Не выше пятого. Почему покупатели стали искать комфорт в малоэтажных домах

Малоэтажное жилье — будь то пятиэтажка в городе, двухэтажный дом на четыре квартиры или отдельный коттедж в пригороде — и раньше ассоциировалось с комфортом, особенно в сравнении с районами высоток. Пандемия же и вовсе поставила вопрос ребром, и покупатель оказался готов доплатить за приватность, камерность и небольшое количество соседей.

Спрос на малоэтажные проекты за два года резко вырос, несмотря на то, что желающим купить квартиру приходится выбирать — в городе такое жилье обойдется дороже, а если хочется найти вариант, доступный по цене, то придется ехать подальше от города.

Окраина или город?

Общепринятое мнение — малоэтажные дома имеют до 4–5 этажей включительно, пояснил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». На рынке малоэтажные комплексы представлены как многоквартирными домами, так и таунхаусами или дуплексами. В Петербурге есть примеры сочетания в одном проекте сразу трех форматов. Хоть малоэтажная застройка в Петербурге сегодня представлена достаточно широко, большая часть предложения все же тяготеет к пригородным территориям.

— Во-первых, это объясняется тем, что многие малоэтажные ЖК строятся по принципу urban village, — пояснил эксперт, — подразумевающему близость к природе, комфорт жизни в «маленьком городе для своих». Кроме того, земля под застройку на окраинах и в удаленных локациях стоит дешевле, и компании могут позволить себе большие, просторные ЖК малой этажности, не теряя в прибыли. В центре Петербурга такие застройки тоже есть, но они единичны и относятся к бизнес-классу и элитному сегменту.

По словам Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», девелоперы предпочитают строить многоэтажные дома в Петербурге по двум причинам. Во-первых, из-за высотного регламента, в рамках которого в разных районах можно возводить дома высотой 9, 5 и даже 27 этажей. Во-вторых, свою роль играет высокая и вечно растущая стоимость земли в черте города, затраты на строительно-монтажные работы, включая подключение к энергоресурсам, а также сами стройматериалы и конструктивные решения. Имея возможность построить многоэтажный дом и продать больше квадратных метров, застройщик вряд ли будет строить малоэтажный комплекс.

— В городе очень дорогая земля, и она требует подготовки — будь то редевелопмент или реновация, — продолжил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Все эти затраты определяют стоимость метра. Поэтому в городе сейчас малоэтажную недвижимость строить можно, но только премиальную или элитную.

А как уточнила Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп», в некоторых городских локациях просто исторически сложилась малоэтажная застройка до пяти этажей — это Шувалово-Озерки, Коломяги, частично в центре города. Эти территории активно застраивали в 2000-х годах.

Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», добавила, что сегодня малоэтажное жилье в основном возводится на юге Петербурга — в Красносельском, Московском и Пушкинском районах. Здесь находятся территории, изначально предназначавшиеся только для малоэтажной застройки. Сейчас в этих локациях появляются целые кварталы из четырех- и пятиэтажных домов.

Малоэтажная застройка появляется в локациях с ограничениями по высотности, часто в петербургских пригородах — Пушкине, Стрельне, Петергофе, говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Есть такие зоны и ближе к центру города, например во Фрунзенском районе. Таким образом, высотные параметры здания зависят от конкретной территории и нормативов застройки.

Вопрос цены

В прошлом году спрос на «малоэтажку» увеличился — по отношению к 2020 году плюс 21%. В 2021 году доля квартир в малоэтажных домах в спросе по агломерации достигла 11%, за пять лет увеличившись на 5 процентных пунктов. Как пояснила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, популярность обусловлена более низкой ценой предложения, комфортной этажностью, интересным благоустройством дворов в ЖК в таких форматах. Средняя цена предложения на 1 января этого года в малоэтажных комплексах — 172 тыс. руб. за кв. м (на 10% ниже, чем средняя цена в масс-маркете в Петербурге), в пригороде — 115 тыс. руб. за кв. м (на 9% ниже масс-маркета в пригороде).

— Жилье в ближайшем пригороде Петербурга все чаще воспринимается покупателями как более комфортное и экологически благополучное, если сравнивать, например, с проектами комплексной застройки из 25-этажек, — добавил Ян Фельдман. — Еще такие проекты привлекательны более низкой стоимостью квадратного метра. Так, сегодня средняя стоимость «квадрата» в сегменте массового жилья в черте города составляет 191 тыс. руб., в ближайшей Ленобласти — 127 тыс. руб.

Смена интереса

Пандемия довольно четко обозначила проблемы, связанные с изоляцией в городской квартире, добавила Наталья Кукушкина, поэтому часть спроса переориентировалась на пригородный формат жилья, совмещающий в себе элементы загородного дома и квартиры в мегаполисе. На это повлияло в том числе изменение формата занятости. Но перемены в спросе пока не глобальны, так как удаленная работа пока еще прерогатива не очень большой прослойки общества.

— Но в будущем тренд будет набирать обороты, в связи с этим мы продолжаем рассматривать участки для малоэтажных проектов в городской черте и ближайших районах Ленобласти, — добавила она.

По словам Анжелики Альшаевой, в последнее время предпочтения клиентов сильно сместились в сторону малоэтажного жилья.

— Люди не хотят жить в высоких домах, которые в народе уже окрестили «человейниками», — говорит она. — При этом малоэтажные кварталы европейского типа привлекают безопасностью, приватностью, атмосферой спокойствия и добрососедства. Я считаю, что в Петербурге принципиально должно строиться только мало- и среднеэтажное жилье, и одобряю ограничения высотности. Наш город не создан для небоскребов.

Сергей Софронов отметил усиление конкуренции среди малоэтажных проектов за последние 3–4 года. Каждый проект предлагает совокупность параметров жилья как такового и его ближайшего окружения. Стоимость, как и на всю остальную недвижимость, растет, но остается конкурентоспособной в своем сегменте. Почти все предложение в малоэтажных проектах в черте города и в ближайших пограничных локациях сейчас приходится на комфорт-класс.

— Все больше людей принимают решение переехать из городских локаций с высокой плотностью населения в развитый пригород и голосуют рублем за свежий воздух, безопасные уютные дворы, доброжелательных соседей, прогулки в благоустроенном парке рядом с домом, — добавил Ян Фельдман. — Статистика наших продаж подтверждает высокий интерес к качественным пригородным проектам — до 75% сделок приходится на кварталы «Янила» и «IQ Гатчина».

Рост цен на городскую недвижимость, а также пандемия и самоизоляция вернули интерес петербуржцев к загородному образу жизни и повысили популярность проживания в собственном доме, пояснил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Видя это, правительство предприняло ряд шагов для развития сектора ИЖС и защиты граждан от недостроев. Так, осенью 2021 года Минстрой РФ разработал законопроект, распространяющий механизм проектного финансирования на ИЖС. И это может еще подогреть спрос.

— Принятие закона позволит сформировать сектор ипотечного кредитования в этой сфере и обезопасит покупателей от вероятности стать обманутыми дольщиками, — считает Белоусов. — А усиление господдержки и появление доступной ипотеки станут благоприятными факторами для развития малоэтажного и индивидуального строительства жилья.

Чем ниже — тем дороже?

Львиную долю затрат при строительстве объекта любого класса составляют строительно-монтажные работы, стройматериалы, конструктивные решения, говорит Ян Фельдман. Затраты на энергоресурсы в центральных локациях Петербурга могут быть дешевле, чем в случае стройки в пригородных территориях. За счет этого общая стоимость строительства, например, новостройки бизнес-класса на Петровском острове будет незначительно выше, чем у ЖК комфорт-класса в ближайшей Ленобласти.

Ольга Ульянова отметила, что строительство малоэтажного жилья в целом для застройщика обходится дороже.

— Сейчас уже покупатели привыкли к определенному уровню комфорта, поэтому сэкономить, например, на установке лифтов не удастся, — пояснила она, — и более того, каждому покупателю квартиры в малоэтажке придется заплатить за это удобство больше, чем при выборе квартиры в многоэтажном жилье. Он заплатит за прокладку инженерных сетей, строительство и обустройство входных групп, благоустройство дворов. И пока такую нагрузку могут выдержать только проекты в пригородной черте, так как стоимость городской земли выведет малоэтажный проект в ранг экономически необоснованных. Проекты средней этажности в черте города сразу претендуют на класс не ниже высокого комфорта.

При сопоставимом уровне качества малоэтажные дома всегда будут стоить дороже среднеэтажных в силу того, что общая инфраструктура в них распределяется на меньшее количество квадратных метров, добавила Наталья Кукушкина. Например, дороги, детские сады, зеленые зоны, детские площадки, парковки, лифты стоят примерно одинаково для проектов одного класса, но в случае малоэтажного жилья эти расходы делятся на меньшее число квартир, что повлияет на цену.

— Этажность проекта не стала, на мой взгляд, каким-то существенным фактором по сравнению с традиционными — локацией, составом предложения и стоимостью квадратного метра, — считает Андрей Паньков. — Цена будет определяться более значимыми на данный момент факторами, а вот себестоимость, естественно, будет выше по сравнению с проектом большей этажности на том же участке.

Сергей Софронов отметил нелинейную зависимость между этажностью и стоимостью жилья.

— Чем больше этажей, тем больше продаваемая площадь и тем больше распределяется на нее стоимость земли и общестроительных работ, — пояснил он. — Но каждое здание — это также и отдельный фундамент, что в общем цикле относится к одной из самых финансовоемких частей строительства. Возведение каждого этажа тоже стоит определенных денег. Поэтому стоимость определяется прежде всего анализом спроса и предложения в районе, соотносится с общими затратами.

Мало, но есть

Взвесив затраты, спрос и прочие «за» и «против», современные застройщики все же развивают малоэтажные проекты. Так, Setl Group возводит несколько малоэтажных комплексов — «Зеленый квартал» и «Солнечный город. Резиденции». А в прошлом году холдинг приступил к возведению ЖК «Парадный ансамбль».

«Зеленый квартал» возводится в Московском районе. В составе проекта — дома высотой 4 этажа с мансардой. «Парадный ансамбль» — новый проект холдинга в этой же локации Московского района, 8 очередей общей жилой площадью более 760 тыс. кв. м. А «Солнечный город. Резиденции» расположен в Красносельском районе.

Малоэтажный проект ЦДС «Волковский» стал коммерчески успешным и показал, что такие проекты бизнес-класса в сложившейся городской локации интересны людям и они готовы доплачивать за комфорт.

У «Ленстройтреста» развиваются проекты формате квартальной застройки с корпусами переменной этажности. Есть полностью малоэтажный квартал «Юттери» в Колпинском районе Петербурга, состоящий из 10 домов в пять этажей. В голландском квартале «Янила» в Янино Ленобласти высотность варьируется от 5 до 12 этажей.

В проекте «Главстроя Санкт-Петербург» «Юнтолово» малоэтажные корпуса примыкают к лесопарковой полосе Юнтоловского заказника. Также в этом году компания принимается за новый малоэтажный квартал, который планируют выпустить в продажу в конце года.

А компания «КВС» строит в Пушкинском районе малоэтажный ЖК «ЮгТаун», в Петродворцовом районе, в Стрельне, — малоэтажный ЖК «Любоград». Кроме того, у застройщика есть объект «Новое Сертолово» в Ленобласти, состоящий из домов высотой 4–5 этажей.

Хрущевки 2.0

Перспектива появления целых малоэтажных кварталов в черте города, как когда-то пятиэтажных хрущевок, только новых и современных, игрокам рынка кажется сомнительной. Кто-то выступает именно за развитие приграничных локаций.

—Технически для этого городские власти могут установить жёсткое ограничение этажности на определённых зонах в городе, — считает Андрей Паньков. — Однако я считаю, что в текущих экономических условиях это практически невыполнимо. Очевидно, что условия для жизни в таких кварталах были бы лучше с точки зрения среды, но нерациональны по стоимости, так как, к сожалению, реальные доходы людей не позволили бы обеспечить на них адекватный спрос.

Ольга Трошева отметила, что строительство малоэтажного жилья в сложившихся спальных районах экономически невыгодно из-за высокой стоимости земли и, как следствие, себестоимости проекта. А Ольга Ульянова высказала свое мнение: если предположить проектирование малоэтажных кварталов на месте «хрущевок», то стоимость кв. метра таких квартир возрастет не менее чем на 35–40%.

— Да, пока Петербург не развивается по сценарию крупных европейских мегаполисов, где пригород — это уютное малоэтажное жилье, — продолжил Ян Фельдман. — Но успешные примеры уже есть, и я уверен, что приграничные территории надо насыщать качественным продуктом. Тренд на «жизнь в комфортном пригороде» будет набирать обороты, а за счет синергетического эффекта темпы освоения и создания комфортной среды в новом микрорайоне увеличиваются в разы. При этом социальная нагрузка на девелоперов уменьшается за счет совместного развития локации. Кроме того, конкуренция благоприятно скажется на качестве продукта. Например, именно по такому пути пошли девелоперы и мы при работе в Янино.

По мнению Натальи Кукушкиной, малоэтажные кварталы и районы — это не всегда панацея и синоним комфортного жилья. Из-за низкой плотности застройки коммерческие помещения в таком проекте всегда размещаются в отдельно стоящем здании, рассчитанном на весь квартал, а не на первых этажах. Больше будет и расстояние до детского сада и школы. Таким образом, квартальная малоэтажная застройки подразумевает несколько другой принцип организации жилой среды.

— Нельзя сказать, что хрущевки были идеальным решением, которое нужно повторить, — продолжила она. — Необходим баланс между средой и качеством новых кварталов. На наш взгляд, для мегаполиса 21-го века среднеэтажная застройка в 7–12 этажей — оптимальное решение, позволяющее сформировать качественную жилую среду, не переводя проект в сегмент элитного жилья.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»