Вторичка перетягивает одеяло. Рекорд спроса на готовое жильё фиксируют в обеих столицах

Отвага покупателей жилья, которых уже не останавливает ковид, снижение предложения на первичном рынке и небывалый рост цен на него — это причины, по которым растет спрос и на вторичку.

Первые сообщения о рекордном интересе к готовому жилью пришли из Москвы. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», с апреля 2020 года по нынешний апрель интерес к вторичке подскочил сразу в пять раз. В Петербурге пока прирост меньше — около 150%, но на фоне взлетевших цен на новое жилье интерес будет расти и дальше.

Эксперты в один голос вспоминают, насколько катастрофичным для рынка был 2020 год, особенно март, когда продажи на вторичном рынке упали практически до нуля. Всему причиной была специфика этого сегмента: готовое жильё необходимо смотреть своими глазами, а покупатели не хотели рисковать здоровьем ради покупки квартиры. Новостройки здесь выигрывали, потому что и раньше смотреть на что-то, кроме свай, планировок и рендеров будущих квартир, не приходилось. К тому же подоспела льготная ипотека, программа по поддержке покупателей и застройщиков, запущенная правительством РФ в конце апреля 2020 года и снизившая ставки на первичном рынке до 6,5%, а то и ниже.

Ситуация на рынке подтолкнула развитие дистанционных схем продаж и предпросмотров квартир и на вторичном рынке. Риелторы начали записывать видеообзоры квартир, запускать прямые трансляции. Инновации и привыкание к жизни во время эпидемии постепенно восстановили спрос. В 2021 году на фоне заявлений властей и публичных медиков о капитуляции коронавируса покупатель осмелел окончательно. Правда, на первичном рынке к этому времени доступного предложения практически не осталось, а все что еще оставалось в продаже запредельно подорожало. По экспертным оценкам, рост цен составил до +35% за год. Добавим к этому осторожность застройщиков, которые придержали вывод новых проектов до лучших времён. В итоге вторичка местами сегодня стоит дешевле предложений от застройщиков. Так, по данным экосистемы «Метр квадратный» (проект группы ВТБ), медианная цена квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 171,7 тыс. рублей, на вторичном — 157,8 тыс. рублей.

«Спрос на вторичное жилье увеличивается ввиду роста цен на первичном рынке, а также в целом увеличения доступности ипотеки, позволяющей приобрести жилье ближе к центру. — делится наблюдениями Вячеслав Дусалеев, генеральный директор М2. — Готовая недвижимость на этом рынке приобретается и под сдачу в аренду, как более дешевый инвестиционный актив, чем помещения на первичном рынке».

Отвага покупателей жилья, которых уже не останавливает ковид, снижение предложения на первичном рынке и небывалый рост цен на него и дали аналитикам рынка возможность радоваться за нынешний рекорд спроса на готовое жильё.

Аналитики агентства «Петербургская недвижимость» подсчитали, что в Петербурге с апреля 2020-го по апрель 2021-го количество авансов (предоплата, которую вносят покупатели для брони квартиры) выросло на 150%. Напомним, в Москве фиксируют пятикратный рост спроса по количеству внесённых покупателями авансов.

При этом Северная столица демонстрирует более глубокое проникновение ипотеки на рынок вторичного жилья, нежели другие регионы России.

«По аналитическим расчетам М2 на основании данных ЦБ РФ, Росреестра и Дом.РФ, по итогам 2020 г. треть сделок на вторичном рынке Петербурга была реализована с использованием ипотечных кредитов. Это несколько выше, чем в среднем по России (29%)», — подчёркивает Вячеслав Дусалеев.

«В среднем 30% объема вторичного рынка по ипотеке в банке остается неизменным на протяжении нескольких последних лет», — подтверждает Дмитрий Алексеев, старший вице-президент розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург».

При этом доля ипотечных сделок во вторичном сегменте петербургского рынка все еще ощутимо меньше, чем на первичке.

«При помощи ипотеки в нашей компании приобретается около 80% квартир. Большая часть из них (95%) — это сделки с льготной ипотекой. Оставшиеся 5% приходятся на семейную, военную и другие стандартные ипотечные программы», — подтвердил «Фонтанке» Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.

Причины такого расклада лежат на поверхности: льготная ипотека действует только для покупки жилья от застройщиков. Для вторички ставки начинаются от 7,7% годовых, против 5,75% по программе льготной ипотеки (данные Сбербанка).

«Доля ипотеки на вторичном рынке ниже, чем на первичном, где продолжают действовать льготная программа и совместные предложения застройщиков и банков. Тем не менее сегодня ипотека — наиболее удобный и популярный инструмент. Кто-то приобретает первое жилье, кто-то квартиру большей площади — далеко не у всех есть свободные средства и накопления, чтобы сделать это без банковского займа», — подчёркивает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

«Фонтанка» опросила аналитиков, чтобы узнать, где именно в регионе готовые квартиры продают и покупают, и обнаружила, что чаще всего готовые квартиры продаются в Приморском районе Петербурга и в областных Мурино и Кудрово. Это локации, до недавнего времени считавшиеся флагманами среди всех активно застраиваемых районов. Здесь больше всего так называемой новой вторички — сданных в эксплуатацию один-два года назад новостроек. Выходит, что либо покупатели квартир оказались недовольны новыми районами, либо они изначально покупались в инвестиционных целях. Сегодня на фоне подскочивших цен и перед отменой программы льготной ипотеки как раз подходящее время, чтобы зафиксировать прибыль и продать инвестиционную недвижимость.

Статистика продаж готовых квартир не совпадает со статистикой предложения. Экспонируют готовые квартиры преимущественно в «старых районах».

«По количеству объявлений лидирует Центральный район, на него приходится 12,3% от всего числа объявлений, вторым по популярности районом является Выборгский, его доля среди всех объявлений — 8,2%, на третьем месте — Приморский район с долей 7,9% объявлений», — уточняет Вячеслав Дусалеев.

Такие разночтения могут объясняться разницей цен на жильё в разных районах. К примеру популярные агрегаторы объявлений о купле-продаже недвижимости для Центрального района дают цену 2,3 — 2,5 миллиона за студию в 12,9 квадрата. Тогда как за эту цену в Мурино можно купить полноценную однушку площадью почти 30 квадратных метров.

«С точки зрения структуры предложения, стоимость жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга выше, чем на вторичном. При этом структура ценообразования квартир отличается от московской: при том, что покупателей привлекает жилье в центре, стоимость относительно ветхой квартиры в центре города будет примерно равна цене квартиры с евроремонтом на окраине», — резюмирует Вячеслав Дусалеев.

Эксперты ждут дальнейшего роста спроса на квартиры в готовых домах.

Так, Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», предполагает: «Спрос будет расти на квартиры на вторичном рынке, особенно на те, что расположены в домах, построенных в десятых годах».

При этом в оценке влияния на вторичку отмены льготной ипотеки на первичку они расходятся.

К примеру в банке «Открытие» ожидают того, что квартиры, приобретённые по льготной программе, пополнят базы агрегаторов объявлений о продаже готового жилья. За предложением потянется и спрос. В Банке «Санкт-Петербург» соглашаются с тем, что интересные лоты, которые могут выйти на рынок, способны привлечь покупателей, но не ждут значительных колебаний количества предложений. «После отмены льготной ипотеки в любом случае тот сегмент клиентов, который нацелен на приобретение объекта в новостройке (будь то квартира для проживания или инвестиционная сделка), даже после окончания госпрограммы не уйдет с данного рынка. Поэтому значительных колебаний по объему вторичного рынка, скорее всего, не предвидится», — заключает Дмитрий Алексеев.

Вадим Шклёда, специально для «Фонтанки.ру»