Леонтьевский тупик. Как собственники элитного жилья оказались в «золотом Мурино» (видео, фото)

Сказка о тихой гавани в центре Петербурга в реальности оказалась скорбной элегией. Застройщик с головой окунул покупателей жилья в элитном районе в проблемы «муравейников» — от шумной кальянной под окнами до вонючего мусоропровода.

Покупатели квартир в ЖК «Леонтьевский мыс» вместо гранитной прогулочной набережной и спортивного комплекса с бассейном получили заклеенные изолентой трещины, вонь от мусоропровода, высокие коммунальные платежи и споры с управляющей компанией. Она, как это часто бывает, не хочет уступать власть собранию жильцов настолько, что дошло до уголовного дела. Это была бы обычная история с петербургской окраины, если бы речь не шла об элитном доме на Петроградской стороне. Жильцы опасаются за свою жизнь и здоровье и готовы сами открыть УК и завершить работы в доме, но сталкиваются с противостоянием со стороны действующей управляющей компании, аффилированной с застройщиком — Игорем Оноковым.

Ожидания — реальность

Компания «Леонтьевский мыс» предпринимателя Игоря Онокова начала строить одноименный элитный ЖК на Ждановской улице в 2007 году и сдала его только спустя десять лет. Застройщик объяснял, что основные проблемы долгостроя были связаны со спором с одним из инвесторов — банком БФА. За эти годы случилось два кризиса, резкий рост цен на стройматериалы, 65-кратная переоценка Смольным стоимости аренды участка и многое другое, чего, вероятно, можно было бы избежать, если бы дом был достроен раньше.

Но, по словам жильцов, стройка как будто и не завершилась: обещанная система центрального кондиционирования в доме не появилась, зато комплекс оборудовали модной системой вакуумного мусороудаления, но при работе она шумела и вибрировала так, что ходуном ходили стены. Отходы удалялись не полностью, остатки скапливались в зоне мусороприемников, из-за чего в элитном доме стояла вонь, а поживиться ими приходили крысы, рассказал «Фонтанке» владелец одной из квартир Фёдор. Из-за недовольства жильцов систему отключили, а в качестве альтернативы фитнеса в несостоявшемся спортцентре им предложили прогулки до мусорных баков.

Фёдор купил квартиру на Ждановской в 2014 году, но сдачу дома откладывали, и в квартиру он въехал только в 2017 году. «В парадную до сих пор можно входить только в каске, потому что всё падает, строительные работы продолжаются. И так мы живем до сих пор, — пожаловался мужчина. — За то время, пока существует дом, цены на квартиры стали ниже, чем те, по которым мы их покупали, процентов на 20».

Один из его соседей, не вытерпев, сам сделал отделку всей своей парадной с первого до восьмого этажа, чтобы он сам и его супруга могли ходить, не боясь упасть в лестничный проем. Жильцы готовы скинуться и сами благоустроить территорию и подъездную дорогу со Ждановской улицы, но не пришли к пониманию с управляющей компанией.

В других парадных сейчас местами не доделаны или закрыты эвакуационные выходы, кое-где лежит строительный мусор, часть лифтов так и не введена в эксплуатацию, поскольку на это нет разрешения Ростехнадзора.

Жителям обещали физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, но его так и не достроили. На рекламных постерах красовалась гранитная прогулочная набережная — в реальности осыпающийся берег. Система дымоудаления и вентиляции в паркинге разобрана. Кровля парковки из-за нарушений гидроизоляции регулярно намокает, что чревато замыканиями и повреждениями электрооборудования, есть у жильцов акты и о протечке крыш.

Учредитель управляющей компании «ЛМ — управление недвижимостью» и совладелец компании-застройщика «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков признал, что, когда дом сдавался, некоторые вещи в нем, с точки зрения элитного комплекса, были сделаны «не в таком люксовом виде». По его воспоминаниям, сейчас «практически ничего не осталось из того, что должно быть сделано», но вот жильцы с этим категорически не согласны.

При этом управляющая компания ни разу не подавала в суд на застройщика, чтобы отстоять права собственников квартир. Обитатели дома уверяют, что она плохо содержит дом, получая за это несоизмеримо высокую плату. Фёдор в месяц платит за коммунальные услуги 40 тыс. рублей, а в холода только 18 тысяч уходило на отопление, которое, по его словам, в квартире не работает.

Светлана приобрела на вторичном рынке квартиру в доме в феврале 2020 года. «В течение полугода пыталась выяснить, когда будет собрание собственников. Мне сказали, что интересы собственников не совпадают с интересами управляющей компании, поэтому собрание проводиться не будет. А значит, даже согласовать перепланировку я законно не могла», — подчеркнула она.

Кроме того, счета за коммуналку также оказались завышенными — оказалось, что УК указывала в платежках неправильные площади помещений, перерасчет сделали только после обращения в жилищную инспекцию, уточнила она. Но при этом плата все равно продолжала повышаться — за год обслуживание 13 кв. м машино-места подорожало на 30 %.

У некоторых собственников уже начинают сдавать нервы, и на форуме жильцов уже звучат мнения о том, что такой «ценный» актив, вероятно, придется продавать — даже по заниженной цене.

Проверяющие «смотрели только туда, куда он указывал»

Когда Дмитрий покупал квартиру в «Леонтьевском мысе», он обратил внимание на то, что цена несколько занижена относительно рыночной. Переехал и понял, что «всё организовано в первую очередь для застройщика и его управляющей компании». «Больше всего настораживает, что управляющая компания халатно относится к содержанию общедомового имущества. Как бы не начались аварии, прорывы труб», — возмутился он.

Судя по снятым изнутри фото и видео, в доме, которому нет еще пяти лет, уже происходят аварии в системе теплоснабжения, а временами с фасада откалываются куски облицовочных плит, из-за чего жильцы опасаются за свою жизнь и здоровье. Еще они видели, как рабочие сбрасывали что-то прямо в Малую Невку — предположительно, строительный мусор. Прибывшие на место инспекторы Росприроднадзора посчитали, что это работы по укреплению берега, и загрязнений не выявили.

Все эти претензии к застройщику и УК были описаны жителями в многочисленных жалобах в Жилищную инспекцию и объемных коллективных обращениях, направленных в районную прокуратуру, администрацию Петроградского района, ГСУ СК по Петербургу и Смольный. Большинство полученных ответов указывали на невозможность провести внеплановую проверку УК до конца 2020 года из-за коронавируса.

В сентябре 2020 года сотрудники Жилинспекции и районной прокуратуры всё же осмотрели дом, но жильцы оказались не удовлетворены их визитом. «Представители проверяющих органов следовали за директором УК, как туристы за экскурсоводом, и смотрели только туда, куда он указывал», — написали они в обращениях. Через месяц Жилинспекция приехала на объект снова, захватив с собой представителей Администрации района.

На результаты октябрьской проверки в ответе ссылается начальник аппарата вице-губернатора Николая Бондаренко. Если кратко: озеленение, детские площадки — есть, антисанитарии, намоканий, трещин и сколов на фасадах — нет. Чиновники посоветовали собственникам провести собрание и избрать совет дома, а если они считают, что условия договора о долевом строительстве с застройщиком нарушены, — обратиться в суд. На этом их работа была закончена. При этом сколы на фасадах видны невооруженным глазом даже на фотографиях.

Инспекторы МЧС в результате проверки обслуживающего комплекс ООО «Леонтьевский мыс — управление недвижимостью» в октябре 2020 года выявили 7 нарушений. В частности, в секции ЖК и на парковке оказалась «неработоспособна» система вытяжной противодымной вентиляции, в аналогичном состоянии была автоматическая установка пожаротушения на стоянке. С тех пор сотрудники МЧС навещали «Леонтьевский мыс» дважды и, по данным СПАРК, нарушений не зафиксировали.

В апреле 2021 года комплекс проверял Роспотребнадзор и выдал управляющей компании предписание об устранении нарушений до 21 июня. Инспекторы потребовали оборудовать площадку с мусорными контейнерами и «обеспечить дезинфекцию и дератизацию» вакуумного мусоропровода.

Полумиллиардный долг

Для известного в Петербурге предпринимателя Игоря Онокова строившее комплекс ООО «Леонтьевский мыс» (в апреле 2021 года юрлицо переименовано в «Стройпроект») — важный актив. Компания на 5 % принадлежит ему, на 95 % — двум мальтийским фирмам. С конца марта 2021 года Онокову также принадлежит управляющая компания «ЛМ — управление недвижимостью». До этого организация находилась в собственности членов его семьи. По данным СПАРК, выручка УК за 2020 год составила 63 млн рублей.

С момента сдачи дома «Леонтьевский мыс» не раз получал иски о банкротстве, но суд их либо возвращал, либо прекращал дело по разным причинам, либо застройщику удавалось договориться с кредиторами. Так, в сентябре 2020 года должник был признан банкротом, и в отношении него было открыто конкурсное производство, но в феврале 2021 года суд утвердил мировое соглашение. Исходя из него, общий долг «Леонтьевского мыса» составляет 556,5 млн рублей, из них более чем 400 млн рублей приходятся на банк «Уралсиб». Более миллиона рублей штрафов и пени застройщик должен ГКУ «Имущество Петербурга», еще примерно столько же — ресурсоснабжающим организациям. Компания обязалась полностью выплатить долги за семь месяцев.

Жильцы элитного комплекса предполагают, что Оноков пытается вытащить свою фирму из банкротства именно за счет дохода управляющей компании. Без этого источником финансирования его долгов могла бы стать аренда коммерческих помещений в жилых домах, но пока большинство из них пустует, в том числе недостроенное сооружение под спортивный центр.

Оноков пояснил «Фонтанке», что это не место общего пользования, а коммерческое помещение, которое должен был приобрести инвестор и сделать внутри место для занятий физкультурой. «Но за время проекта на Крестовском и здесь рядом появилось очень много оздоровительных комплексов с бассейнами. Потому сейчас ни один оператор или бизнесмен этого не делает, — отметил бизнесмен. — Сейчас пришли очередные москвичи. Здесь приходило уже компаний 6–7, но все они упираются в то, что это экономически невыгодно. Я не профессионал в этих оздоровительных комплексах».

Один из арендаторов — бар-кальянная на берегу Малой Невки — успел надоесть жильцам настолько, что прогнать или хотя бы урезонить его пытаются через суд. Заведение работает до последнего посетителя. Люди жалуются на громкую музыку в ночные часы, припаркованные на придомовой территории автомобили, шумных гостей, которых временами пытаются утихомирить вместе с полицией. Предварительное слушание дела против бара состоялось 24 мая. Заведение работает в помещении, которое принадлежит Наталье Оноковой. Она привлечена к делу в качестве третьего лица.

Также жильцы утверждают, что застройщик присвоил себе помещение ТСЖ, которое они считают общедомовым имуществом (с февраля 2021 года оно оформлено на сына Онокова Виктора). По этому поводу они обратились в Генпрокуратуру, оттуда обращение направили в Комстрой, который не нашел оснований для внеплановой проверки. Тогда один из владельцев квартир обратился в суд с требованием признать его право на долю в этом помещении площадью 155,8 кв. м. Предварительное заседание назначено на 16 июня.

Еще один предмет спора — котельная. Собственник одной из квартир судится с ООО «Теплоэнерго», чтобы признать право общей долевой собственности на помещения и оборудование для выработки и продажи тепла, предназначенного для отопления жилого дома. По подсчетам жильцов, если суд удовлетворит их требования, то удастся снизить коммунальные платежи примерно на 20 % по сравнению с сегодняшними.

Финансовое положение «ЛМ — управление недвижимостью» тоже хромает. В арбитражном суде с нее взыскивают долги за электричество, воду и особенно внушительные суммы за отопление. В 2019–2020 годах «Теплоэнерго» через суд взыскало с УК более 10 млн задолженности и неустойки.

Неудавшийся переворот

Жильцы окончательно потеряли надежду повлиять на УК с помощью чиновников и правоохранителей и решили, что единственный выход — сменить управляющую компанию. По оценке Фёдора, в «Леонтьевском мысе» реально заселены 40–50 квартир из почти 400. В доме высокий процент собственности застройщика. Несмотря на это, актив дома, прикинув, что может рассчитывать на кворум, всё же решился провести в феврале-марте собрание собственников. Большинство его участников проголосовало за смену управляющей компании на новую, состоящую из жильцов. Управляющая компания «Лео-Мыс» уже прошла лицензирование, сведения об этом размещены на сайте ГИС ЖКХ.

Как рассказала «Фонтанке» Светлана, документы с результатами голосования были переданы в Жилинспекцию, она уведомила «ЛМ — управление недвижимостью» о необходимости в течение 30 дней передать полномочия новой УК. После этого стало известно о возбуждении уголовного дела по ч. 1 ст. 327 УК РФ о подделке документов в отношении неустановленного лица, якобы оно подделало протокол общего собрания. Вечером 25 мая дома у гендиректора новой УК прошел обыск. Мужчина расценил это как попытку оказать на него давление. Петроградский районный суд 27 мая признал этот обыск незаконным. Как отмечалось выше, оперативно заведенное уголовное дело — такому интересу к борьбе двух управляющих компаний были крайне удивлены жильцы.

«Мы столкнулись с тем, что в рамках этого дела все наши документы изъяты как улики. Жилинспекция не может нам передать дом, потому что нужно, чтобы на момент передачи документы были у неё. Мы в тупике», — сказала «Фонтанке» Светлана.

Игорь Оноков, в свою очередь, говорит, что уголовное дело возбудили по заявлению главы УК, который отреагировал на несколько полученных от жильцов заявлений о том, что их подписи на предыдущем голосовании были подделаны. В то же время другая группа жильцов «Леонтьевского мыса» начала собирать подписи за созыв нового собрания собственников. Оноков сообщил, что их цель — появление совета дома для того, чтобы решать «куда какие средства потратить».

При этом, по словам Светланы, совет дома уже существует, его выбрали в первом квартале 2021 года, но собственник УК, видимо, делает вид, что его нет, а документы о его создании как раз находятся среди изъятых в рамках уголовного дела. А в новой инициативной группе жильцы увидели знакомые фамилии — например, владельца более чем 150 машино-мест в паркинге. Светлана рассказала, что в офисе застройщика ей предлагали купить машино-место в придачу к квартире, но в итоге в документах в качестве продавца фигурировало физлицо — как раз этот владелец 150 машино-мест.

Обескураженные таким поворотом жильцы обратили внимание на другие объекты, которые строили фирмы Онокова, и обнаружили, что там при попытках смены управляющих компаний жители столкнулись с похожими трудностями. По их мнению, это не совпадение. Обслуживанием двух ЖК занималась УК «Дворцовая», которая на 51 % принадлежит Галине Оноковой.

В случае с ЖК «Университетский Петергоф» собственники всё еще пытаются провести собрание по смене УК, но этому мешают коронавирусные ограничения. В «Коломяги-Эко» на собрании собственников власть перешла к ТСЖ, но по результатам второго голосования дом должен вернуться обратно к УК. Сейчас ТСЖ оспаривает это решение собрания в арбитраже. Суд первой инстанции вернул дело из-за неподсудности. Апелляционная инстанция отменила это решение.

Петербургская Жилинспекция 4 июня должна принять решение о передаче дома новой управляющей компании — «Лео-Мыс», созданной жильцами. Собственники квартир надеются, что оно будет принято.

Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»