Ребенок как повод для кредита. Как изменения в программе повысили спрос на семейную ипотеку

В июле спрос на семейную ипотеку вырос в два раза — теперь, чтобы воспользоваться программой, достаточно одного ребенка, родившегося в 2018 году и позже. «Фонтанка» разбиралась с банками и застройщиками, сможет ли семейная ипотека в ее сегодняшнем виде заменить льготную, которая в обновленном виде оказалась неинтересна для Петербурга.

«Последние изменения в условиях семейной ипотеки значительно расширили аудиторию покупателей, которые могут воспользоваться этой программой: это все семьи, в которых есть ребенок, родившийся после 1 января 2018 года. При этом ставка стала выше на 1%, в остальном условия не изменились», — рассказал директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

Срок программы при этом сначала продлили до конца 2022 года, а на днях премьер-министр Михаил Мишустин сообщил, что он будет продлен до 31 декабря 2023 года.

«Важно, что заявление об этом сделано заблаговременно, — комментирует Святослав Островский, член правления банка ВТБ. — Это позволит семьям, которые планируют рождение ребенка, быть уверенными в том, что государство поддержит их в случае необходимости улучшить жилищные условия. Кроме того, новые условия позволят девелоперам планировать строительство объектов и быть уверенными в ожидаемом спросе на них».

В Банке «Санкт-Петербург» уточняют, что программа распространяется на приобретение квартир у застройщика по договору долевого участия, уступки от юридических лиц, перехода с рассрочки на ипотеку либо приобретение квартиры по договору купли-продажи у юридического лица — первого собственника. И что немаловажно, под семейную ипотеку можно рефинансировать свои существующие кредиты, если на сегодняшний день клиент подходит под условия.

Среди плюсов семейной ипотеки: сохранен размер первоначального взноса от 15%, а предельный размер кредита — 12 млн рублей (для Петербурга, Москвы, Ленинградской и Московской областей). «Это существенная сумма, пул квартир, подходящих под эти условия, широк, — комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». — Помимо этого, семейная ипотека позволяет использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или погасить кредит средствами маткапитала».

«Кредитные лимиты довольно высокие, располагая суммой в 12 млн рублей и при первоначальном взносе всего лишь 15%, можно рассматривать для покупки просторную семейную квартиру», — соглашается Ян Фельдман.

Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) конкретизирует: «При минимальном первом взносе в 15% максимальный бюджет покупки составит примерно 14 млн рублей, при первоначальном взносе 30% речь идет уже о 17 млн рублей и т. д. Под эти бюджеты попадает до 95% предложения в наших проектах класса комфорт».

«Под условия кредитования подходят квартиры с бюджетом покупки до 14 млн рублей при первоначальном взносе от 15% — это 90% всех реализуемых квартир», — подтверждает Юлия Мошкова, ведущий руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group).

По мнению Ольги Ульяновой, директора по маркетингу ГК «Полис Групп», под критерии программы попадает не менее 70–75% квартир на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти.

Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», приводит в пример самые большие квартиры в объектах, которые компания недавно вывела в продажу, — они стоят 9–10 млн рублей, а значит, доступны для семейной ипотеки.

Не для всех, но для многих

И банки, и застройщики отмечают, что обновление программы привело к росту спроса на нее.

«В июле доля клиентов «КВС», оформивших семейную ипотеку, выросла в два раза по сравнению с июнем, — отмечает Анжелика Альшаева. — Я думаю, что для многих она стала заменой ипотеки с господдержкой, которая теперь подходит далеко не всем из-за максимальной суммы кредита 3 млн рублей».

«В структуре продаж банка сегодня каждый десятый ипотечный кредит — семейный, — говорит Святослав Островский. — За июль заемщики оформили в рамках программы в 1,5 раза больше заявок, чем в июне». Всего же по итогам 7 месяцев клиенты ВТБ заключили по ней 7,6 тыс. сделок на 26,6 млрд рублей, а до конца года банк планирует выдать 81 млрд рублей. При этом первоначальный взнос в среднем составляет 31%, или 1,7 млн рублей.

В июле доля покупки квартир по программе «Семейной ипотеки» в «Петербургской Недвижимости» составила 12% от общего объема всех сделок с использованием ипотечного кредитования, что в 2,3 раза больше, чем в предыдущем месяце, рассказала Юлия Мошкова, отметив, что в будущем эта цифра будет только расти.

«Да, таких покупателей много, — соглашается Ольга Ульянова. — В нашей компании часто покупают квартиры именно молодые семьи, но все-таки их не большинство. Можно оценить долю таких покупателей в 25–30%».

В Банке «Санкт-Петербург» отмечают, что если говорить о приобретении жилья на первичном рынке/у застройщика, где действует данная программа, то доля обращений семей с детьми составляет около 20–30%. «Расширение условий программы действительно позволило увеличить количество запросов, а ориентировочные прогнозы — увеличение в 2 раза текущих объемов выдач по данной программе», — отметили в банке. При этом она, конечно, не станет прямой заменой господдержки-2020, так как здесь все же больше условий, которые необходимо выполнить, но имеет все шансы стать хорошей альтернативой существующей программы господдержки под 7%.

«Мы оцениваем количество семей, после 1 января родивших хотя бы одного ребенка, в 150–200 тысяч домохозяйств, — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Но сколько из них сейчас интересуются рынком недвижимости и готовы в ближайшее время приобретать квартиры — вопрос открытый». Он также напоминает, что покупатели, которые с 1 июля получили возможность приобрести квартиру по обновленной «семейной ипотеке», до недавнего времени могли купить ее с помощью обычной льготной ипотеки. «Так что никаких изменений в предпочтениях семейных покупателей мы не ожидаем, — поясняет он. — Доступность недвижимости именно для данной категории покупателей не изменилась». Он отметил, что ранее по программе семейной ипотеки приобреталось около 5% квартир. В большинстве случаев речь шла не о студиях, а о более просторных квартирах, хотя бывает, что по этой программе приобретаются и однокомнатные квартиры — детям на будущее.

По словам Екатерины Пчелкиной, до изменения условий доля сделок с семейной ипотекой в РСТИ составляла не более 3–4%: «Это в том числе связано с тем, что у семьи с двумя детьми обычно приобретали квартиру ранее, еще до рождения второго ребенка и по этой программе только рефинансировались». И сейчас заменить ипотеку с господдержкой семейная ипотека может лишь отчасти, так как согласно опросам более 50% покупателей в компании — это семьи без детей (39%) или с уже взрослыми детьми (13%)

«Молодые семьи составляют примерно две трети от общего числа покупателей на рынке жилья масс-маркет, — говорит Юлия Ружицкая. — Схема позволяет купить первое жилье или расширить жилплощадь, а разницу в стоимости покрыть ипотекой по льготной ставке. Еще один лайфхак — это возможность рефинансировать ипотечный кредит. Например, молодая пара, уже ожидающая или только планирующая завести ребенка, может приобрести квартиру сейчас, а после рождения рефинансироваться по льготной ставке».

Плюс к карме

При этом как банки, так и застройщики стараются предоставить дополнительные преференции, которые распространяются в том числе и на семейную ипотеку.

«Крупные игроки ипотечного рынка предлагают в рамках программы еще более льготные условия, чем утвержденные правительством, — поясняет Святослав Островский, — в ВТБ ставка по семейной ипотеке сегодня составляет 5% как на новый кредит, так и на рефинансирование уже текущего».

В Банке «Санкт-Петербург» также есть дополнительная преференция для клиентов по данной программе, что дает возможность оформить ипотеку под 5%.

Кроме того, у застройщиков есть свои несколько программ с субсидируемой ставкой, воспользоваться которыми могут все без исключения, в том числе в рамках семейной ипотеки. Так, по словам Яна Фельдмана, в «Ленстройтресте» по одной из программ ставка субсидируется до 3,3% на весь период действия ипотечного кредита. В компании «Главстрой Санкт-Петербург» запущена специальная программа со ставкой 0,1% годовых на первый год действия кредита, что позволяет облегчить платеж на 50%. Также клиенты могут взять ипотечный кредит по субсидированной процентной ставке от 0,2% на весь срок кредитования (до 7 лет), это предложение распространяется на выделенный пул квартир. В «КВС» разработали специальную программу субсидирования семейной ипотеки с ВТБ, где на первые два года кредитования ставка составит 1%, далее — 5%, которое действует на новый объект компании на Пулковском шоссе.

Также при семейной ипотеке действуют все стандартные скидки застройщиков. Например, у РСТИ это скидка 7% при 100% оплате или ипотеке, скидка региональным клиентам и т. п. «Это независимые друг от друга факторы. Если застройщик предоставляет скидки на квартиры, они будут действовать и для покупателей, которые пользуются семейной ипотекой», — отметила Ольга Ульянова.

Ставки и цены

Застройщики говорят, что изменение условий программы льготной ипотеки никак не сказалось на ценах и программах застройщиков. «Если еще год назад заложенный при получении проектного финансирования уровень цен был актуальным, то сейчас он уже является уровнем себестоимости строительства, — рассказывает Сергей Терентьев. — В связи с этим сейчас нельзя говорить о том, что из-за колебаний спроса произойдет изменение ценовой политики застройщиков». Он отмечает, что инфляция затронула все аспекты жизни, начиная от цен на продукты питания и заканчивая ценами на все составляющие строительного процесса. Поэтому в ближайшее время, по его словам, стоимость недвижимости может снижаться только на короткое время по определенным проектам или не самым ликвидным типам квартир. В условиях проектного финансирования, безусловно, тоже можно ожидать спецпредложений от застройщиков, но они не будут иметь массового характера.

Ольга Ульянова также напоминает, что хотя семейная ипотека стала более доступна для семей с детьми, но ставки выросли. «Ставки по ипотеке зависят от ставки рефинансирования, которую устанавливает Центробанк, и, учитывая инфляцию, которая идет в стране, есть все основания полагать, что эта ставка еще будет подниматься, а вместе с ней и ставки по ипотеке», — резюмировала она.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»