Ухватили за Лисий Нос. Прокуратура начала проверку застройщика «Прибрежного квартала» (фото)

Жители коттеджного поселка в Приморском районе до Генпрокуратуры разругались с застройщиком. Собирая документы на проверку, он перебирает виновных: известного в Петербурге пиарщика, дырявые законы и дома-грибы.

Типичный, казалось бы, конфликт жителей коттеджного поселка с застройщиком на фоне пробелов в законодательстве привлек нетипичное внимание правоохранительных органов. 14 июля на территорию ЖК бизнес-класса «Прибрежный квартал» в Лисьем Носу въехали пожарные машины, но никакого пожара там не было. Вместе с ними через посты охраны прошли сотрудники ряда других ведомств. Все они оказались привлечены к прокурорской проверке, которая началась по воле Генпрокуратуры.

Сначала было заявление

В начале июня шестеро жителей ЖК бизнес-класса «Прибрежный квартал» в Приморском районе Петербурга направили заявление в городскую прокуратуру с жалобой на бывшего генерального директора компании-застройщика ООО «Второе партнерство» Михаила Голубева. В письме они признаются, что, купив у него таунхаусы, подписали договор с компанией «Организация обслуживания недвижимости» (ООН). Она в течение нескольких лет продавала им энергоресурсы и коммунальные услуги, и только сейчас они обнаружили, что у фирмы нет лицензии управляющей компании. Жители недовольны, что их подключили к сетям Голубева, который «получает водоснабжение и электричество как частное лицо» и продает им, «зарабатывает он на этом миллионы рублей».

ЖК «Прибрежный квартал» — не какой-то новый проект. Как писал портал «Недвижимость и строительство Петербурга», Михаил Голубев купил участок в 2011 году, в 2013-м его компания открыла продажи, не имея при этом полного пакета документов — у застройщика были проблемы с получением разрешения на строительство. Вопросы, выяснили тогда журналисты, касались типа объектов и надзорного органа, который должен был по закону выдать на них разрешение. Как отмечало издание, хоть первый суд девелопер выиграл в 2014 году, дело было отправлено на повторное рассмотрение, которое завершилось не в пользу Голубева, к тому времени около 20 из почти 300 секций (которые должны были разместиться в двух десятках домов) были уже построены.

Претензии к застройщику появились не вчера, но именно сейчас жители перешли к решительным действиям. Помимо заявления в прокуратуру один из наиболее активных собственников, купивший здесь дом в 2018 году, Антон Вуйма, направил жалобы в Заксобрание и депутату Госдумы Михаилу Романову. Именно Романов и перенаправил заявление в Генпрокуратуру. Оттуда 22 июня за подписью замгенпрокурора Алексея Захарова пришел ответ: «Прокурору Санкт-Петербурга дано указание провести проверку Вашего обращения в связи с заявлением Вуйма А.Ю. о возможных нарушениях действующего законодательства и по другим вопросам».

Приехали ревизоры

Через три недели после обращения в прокуратуру на территории «Прибрежного квартала» случился переполох. Тихий коттеджный поселок вряд ли когда-то видел столько людей в форме сразу. Их сопровождали две пожарные машины. Делегация застала службу безопасности врасплох. Виновников торжества — Голубева и гендиректора ООН Владимира Богданова — на месте не оказалось. Первый на тот момент лежал дома с коронавирусом, второй тоже отсутствовал по болезни. Зато свидетелем визита был Вуйма. Он рассказал «Фонтанке», что запомнил.

«Было очень много людей, где-то человек 17. Они представляли разные городские ведомства, которые приехали на коллективную комиссию по проверке квартала. Уже известно, что они там нашли нелегальную свалку строительных и бытовых отходов. Эта вся штука находится в 100 метрах от заповедника «Невская губа». Были представители заповедника. Они сказали, что это близко», — вспоминает он.

«Фонтанка» задала вопрос о свалке пресс-службе комитета по природопользованию. Там сообщили, что сотрудники ведомства 14 июня принимали участие в прокурорской проверке в Приморском районе и по закону не имеют права разглашать материалы до ее завершения без разрешения прокурора.

По словам очевидца, в ходе проверки из офиса директора обслуживающей компании выносили документы и системный блок. Чьими руками это было сделано, никто из свидетелей ни со стороны жильцов, ни со стороны застройщика уверенно сказать не берется. «Не знаю точно, они вскрыли или все-таки нашли ключи. Во всяком случае, офис был открыт, там был проведен обыск, оттуда было изъято очень много документов, и это все пошло на обследование», — говорит Вуйма.

Коттеджный вопрос их испортил

Фотография прокурорского акта о проведенных мероприятиях через представителей застройщика добралась до него самого. Голубев в случившемся винит Антона Вуйму — известного в городе мастера нестандартного пиара. Читателям «Фонтанки» он знаком по таким акциям, как процесс Марии Шрайбер против теории Дарвина, «потопление» часов Hellmuth в Неве, ссора с главой отдела по взаимодействию церкви и общества Петербургской епархии Александром Пелиным, а также его фамилия виднелась на горизонте событий вокруг сбитого с фасада Мефистофеля.

«Вуйма не хочет платить коммунальные услуги по своему четырехэтажному коттеджу и за парковку трех автомобилей на территории — около 5 тыс. рублей в месяц. Все тарифы от ресурсоснабжающих организаций — как для жителей Петербурга, никаких превышений нет, но он не хочет платить и организовал эту акцию. Запутывает государственные органы, средства массовой информации и жителей. Устроил такую заваруху <...> Он всех уже достал, понимаете?» — поделился Голубев болью с корреспондентом «Фонтанки».

По его мнению, это стало возможно на фоне пробела в законодательстве, связанного с регулированием жилищно-коммунальной сферы в малоэтажном строительстве — участках ИЖС и СНТ. По отношению к ним не действуют нормы, регулирующие аналогичные вопросы в многоквартирных домах. Там по закону есть общее для всех жильцов имущество, к которому, в том числе, относятся инженерные коммуникации, а обслуживанием дома занимается организация, избранная жильцами. К малоэтажным загородным домам все это неприменимо, поэтому и работающей в «Прибрежном квартале» ООН не нужна лицензия на управление МКД. Получение какой-либо другой лицензии в таком случае законом не предусмотрено, отмечает застройщик.

Как объясняет «Фонтанке» Виктор Лукин, гендиректор компании «Стройсинтез», специализирующейся на строительстве коттеджей, у собственников есть два варианта — либо заниматься подключением к сетям самостоятельно, либо доверить прокладку, содержание сетей и обслуживание территории застройщику, который выполняет роль ТСЖ. С его точки зрения, второй вариант для жителей более удобен, поскольку самостоятельное подключение к сетям может обойтись в миллионы рублей. «Курортный район (Лисий Нос находится на границе Курортного и Приморского районов. — Прим. ред.) — один из самых сложных среди всех районов по подключению, по обслуживанию», — отмечает Лукин. Подключение отдельного жилого дома к канализации здесь может стоить несколько миллионов. В случае с «Прибрежным кварталом» речь может идти о четверти стоимости дома и более.

Проблемы жителей коттеджных поселков приходится точечно решать Верховному и Конституционному судам. Например, в марте этого года ВС отправил на пересмотр дело собственника, который отказался платить за содержание инфраструктуры и услуги, которыми он не пользуется. Раз в поселке не были заключены коллективные или индивидуальные соглашения о пользовании объектами, тратиться на их содержание должен собственник — в рассмотренном деле им оказалось юрлицо.

Может, виноваты грибы?

С точки зрения закона, в «Прибрежном квартале» типичные для подобных проектов проблемы, хоть называй его жилым комплексом, как на том настаивает застройщик, хоть нет. Жителей не устраивает, что они поставлены в зависимость от прихоти застройщика даже в мелочах, например тарифах на воду. «Жильцы с хорошим поведением получали наценку меньше, с плохим поведением — наценку больше. Допустим, Водоканал с Михаила Голубева берет 32 рубля (за кубометр. — Прим. ред.). Многие жильцы у нас получали квитанции на 36 рублей», — говорит Вуйма.

Коммуникации, соединяющие дома «Прибрежного квартала» с городскими сетями, находятся в собственности Голубева. У него в качестве физлица есть прямой договор на поставку энергоресурсов с ресурсоснабжающими организациями. При этом жильцам приходят квитанции от обслуживающей поселок компании ООН, учрежденной Голубевым в 2014 году и принадлежащей ему на 75%. Эта фирма ведет расчеты за ресурсы, содержание и обслуживание инфраструктуры по договору с Голубевым от 2015 года. По данным СПАРК, в 2020 году она заработала всего 13 тыс. рублей чистой прибыли, что не вяжется с миллионными заработками из заявления в прокуратуру.

В «Прибрежном квартале» порядка 50 собственников, подсчитал Голубев. «Я, получается, пытаюсь с неплательщиков, а один из них Вуйма, снять те расходы, которые с меня снимают Водоканал, Ленэнерго, они в суд обращаются, а эти жгут и не платят, — жалуется он. — Я думаю, может, это «дома-грибы» (речь идет о дизайне домов. — Прим. ред.) виноваты в сборе такой публики». Застройщик говорит, что придумал, как ему навести порядок. Он решил разграничить свою с Вуймой собственность и предложить тому самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. Некоторые в поселке именно этого и добивались.

«У нас договор подряда, мы покупали не готовый дом, а мы его строили, — объясняет Анна Каштан. — Когда договаривались с застройщиком, критическими для нас были прямые подключения к ресурсоснабжающим организациям, и нам застройщик это настолько обещал, что мы это прописали в договоре. Когда дом был построен и когда настало время подписания актов, выяснилось, что застройщик прямое подключение нам давать и не планировал».

Женщина принципиально не стала заключать предложенный ей договор с ООН. Она уверяет, что сама рассчитывает задолженность за непосредственно израсходованные киловатты электроэнергии и кубометры воды «по положенному тарифу» и переводит деньги на счет ООН. По ее словам, после того как она стала обращаться в ресурсоснабжающие компании за прямым подключением, застройщик отключал ей электричество, а щиток, общий для 10 домов, «в том числе пары инициативных людей, которые обращаются в Ленэнерго», поручил обмотать цепью, чтобы они не имели к нему доступа. «Даже когда просто случаются перепады электричества и отключается автомат, мы не можем сами включить, потому что у него висит цепь», — жалуется Каштан.

Впрочем, Голубев отзывается об Анне Каштан как о злостной неплательщице, накопившей, по его оценке, около 150 тыс. рублей долгов. В упрек идут сделанный в то же время евроремонт с «несертифицированной» электрикой, из-за которой «коротит электрическую установку».

Транслировать взаимные обвинения сторон можно было бы до бесконечности. Теперь прокуратура будет искать здесь правых, виноватых и ответ на вопрос, почему у одних вода за 32 рубля, а у других за 36.

Голубев утверждает, что автоматически переносит в квитанции суммы, которые выставляет Водоканал. В пресс-службе предприятия сообщили, что действительно по договору с Голубевым снабжают водой и обеспечивают водоотведение стройплощадки малоэтажных индивидуальных блокированных жилых домов, в том числе 24 корпусов, зарегистрированных в ЕГРН как жилые. Тарифы 32 и 36 рублей за кубометр действовали до 30 июня. С 1 июля в Петербурге для жилых домов действует тариф на водоснабжение и водоотведение по 33,12 рубля за кубометр, для объектов на стройплощадке, не имеющих статус жилых, — 37,19 и 43,58 рубля за кубометр соответственно. Возможно, корпуса мятежных жильцов не имеют статуса жилых. В частности, в перечне Водоканала, представленном редакции, где обозначены именно жилые объекты, нет корпуса Анны Каштан, в квитанции которой было 36 рублей. При этом в ЕРГН ее объект зарегистрирован как индивидуальный жилой дом.

Голубев тоже не понимает, почему организация называет только часть «жилых» корпусов. «У нас нет никаких прочих корпусов, у нас все жилые! Я не понимаю это исчисление. Они тем самым 80 процентов считают по тарифу «прочие», которого нет на этой территории», — удивляется он.

Также в Водоканале сообщили, что не имеют права заключить прямые договоры с собственниками, поскольку их дома не подключены к сетям предприятия. Похоже, что несогласным придется либо помириться с Голубевым, либо самим проложить недостающие сети.

Как бы то ни было, у жильцов есть и другие претензии к застройщику, уже не связанные с коммуналкой. Например, когда они покупали дома, на плане поселка красовались два крытых паркинга. Сейчас на интерактивной карте ЖК на зарезервированных под них участках обозначены жилые дома и парк.

Репутацию девелопера омрачает крупная неудача с ЖК «Никитинская усадьба» в Коломягах, который его «Северо-Западная строительная компания» построила без разрешения на строительство. Суд постановил снести дом, причем за счет жильцов, среди которых были статусные люди, в частности футболист Андрей Аршавин. В попытках защитить свою собственность они дошли до Верховного суда, который отменил решение предшествующих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в Приморский райсуд.

По словам застройщика, сейчас дома находятся в процессе оформления разрешительной документации, он находится на связи со службой Госстройнадзора. «Никитинская усадьба» — это не только жилой комплекс, который я строил. Там строило много разных компаний. Там порядка 100 домов построено. В ближайшее время там планируется все вопросы решить, мы этот процесс ведем совместно с государственными органами, жителями, — сказал Голубев «Фонтанке». — Сейчас идет процесс оформления дома поквартирно. Потому что половина дома уже оформлена в собственность, и суды выносят по каждой квартире отдельное решение».

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»