление. Однако растущий спрос на студии все же говорит о том, что решает не тренд, а бюджет, — и при наличии большей суммы покупатель всегда предпочтет нечто попросторнее.

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в I квартале этого года доля студий в спросе достигла рекордного показателя в 41%, хотя 2021 году она была 30%, а еще ранее 27–28%. При этом более половины студий покупали за КАД, а 41% — в спальных районах. Эксперты утверждают, что в период нестабильности подобный тренд особенно заметен.

Превращения площади

С 2014 года на рынке наблюдается стабильное сокращение площади квартир на рынке, отмечает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. За восемь лет средний метраж жилья сократился почти на 5 кв. м. Тенденция связана с изменением покупательской способности населения — отсюда и увеличение доли малокомнатных лотов в квартирографии. В частности, такой формат, как студия, стал встречаться практически во всех типах жилья — это стало нормой даже для проектов бизнес-класса.

— Застройщики отходят от логики, что в проектах высокого ценового сегмента должны быть только многокомнатные квартиры, — добавила она. — Это связано и с изменением состава семей, и с появляющимися альтернативами на рынке загородного жилья. В связи с этим меняются как сами площади городских квартир, так и квартирография проектов.

— Если мы говорим про массовое жильё (на рынке элитного жилья свои законы), наблюдается тенденция к уменьшению площадей, — продолжает Каролина Гогунова, главный архитектор СК «Дальпитерстрой». — Зависимость здесь простая: квартиры становятся меньше, так как растет стоимость квадратного метра. Кстати, если говорить о санузлах, то они не особо не уменьшились в площади. Чего нельзя сказать о кладовых, гардеробных, балконах и спальнях. Здесь явная тенденция к уменьшению метража.

Как добавила Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп», последние несколько лет средняя площадь квартир в новостройках имела тенденцию к незначительному росту. По экспертным данным, она достигла величины в 27,7 кв. м на конец 2021 года. Вполне вероятно, что в 2022 году этот процесс притормозится или пойдет в обратную сторону. По ее словам, минимальная площадь квартир в продаже сегодня составляет 17 кв. м — это квартира-студия без учета площади балкона. Средняя площадь двухкомнатных квартир составляет порядка 57 кв. м, а трехкомнатных — 82 кв. м, — такие квартиры преимущественно присутствуют в проектах комфорт-класса и выше.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) привела немного другие данные: в открытом предложении средняя площадь квартиры с двумя комнатами составляет 57 кв. м, а с тремя — 77 кв. м. Самые маленькие студии сегодня предлагаются площадью 17,4–17,9 кв. м. Эксперт тоже отметила, что за пять последних лет площадь квартир на рынке снизилась на 3–5 кв. м в зависимости от формата (за исключением студий). При этом сильнее всего площадь сократилась в городских ЖК, нежели в областных. В пригороде площади квартир более стабильны, в некоторые периоды средняя площадь даже увеличивалась. В высоких ценовых сегментах также отмечается сокращение площади квартир в реализации, компактные квартиры тоже пользуются здесь популярностью.

Кто в студии живет

На рынке квартиры-студии продолжают пользоваться популярностью у определенной части покупателей, в том числе инвесторов, за счет своей стоимости, которая кажется относительно низкой из-за общего небольшого метража квартиры. Как отметил Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», квартиры-студии также иногда приобретают для жизни, но только как временное решение: либо как первое, либо как последнее жильё.

— Популярностью у покупателей квартир сегмента масс-маркет пользуются компактные квартиры с эргономичными планировками, — добавила Ольга Трошева. — Если не говорить про инвесторов, располагающих свободными средствами, многие потенциальные покупатели стараются соблюсти баланс между площадью квартиры и экономией семейного бюджета. Последние годы растет популярность рациональных планировок — квартир евроформата, которые можно зонировать по своему вкусу. К примеру, в первом квартале 35% покупателей на рынке выбрали европланировку.

По ее словам, студии часто выбирают в качестве первого жилья, родители покупают такие квартиры детям-студентам, а инвесторы также чаще всего вкладывают средства в студии и однушки как наиболее ликвидные форматы жилья под сдачу или перепродажу.

— Студии сегодня можно встретить в проектах любого класса, — говорит Наталья Кушкина. — При этом такая квартира в сданном доме в городе может стоить сопоставимо с двух- и трехкомнатной квартирой в строящемся проекте на границе Петербурга и Ленобласти. Например, студия в нашем готовом ЖК ЦДС «Елизаровский» сегодня стоит порядка 9 млн рублей. За эту сумму можно приобрести двух-или трехкомнатную квартиру в ЖК «Город Первых» в Новосаратовке или в ЦДС «Новые Горизонты» в Буграх. И в такой ситуации некоторые люди все равно покупают студию в городе. Таким образом, этот формат квартир выбирают не только из-за минимального бюджета, но также ориентируясь на локацию. Зачастую это не вопрос покупки на последние деньги, а именно комплексное решение, учитывающие многие жизненные обстоятельства.

Однако максимально популярным предложением на рынке остается квартира с одной спальней и кухней-гостиной площадью 34–35 кв. м. Эта планировка позволяет проживать в такой квартире как одному человеку, так и паре или семье с одним ребенком.

— Студии в основном покупают как ликвидный актив или под сдачу в аренду, — добавил Григорий Бушманов, ведущий специалист отдела продаж СК «Дальпитерстрой». — Число тех, кто приобретает студии «для жизни», невелико. Эксперты подсчитали, что оптимальная студия должна быть площадью около 23–27 кв. м, из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 «квадратов», а площадь ванной, совмещенной с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 кв. м. Что касается квартир, то в приоритете у покупателей находятся однушки и двушки, причем однушки малометражные, а двушки любого метража. Хорошо разбираются и трешки, но их процент традиционно меньше.

Возросшая ключевая ставка, рост ипотечной ставки, удорожание строительных материалов влечет рост цен на квартиры. Сегодня покупатели стараются приобрести то, что пока еще остается относительно доступным, считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». По его словам, инвестиция в недвижимость считается одной из безопасных и фундаментальных, но возможность приобретения у населения снижается. Наиболее востребованными являются студии (40%) и однокомнатные квартиры (41%). Для сравнения, в ноябре 2021 года только 18% выбирали студии и 40% — однушки. В марте 2022 года спрос на студии и однокомнатные квартиры составил 81% (+5% к прошлому месяцу). Идет заметная переориентация спроса на недорогие квартиры небольшого метража. В структуре предложения в сегменте масс-маркет городской и пригородной агломераций доля студии и однокомнатных квартир составляет 52%.

—Если ранее портрет покупателя студий был достаточно однозначен: работающий человек, без семьи, в возрасте 25–32 года, то сейчас критерии стали более размыты, — продолжил он. — Студии покупают те, кто ранее рассчитывал на приобретение однокомнатной квартиры, но при новых обстоятельствах позволить себе не смог.

Не в метрах счастье

В проектах ЦДС площади студий начинаются от 22–25 кв. м. По словам Натальи Кукушкиной, на таком метраже можно разместить все необходимые для жилого помещения функции — полноценный санузел с местом для стиральной машины, прихожую с местом для шкафа, кухонную и спальную зоны.

— В последние несколько лет мы разработали компактные, но функциональные планировочные решения как для двухкомнатных, так и для трехкомнатных квартир, — говорит она. — Оптимальная площадь «двушки» — это 55–56 кв. м. На такой площади можно легко разместить две спальни площадью 11–12 кв. м, кухню-гостиную площадью до 20 кв. м, полтора санузла или один раздельный, а также место для хранения. На площади 60+ кв. м уже можно разместить также дополнительные помещения: кладовую, постирочную. Удобной может быть и двухкомнатная квартира площадью 48–49 кв. м. Средняя площадь трехкомнатных квартир в наших проектах — 72–73 кв. м. Однако мы также предлагаем суперкомпактные «трешки» площадью 60 кв. м.

В СК «Дальпитерстрой» самая маленькая продаваемая площадь — это студия порядка 26 кв.м. Средняя площадь «двушки» у застройщика составляет от 54 до 63 кв. м, «трешки» — от 79 до 81 кв. м

—Наиболее компактные однушки представлены в проектах ЛСР и Полис Групп — 26 кв.м, площадь самой маленькой студии — 17 кв. м, продолжил Дмитрий Ефремов. — Средняя площадь двухкомнатных квартир в сегменте масс-маркет — 58 кв. м, трехкомнатных лотов — 78 кв. м. В настоящее время спрос действительно сконцентрировался на небольших квартирах минимального метража, во многом это связано с высокой инвестиционной активностью, которая возникла в первом квартале. Естественно, застройщики предпринимают усилия для переориентации на студии и компактные однушки, «разворачивая» предложение в сторону спроса. В этой ситуации, когда львиная доля квартир в доме студии и однокомнатные, а в них нередко живут семьи (2–3 человека), инфраструктура может не успевать за количеством жителей.

Есть и застройщики, которые принципиально не проектируют в своих проектах студии, несмотря на их популярность. Целевая аудитория покупателей квартир Объединения «Строительный трест» — это семейные клиенты, поэтому в проектах компании отсутствуют квартиры-студии, а средняя площадь квартир, в зависимости от проекта, составляет от 57 квадратных метров в кирпичном жилом квартале NEWПИТЕР до 79 квадратных метров в ЖК бизнес-класса «Листва».

— Мы считаем, что сбалансированная квартирография с разумным соотношением одно-, двух- и трехкомнатных квартир, является одним из основных критериев качественного жилого комплекса, — говорит Сергей Степанов. — В проектах компании «Строительный трест» доля двух- и более -комнатных квартир составляет от 55% до 81%. Если говорить об объекте бизнес-класса «Листва», то средняя площадь двухкомнатных квартир здесь составляет 69,37 кв. м, а трёхкомнатных — 101,98 кв. м. В комфорт-классе этот показатель составляет 64,17 кв. метра для «двушек» и 97,10 кв. метров для «трёшек» на примере жилого комплекса «Новое Купчино». В этом ЖК находится самая маленькая квартира — «однушка» площадью 33,42 кв. м.

Студий не должно быть много?

По данным ЕРЗ, Ленобласть традиционно много лет входила список регионов, где строят самое компактное по площади жилье, и со временем вопрос ограничения площади квартиры в новостройках там решили законодательно — доля студий теперь должна занимать не более 40% от всего дома, минимальная площадь квартир в многоквартирном доме должна составлять минимум 24 кв. м.

— На мой взгляд, такое регулирование излишне, — говорит Наталья Кукушкина. — Искусственные ограничения по площади могут идти вразрез со спросом, что, в конечном счете, приведет к формальности и неэффективности таких ограничений. Покупатели всегда голосуют рублем за ту или иную планировку и площадь, и далеко не всегда минимальный метраж является самым популярным. Больше половины покупателей выбирают планировку с точки зрения ее удобства и оптимального соотношения метраж/стоимость. Даже если бы застройщики нашли возможность разместить все необходимое на 10 кв. м, такие квартиры пользовались бы весьма ограниченным спросом.

Любое регулирование рынка такого плана фактически не несет пользы, рынок выстраивает свой баланс самостоятельно, и покупатель должен иметь возможность купить такую квартиру, которую он хочет, или такую, которую он сейчас может приобрести, добавила Ольга Ульянова.

— Есть всегда очень большая разница между желаниями и возможностями, на рынке недвижимости между этими двумя понятиями иногда просто пропасть, — подытожила она. — Часто покупатель идет на компромисс сам с собой. Это подтверждают и рыночные данные: как бы ни ругали квартиры-студии, тем не менее основной спрос концентрируется именно на них. По-прежнему покупатели стараются выбирать квартиры наименьшего метража, и в периоды нестабильности эта тенденция проявляется еще более отчетливо.