Задача на сложение: почему себестоимость строительства за год увеличилась на 50% и будет расти дальше

За 2021 год себестоимость строительства жилья в Петербурге в среднем увеличилась на 50% — основной причиной можно назвать рост цен на стройматериалы и строительно-монтажные работы. На 2022 год теперь и вовсе сложно прогнозировать что-то в долгосрочной перспективе, кроме того, что цены продолжат расти на фоне падения рубля и экономических санкций.

Помимо главных составляющих — на них приходится 65% себестоимости, есть целый комплекс факторов, на которые застройщики повлиять не в состоянии, а и их значение при этом все время растет. Как и прежде, бизнесу остается только оптимизировать затраты любыми способами и надеяться на господдержку.

Что было

Рост себестоимости строительства в 2021 году почти в два раза опередил рост цен на квартиры в строящихся домах. Как уточняют в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), средние цены в сегменте масс-маркет увеличились на 32%.

Основной фактор роста себестоимости строительства — подорожавшее сырье практически по всей номенклатуре материалов, отметили в ГК «ПСК». Виноват почти двукратный рост отпускных цен на металл на металлургических предприятиях — как черный, так и цветной; рост стоимости сырья и отпускных цен позиций химии и нефтехимии, применяемых в строительстве: от монтажной пены до утеплителей и полимеров.

В 2021 году был зафиксирован беспрецедентный рост цен на стройматериалы, подтвердил Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX. Из-за увеличения стоимости в диапазоне от 15 до 100% на некоторые позиции, многие застройщики пошли по пути упрощения проектов в части архитектурных решений и вариантов отделки.

— Значительно выросли цены как на отечественные, так и на импортные компоненты, технику и оборудование, — продолжил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Ослабление национальной валюты вызвало у отечественных производителей желание работать больше на экспорт, а не на внутренний рынок. Кроме того, на стоимость квадратного метра повлиял рост тарифов на энергоресурсы, дефицит рабочей силы на стройках, всплеск инфляции и еще целый ряд других причин.

Среди этих причин Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест» назвал и геополитические.

— Пандемия сказалась на мировой экономике, разогнав инфляцию даже в странах с традиционно стабильной экономикой, — сказал он. — Оживление спроса после частичного снятия ограничительных мер, а также снижение объемов заготовки древесины в 2020 году также сыграли свою роль. Процесс дестабилизации рынка, пик которого пришелся на лето 2021 года, наблюдался не только в России, но и во всем мире.

— В целом на строительный рынок и в конечном итоге на себестоимость влияет целый букет факторов: это и отсутствие пятен застройки, и отсутствие рабочих, и инфляция, и западные санкции, — пояснил Владимир Огурцов, коммерческий директор ООО «Дальпитерстрой». — Не будем также забывать, что строителей загнали под банки. Эскроу-счет — это такая палка о двух концах — с одной стороны, гарантии для покупателя, с другой — проценты плюс страховка для застройщика. Все это, безусловно, ведет к удорожанию.

В мировом русле

Причины удорожания сырья разные: сокращение объемов мирового производства в период пандемии, перекосы в спросе на иностранных рынках, возросшие логистические издержки, отметили в ГК «ПСК».

— Можно сказать, что мы импортировали себе мировую инфляцию, — пояснили в компании. — Например, цены на металлопрокат привязаны к общемировым — если в мире цена растет из-за падения производства или дефицита сырья, то она вырастет и в России. Кроме того, в 2021 году в 3,5 раза выросли налоги на добычу полезных ископаемых, включая металлические руды. Полимеры, древесина и нефтехимия подорожали, в том числе, за счет выросшего экспортного потенциала: резкий рост цен на иностранных рынках (где создался дефицит снижением производства в пандемию) делает импорт выгоднее продаж на внутреннем рынке. В свою очередь, на последнем растет дефицит и отпускные цены. Наконец, выросла стоимость доставки — от прямых расходов транспортных компаний до дефицита контейнеров в международных перевозках.

Если с импортными материалами все понятно — на них напрямую влияет курс валюты и стоимость доставки — то отечественные материалы, даже не привязанные к курсам валют, также подорожали — от стекла до песка.

— Отчасти, это также рост издержек, но иногда и желание производителей и поставщиков воспользоваться ситуацией — заработать побольше в моменте, — добавили в «ПСК».

Что касается строительных работ, то они подорожали из-за кадрового кризиса — в России не хватает рабочих рук на стройках, у мигрантов возникли проблемы с пересечением границ, а сопоставимых кадровых ресурсов на внутреннем рынке не оказалось, пояснили в компании.

— По мнению экспертов, на строительные материалы в России влияет общемировая ситуация на сырьевых рынках металлов, древесины, а также на рынке пластика, где за последний год уровень цен по большинству позиций достиг исторического максимума, — добавила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Из-за многих факторов возник существенный дефицит на мировом рынке древесины, что вызвало рост цен. Это можно объяснить историческими максимумами темпов строительства частных домов в сегменте коттеджного и малого строительства в России и в ряде европейских стран.

Ольга Трошева привела данные специалистов по закупкам: минеральная вата подорожала на 135%, ПВХ-изделия — на 60%, теплые полы — на 50%. Рекордсменом по удорожанию для девелоперов стали работы по остеклению балконов и лоджий — цена выросла на 150%. Отделка стала дороже для застройщика на 68%. Затраты на внутренние инженерные сети и их монтаж выросли на 60%, на 50% — затраты на возведение наземной части зданий, а монолитный каркас подорожал на 52%.

Отечественные материалы подорожали от 30% до 100%, уточнил Владимир Огурцов, а фанера и вовсе на 150%.

— Правительство оказалось не готово к сговору металлистов, которые взвинтили цены на свою продукцию, а вслед за ними — и другие картели (по кирпичу, по инертным стройматериалам и т.д.), — говорит Огурцов. — В конце октября арматура «пробила» цену 80 тыс.рублей за тонну, потом опустилась, до 65–70 тысяч, сейчас опять выросла до 75. Вполне очевидно и ожидаемо, что покупательская способность не успевает за таким неукротимым ростом цен.

Что будет

Ожидания от 2022 года у застройщиков и так были не самые радужные. А теперь строить прогнозы стало еще более сложно — по крайней мере, в моменте.

— Рост себестоимости мы и так ожидали в этом году. Поэтому принципиально здесь ничего нового, вопрос был лишь в том, насколько, — дополнил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Судя по всему, образовавшийся дополнительный фактор в виде падения рубля будет существенным. Более-менее точно спрогнозировать степень его влияния на данный момент затруднительно.

По его словам, цены на стройматериалы вырастут, только если не будет предложена государственная поддержка, но по какой схеме она могла бы быть реализована, пожалуй, сейчас ни у кого нет точного понимания.

— При этом проблемы со сдачей в срок вряд ли будут, — считает он. — У девелоперов возможны сложности с недостаточными финансовыми активами. В теории можно столкнуться с ситуацией, когда проектного финансирования банка на конкретный объект окажется недостаточно и потребуется его пересмотреть. Полагаем, что более важным является вопрос стабильности поставок, нежели их стоимости.

— Чтобы рынок снова не скатился до безликих коробок, мы видим два возможных сценария развития событий, — рассказал Александр Андрианов. — Это либо сохранение качества проектов при условии введения государственного регулирования в части отмены пошлин на ввоз стройматериалов в Россию. Либо же — дальнейшая оптимизация себестоимости за счет замены материалов и упрощения проектных решений.

—Эксперты прогнозируют, что в 2022 году рост себестоимости строительства продолжится, — говорит Ольга Трошева. — Цены на квартиры при этом не будут расти так активно, как в предыдущие два года. Эти факторы станут ограничителями для доходности строительных проектов и, как следствие, могут вызвать плавное снижение темпов вывода нового жилья на рынок.

Ситуация отразится на показателях маржинальности проектов строительства, что в свою очередь, может привести к потере привлекательности стройки для банковского сектора, отметил Алексей Белоусов.

— В результате велика вероятность, что часть проектов, не получившая финансирования, будет заморожена, а другая даже не стартует. С учетом сокращения доходов населения и роста ипотечных ставок темпы развития всей отрасли вскоре могут замедлиться, — подытожил он.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»