Падение цен на квартиры, дорогая ипотека, рост спроса на вторичку — что ждёт рынок недвижимости к концу года

Росреестр отчитался о грандиозных успехах рынка недвижимости в апреле 2021 года. Ипотека рванула вверх почти на 150%, договоров долевого участия стало больше на 77%.

Эксперты предрекают год рекордов для рынка, но прогнозируют падение спроса и скидки на квартиры к концу года. Данные девелоперов и аналитиков коррелируют с Росреестром. »По сравнению с апрелем предыдущего года объем спроса «Главстрой Санкт-Петербург» вырос в 3,5 раза», — комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». Причинами такого бурного роста в 2021-м эксперт называет неестественное падение спроса во время карантина.

«Нужно понимать специфику того времени: год назад началась пандемия, и апрель стал самым «пострадавшим» месяцем (практически двукратное снижение спроса, начало перевода продаж в онлайн-формат)», — уточняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Поэтому от нынешнего года застройщики и банкиры закономерно ждут рекордов.

«Во втором квартале в банковской сфере Санкт-Петербурга, особенно в сфере ипотечного кредитования, будет зафиксировано много статистических рекордов», — предрекает Михаил Иоффе, старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие».

Ипотека как двигатель цен и продаж

Впечатляющими выглядят данные Росреестра о регистрациях ипотеки в апреле в Петербурге. Ведомство отчиталось о трёхкратном росте — 21 тысяча против немногим более 7 тысяч в апреле прошлого года.

В прошлом году именно ипотека спасла девелоперов от падения. В апреле 2020-го аналитики не обещали ничего хорошего: »Рынок начнет восстанавливаться только к концу года. Думаю, что застройщики будут рассматривать корректировку цен вниз за счет предоставления скидок в первую очередь», — говорил в беседе с РБК директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.

«Взлетную площадку» год назад подготовил премьер-министр Мишустин, утвердив программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Рынок начал оживать. Новая ставка оказалась «вкусной» для покупателей и выгодной для застройщиков. Уже по итогам третьего квартала появились первые рекорды. Аналитики столичного региона фиксировали почти 40%-ный рост продаж первичного жилья по сравнению со вторым кварталом. Это происходило на фоне сокращения предложения. По законам рынка цены устремились в стратосферу. Ковидный год принёс рост цен на квартиры в среднем до 35%.

«Если обычно рост составлял порядка 10–15% в год, то осенью 2020 года рост цен достигал 10% в месяц. В итоге к концу 2020 года подорожание составило вплоть до 30–35% в зависимости от типа жилья. То, что должно было быть продано завтра, было продано уже вчера», — подчёркивает Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

Исторически низкие ставки по ипотеке подстегнули и продолжают стимулировать продажи застройщиков. Доля проданных с помощью ипотеки новых квартир выросла до 70–80% от всех сделок.

«Прогнозы многих экспертов, что спрос на ипотеку с господдержкой будет полностью исчерпан в конце прошлого — начале этого года, не сбылись. По итогам четырех месяцев объем выдачи ипотечных кредитов продолжил расти, при этом каждый третий выдаваемый в Санкт-Петербурге и Ленобласти кредит приходится на программу с господдержкой», — комментирует Михаил Иоффе.

ВТБ и Сбербанк тоже сообщают о рекордах выдачи ипотеки в Петербурге и области. Результаты нынешнего апреля на 80–85% превысили показатели прошлого.

Для покупателей это может значить, что ждать до 1 июля снижения цен на квадратные метры, явного или скрытого, не стоит. Напомним, с этой даты должна прекратиться программа льготного ипотечного кредитования. Но если купить квартиру нужно до 1 июля, имеет смысл искать предложения на вторичном рынке.

«Стоимость новостроек местами превысила цены на вторичное жилье, делая последнее более доступным для приобретения. Уже сейчас виден рост спроса на покупку жилья на вторичном рынке, а также на программы рефинансирования», — добавляет Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом».

Льготной ипотеки не будет — что дальше

Прогнозировать в цифрах результаты деятельности рынка первичной недвижимости, до того как власти решат судьбу льготного ипотечного кредитования, девелоперы не берутся.

«Безусловно, после 30 июня рынок ожидает переходный период, возможен небольшой спад продаж. Но даже в этих условиях рынок сам найдет точку равновесия и стабилизируется», — комментирует перспективы Юлия Ружицкая.

К спаду спроса после 1 июля готовятся и петербургские банкиры. Впрочем, год планируют закрыть без потерь.

«По итогам года ипотечные выдачи будут, судя по всему, сравнимы с выдачами 2020 года. С учетом того, что программа с господдержкой завершится 1 июля, летом на рынке ипотечного кредитования будет наблюдаться традиционный спад. Осенью он сменится поступательным ростом спроса и выдачи кредитов, однако в целом вряд ли позволит региональному рынку ипотеки серьезно вырасти по сравнению с прошлым годом», — говорит Михаил Иоффе.

Поддержать спрос на займы и квартиры, по мнению экспертов, в краткосрочной перспективе поможет ожидание отмены льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка. В долгосрочной — неуверенность россиян в стабильности российской экономики.

«Теперь спрос на первичную недвижимость формируется ожиданиями инфляции, валютными колебаниями и ставками по депозитам», — комментирует Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом».

Вадим Шклёда, специально для «Фонтанки.ру»