Больше — меньше. В Петербурге за полгода застройщики увеличили ввод жилья, а продажи притормозили

Несмотря на ажиотаж, связанный то с отменой, то с изменением условий льготной ипотеки, общее количество заключенных сделок на первичном рынке Петербурга и Ленобласти не оказалось впечатляющим. Но отдельным застройщикам удалось значительно нарастить свои продажи.

За первое полугодие в Северной столице сдали почти 1,3 млн кв. м жилья — это почти в два раза больше, чем за аналогичный период годом ранее, сообщает Комитет по строительству Санкт-Петербурга. При этом по продажам такого резкого роста не отмечается — всего на 10 % выше, чем год назад, хотя именно тогда началась пандемия, а льготная ипотека была только-только запущена. По данным Росреестра, в Петербурге и Ленинградской области в I полугодии 2021 года заключено 44,9 тыс. договоров долевого участия с физлицами, тогда как, например, во втором полугодии 2020 их было 66,8 тыс.

— По нашим оценкам, в городской черте Петербурга и ближних границ Ленобласти на рынке масс-маркета за первые 6 месяцев 2021 года было реализовано около 38 тыс. квартир, что на 4 % ниже результатов аналогичного периода 2020 года, — комментирует итоги полугодия Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».

Примерно о таких же цифрах говорит и Руслан Сырцов, коммерческий директор GloraX:

— Продажи жилой недвижимости и апартаментов за январь — июнь 2021 года составили 1,3 млн. кв. м, или 30 тыс. квартир и апартаментов. За аналогичный период 2020 года было продано на 5 % больше квадратных метров и на 6 % — квартир и апартаментов.

Еще серьезнее оценивает падение продаж в квадратных метрах Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис Групп»:

— В I полугодии 2021 года постепенно продажи начали сокращаться по сравнению с гиперактивным прошлым годом. В целом сокращение уровня продаж за 6 месяцев текущего года по сравнению с аналогичным показателем прошлого года составило порядка 20 %. В первую очередь, данная ситуация явилась следствием вымывания ликвидного предложения.

Несмотря на снижение продаж в «квадратах», в финансовом выражении в первом полугодии наблюдается рост на 25 % по сравнению с показателями предыдущего года, это произошло за счет роста цен, отмечает Руслан Сырцов.

— Несмотря на то, что пик продаж пришелся на второе полугодие прошлого года, девелоперам даже удалось нарастить выручку, — соглашается руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова. — В основном это произошло за счет удорожания квадратного метра и увеличения количества ипотечных сделок.

При этом в целом застройщики оценивают первое полугодие как позитивное. «Особенно активным предсказуемо оказался июнь, — комментирует Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Все понимали, что люди, которые хотят купить квартиру, будут стремиться сделать это до окончания срока действия льготной ипотеки».

Личные рекорды

Ситуация в среднем по рынку очень отличается от того, что происходит в конкретных компаниях.

— Сравнивать текущий период с прошлым не всегда показательно: год назад у застройщика в продаже были одни объекты, сейчас — другие, — комментирует Сергей Терентьев. — Если говорить о Группе ЦДС, то в первом полугодии текущего года, также как и в первом полугодии прошлого года, мы выполнили и даже перевыполнили план по объему продаж. В этом полугодии план был перевыполнен на 15–20 %.

Объем продаж в компании «КВС» вырос на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По словам генерального директора Агентства недвижимости «КВС» Анжелики Альшаевой, высокий спрос вызвала программа льготной ипотеки.

Вряд ли кто из ее коллег-застройщиков не согласится с этим. Так, общая доля сделок с использованием ипотечного кредитования в компании «Строительный трест» составила 79 %, рассказал директор по продажам Сергей Степанов. При этом продажи «Строительного треста» за полугодие выросли на 8 %, до 8,64 млрд рублей.

По итогам первого полугодия 2021 года площадь проданной недвижимости в проектах холдинга Setl Group достигла 386 тыс. кв. м, что на 4,8 % больше, чем в первом полугодии 2020-го, сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева.

По итогам первого полугодия в ГК «Ленстройтрест» объем продаж в денежном выражении сопоставим с показателями второго полугодия 2020 года и почти вдвое превышает результаты первого полугодия 2020-го.

— Если говорить о квадратных метрах, то по сравнению со вторым полугодием прошлого года наблюдается небольшое снижение, и при этом рост почти 40 % — если рассматривать аналогичный период 2020-го, — поясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — При этом средний чек в компании вырос до 6,4 млн рублей (полгода назад был 5,3 млн рулей).

По словам Яна Фельдмана, основная причина высокого спроса последнего года — сохраняющийся дефицит предложения, который обеспечил объем сделок на существующих объектах. И, естественно, большую роль сыграла программа льготной ипотеки и программы, которые разрабатывали застройщики совместно с банками по субсидированию ставок для клиентов.

Снижение продаж связано и с вымыванием предложения в активном втором полугодии. «В нашей компании объемы снизились всего на 12 %, потому что в конце прошлого года мы вывели в продажу новый проект, который смог хоть как-то пополнить наше предложение и который вызвал активный интерес среди покупателей».

СК «Дальпитерстрой» продала 928 квартир общей площадью около 52 тыс. кв. м, из них 65 квартир — городу по госконтракту как социальное жилье.

— Ипотечные договоры составляют около 80 % от всех сделок, — комментирует Анна Боченкова. — После изменения программы льготного кредитования с 1 июля 2021 года соотношение, конечно, поменяется, но статистика будет позже.

Объемы продаж жилья в комплексах «Главстрой Санкт-Петербург» находились на уровне чуть выше среднемесячных показателей, отметил Дмитрий Ефремов, в целом по итогам года компания прогнозирует уверенное выполнение показателей бизнес-плана.

В большом плюсе

Как уже упоминалось выше, рост выручки застройщикам обеспечили взлетевшие цены. По оценкам Дмитрия Ефремова, с января по июнь 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в сделках выросла на 12 % и сейчас находится на уровне 153 тыс. за кв. м. Если же брать период с июня по июнь, то за год рост составил почти 40 %.

— Цены в первом полугодии росли достаточно сильно, — подтверждает Анжелика Альшаева. — Так, в компании «КВС» средняя стоимость приобретаемой квартиры увеличилась на 22 %. Однако сейчас ажиотажный спрос спал и рост цен замедлился. Я полагаю, что до конца года рынок будет стабилен.

Руслан Сырцов считает, что в первом полугодии рост цен стабилизировался, динамика была умеренной относительно второго полугодия 2020 года: «Частично на это повлияло снижение потребительской активности после резкого скачка осенью 2020 года». Он оценивает среднюю стоимость жилья и апартаментов в июле 2021 года на уровне 173–175 тыс. рублей.

— В прошлом году наши цены были ниже, в начале продаж цена квадрата начиналась с 70 тыс. рублей, — рассказывает Анна Боченкова. — В этом году цены значительно подросли и начинаются от 96 тыс. рублей. Однако мы смогли удержать спрос на уровне прошлого года. Во-первых, за счет того, что нам, несмотря на общую тенденцию подорожания квадратного метра, все-таки удается держать одну из самых низких цен за «квадрат» в городе. Во-вторых, за счет льготной ипотеки.

Главная причина роста цен — резко выросшая себестоимость строительства. За первое полугодие она поднялась на 20 %. В основном — за счет роста цен на стройматериалы. Так, металл и фанера (ламинат) подорожали на 100 % (каждая позиция), дерево — на 80 %, железобетон — на 25 %, кирпич — на 20 %, бетон — на 10–15 %. Рост цен на комплектующие составил от 20 до 40 %. Подорожала логистика сразу по цепочке выросли цены на песок и щебень — примерно на 20 %, отмечает Анна Боченкова.

По мнению Яна Фельдмана, до конца года динамика цены квадратного метра будет положительной, но рост замедлится: «На это будет влиять небольшой объем предложения, доступность ипотеки и растущая себестоимость строительства из-за резкого повышения стоимости стройматериалов. По нашей оценке, во втором полугодии будет наблюдаться некое плато на рынке, цены вряд ли будут расти такими темпами, как раньше, но и снижения не будет. Локально может происходить корректировка стоимости квадратного метра в слишком переоцененных проектах».

Мало нового

Льготная ипотека привела к вымыванию с рынка наиболее дешевого и доступного предложения, в том числе, квартир на ранней стадии строительства. А их и так было не много — в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование строители замедлили вывод объектов на рынок.

— На рынке уже несколько лет формируется дефицит предложения, — рассказывает Ольга Ульянова. — Данная тенденция началась с момента перехода рынка на проектное финансирование. Только в этом году девелоперы более или менее активно начали выводить новые проекты. Старт продаж в этом году случился у проектов общей площадью около 1,1 млн кв. м. Но этого все равно катастрофически мало.

Дмитрий Ефремов говорит, что новое предложение пополнили квартиры в более чем 40 жилых комплексах, среди них как новые проекты, так и корпуса и очереди в уже строящихся ЖК.

— В 2021 году девелоперы постепенно стали выводить на рынок новые проекты, чтобы не допустить дефицита предложения, — комментирует Сергей Степанов. — Думаю, что эта тенденция продолжится и во втором полугодии. К тому же рынок ждет от застройщиков новых интересных проектов, которые должным образом поддержат спрос.

При этом Ольга Трошева отмечает одну из интересных тенденций первого полугодия 2021 года — рост объема нового предложения и активный вывод на рынок проектов и новых очередей в пригородной зоне.

— Доля пригорода в объеме вывода новых проектов и очередей в первом полугодии выросла до 31 % — наверняка эта доля будет удерживаться либо прирастать, — считает Трошева. — Уже сейчас крупнейшие застройщики анонсируют масштабные проекты в пригородной зоне, которая всегда составляла конкуренцию городу за счет относительно бюджетного предложения.

Всего же за первые 6 месяцев года выведено 2,4 млн кв. м жилья, во втором полугодии, если судить по планам застройщиков, также ожидается внушительное поступление нового предложения на рынок. Таким образом, по итогам года совокупный объем вывода может превысить 4 млн кв. м — для сравнения: за 2020 год объем вывода составил 3,32 млн кв. м.

Только Setl Group за период с января и до начала июля приступил к строительству 16 жилых домов. Группа ЦДС открыла продажи в новых корпусах шести жилых комплексов и запустила новый проект в Приморском районе. «Строительный треcт» начал продажи в новом ЖК у парка Сосновка в двух корпусах уже строящегося комплекса в Новоселье. Группа КВС вывела в продажу около 100 тыс. кв. м в трех проектах.

Однако пока не стоит ждать восстановления предложения до уровня, который фиксировался до пандемии — 4,3–4,4 млн кв. м, считает Ольга Трошева.

— Полноценного дефицита на рынке не ощущается, но предложение действительно сужено, — считает Сергей Терентьев. — В дальнейшем все будет зависеть от того, как быстро строители смогут восполнить этот дефицит. С другой стороны, на фоне пониженного спроса в июле, может быть большой спешки в выводе новых объемов пока нет.

О потенциальном росте количества новых ЖК говорит активность на земельном рынке, считает Руслан Сырцов:

— В регионе проводят политику экспансии крупные федеральные застройщик, например ГК ПИК. GloraX тоже будет наращивать портфель проектов в Петербурге: в этом году планируем вывести в продажу несколько новых проектов. Также в первом полугодии мы закрыли несколько сделок и по приобретению участков, и по реализации проектов в качестве fee-девелопера.

Второе не хуже

Сейчас застройщики смотрят за тем, что будет происходить с рынком. И еще не закончившийся июль не является показателем того, как будут развиваться события, считает Сергей Терентьев:

— Дальнейшая ситуация зависит от уровня спроса. Сейчас он снизился примерно на 30 %, и вопрос в том, как быстро спрос восстановится до прежних значений. Также ситуация будет зависеть от того, насколько быстро на рынок будут выходить новые объекты. Это и определит тенденции рынка во втором полугодии.

Сергей Терентьев также предполагает, что во втором полугодии будут более широко применяться ипотечные программы с субсидированными со стороны застройщика ставками. «Даже с учетом небольшого подорожания квартиры, такие программы позволяют покупателю существенно сэкономить на процентах по кредиту, — отмечает он. — Тенденция по субсидированию ставки со стороны застройщика наметилась в последние 2–3 месяца. Порядка 28 % наших продаж в июне прошли с участием таких ипотечных программ».

Сергей Степанов говорит о том, что условия льготной ипотеки изменились, но семейная ипотека стала более интересна для семейных покупателей, которые являются целевой аудиторией «Строительного треста». Поэтому он предполагает, что объем ипотечных сделок в общем объеме продаж компании останется высоким.

В связи с отменой льготной ипотеки индексация цен должна замедлиться и новых ценовых рекордов по темпам роста — таких, как было в прошлом году и в 1 полугодии этого года — ожидать не стоит, считает Анна Боченкова. Вместе с тем продолжится тенденция роста себестоимости — в целом за год, по нашим прогнозам, она вырастет на 20–25 %. Поэтому цены на «первичке», хоть и не так быстро, как раньше, но будут продолжать расти.

Тем не менее, дефицит предложения постепенно сокращается, и, по мнению Яна Фельдмана, к концу года — в начале следующего, рынок придет к равновесному состоянию, хотя политика города направлена на сокращение количества новых объектов на «первичке» и ежегодный ввод по Санкт-Петербургу в ближайшие годы составит около 2,6 млн кв. м жилья. «Думаю, мы будем наблюдать смещение как спроса, так и предложения на областные новостройки, расположенные в ближайшей Ленобласти», — добавил он.

Ольга Ульянова говорит о том, что сейчас рынок будет приспосабливаться под новый спрос:

— Июль-август — это месяцы, в течение которых рынок будет искать равновесное положение. Но цены все равно подрастут — продолжают дорожать строительные материалы, и строители должны это учитывать. Примерно до конца года можно рассчитывать на рост цен в пределах 7–8 %.

По мнению Руслана Сырцова, спрос не будет бить рекордов, так как рынок больше не поддерживается программой льготной ипотеки — ее текущие условия менее привлекательны и по факту распространяются на совсем небольшой объем жилья в Петербургской агломерации, но и для падения предпосылок нет.

— По моему мнению, в ближайшие 3–4 месяца спрос на недвижимость снизится в пределах 15–20 %, что вполне естественно после высоких показателей продаж первого полугодия этого года, — прогнозирует Дмитрий Ефремов. — Рынок отрегулирует сам себя и вернется в стабильное русло. При этом от правительства поступают сигналы, что отрасль в целом должна держать достигнутые объемы строительства, и также допускаются варианты расширения или изменения условий субсидирования ипотеки и прочих мероприятий по поддержке спроса у населения.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»