Новостройки вырвались вперед: строящееся жилье уже стоит дороже готового

Впервые в Петербурге средняя цена квадрата в новостройках в масс-маркете превысила аналогичный показатель в готовом жилье: 153 тыс. рублей против 140 тыс. рублей. На первичном рынке стоимость квадратного метра за прошлый год и два месяца 2021 года выросла на 31,5%, на вторичном — на треть.

За 5 млн рублей сегодня можно приобрести «однушку» как в готовом доме, так и в строящемся. Казалось бы, такое соотношение не в пользу новостройки, сдачи которой еще надо дождаться. Но наиболее ликвидное жилье на вторичном рынке на эти деньги все-таки купить не получится. Поэтому выбор предстоит между устаревшим, но готовым, и более современным, но еще находящимся в процессе строительства.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», только за зиму — с декабря 2020-го по февраль 2021-го включительно — средняя цена «квадрата» в петербургской новостройке выросла на 10 тыс. рублей, или на 7%. И составила к концу февраля уже 153 тыс. рублей. «Рост объясняется большим числом домов на завершающей стадии с высокой ценой квадратного метра, выводом новых проектов с возросшей стоимостью на фоне активного спроса на жилье», — объясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

На вторичном рынке также отмечался небывалый рост — средняя стоимость «квадрата» увеличилась с начала января 2020-го по конец февраля 2021-го примерно на треть. И достигла порядка 140 тыс. рублей за 1 кв. м. Правда, стоит отметить, что в сегменте готового жилья отмечается существенное расслоение — цена квадратного метра в зависимости от типа дома и района варьируется от 100 до 200 тыс. рублей.

Таким образом, сегодня средняя цена квадратного метра на первичном рынке выше, чем на вторичном. Начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Екатерина Пчелкина отмечает, что квартиры в строящихся домах стоили дешевле готовых до введения эскроу-счетов. «Это была своеобразная скидка за «полуфабрикат» и риск недостроя, — уверена она. — Например, если в конце 2019 года квартиры в готовых домах были дороже аналогов в строящихся объектах на 8–12%, то сегодня, наоборот, новостройки стали стоить больше на 3–5%». Сейчас уже около 39% в предложении на рынке строящегося жилья Петербурга — это недвижимость, которая реализуется через эскроу-счета.

Бюджеты растут

Впрочем, средняя стоимость «квадрата» — величина, важная скорее для аналитиков, чем для обычных покупателей. Большинство людей оценивает в первую очередь конечную стоимость квартиры. Само собой, этот показатель тоже в последнее время усиленно рос.

Бюджет покупки квартиры в новостройке успел увеличиться уже с января текущего года. Так, сейчас в Северной столице в среднем студию можно купить за 3,7 млн рублей, что на 150 тыс. рублей дороже, чем было в декабре 2020-го. «Однушку» — за 5,5 млн рублей, что больше на 200 тыс. рублей, а «двушку» — за 8,1 млн рублей, что дороже на 400 тыс. рублей.

На вторичном рынке, если смотреть за год, бюджет покупки вырос вообще в среднем на 1 млн рублей. Так, однокомнатная квартира в доме 137-й серии в Приморском районе в локации Лахты сейчас стоит около 5,1–5,2 млн рублей против 4,2 млн в прошлом году. За «однушки» в хрущевках в районе Черной речки просят уже больше 5 млн рублей. Объем предложения на рынке сократился примерно на 15–20%, что позволяет продавцам диктовать условия.

«Новую вторичку» не догнать

Особое место на рынке готового жилья занимает «новая вторичка». По данным агентства «Петербургская Недвижимость», в 2020 году на вторичном рынке существенно выросла доля сделок с квартирами в кирпичных и кирпично-монолитных домах, которые построены до 10 лет назад. Сейчас таких сделок — около 56%. При этом продолжает сокращаться доля продаж квартир в старых панельных, старых кирпичных домах и сталинках. Цены на «новую вторичку» также росли быстрее всего — за 2020-й прирост составил 28%, тогда как «хрущевки» и «брежневки» увеличились в цене на 10–20% в зависимости от района.

«Главный конкурент новостроек на вторичном рынке — дома, построенные в последние 5–10 лет», — уверена Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». И потому именно эта категория жилья, пользующаяся наибольшим спросом, стоит по-прежнему дороже, чем квартиры в строящихся домах. По данным юридической компании «Первый агент», средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в категории «новая вторичка» составляет порядка 180 тыс. рублей. Это на уровне такого сегмента на первичном рынке, как «комфорт плюс». Если же говорить о бюджетах, то однокомнатная квартира в сравнительно свежем кирпичном доме, например в Приморском районе, может стоить около 7 млн рублей. И это далеко не предел.

Хрущевка против новостройки

Что касается вариантов в хрущевках и брежневках, они практически сравнялись по стоимости с первичным рынком. Допустим, имея те же 5–5,5 млн рублей, можно приобрести «однушку» в старом доме и заехать сразу. Квартира в хрущевке за эту цену может располагаться в престижном районе, например Московском, в малоэтажных кварталах с зелеными дворами. Но, само собой, это будут дома со старыми коммуникациями, квартиры с маленькой кухней, небольшой прихожей… Новостройку же придется подождать, но тут за эту цену можно будет приобрести квартиру с готовой отделкой, с современными планировочными решениями, часто — закрытыми от машин дворами, новыми детскими площадками.

По мнению Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», жилая среда во многих новостройках зачастую более комфортна, чем в домах, построенных много десятилетий назад. «Подход застройщиков к возведению жилых комплексов сегодня изменился существенно — они уделяют много внимания архитектуре, благоустройству мест общего пользования и придомовой территории, предлагают удобные и продуманные планировки, используют современные качественные строительные материалы», — объясняет различие эксперт.

«Кроме того, сейчас многие покупатели стремятся переехать сразу после получения ключей: именно поэтому большим спросом пользуются квартиры с отделкой от застройщика, — полагает Анжелика Альшаева. — Тогда как вторичное жилье обычно требует долгого и затратного ремонта».

По ее мнению, квартиры на первичном рынке более привлекательны и для инвесторов. Можно заработать на разнице цен на начальном и завершающем этапе строительства, даже с учетом перехода застройщиков на проектное финансирование. Кроме того, квартиры в удачных проектах, в хорошей локации и с продуманной концепцией продолжают дорожать и после ввода дома в эксплуатацию.

Ипотека поддерживает спрос

Одно из существенных различий в приобретении строящегося и готового жилья — ипотечные ставки. Так, на первичном рынке пока действуют льготные условия, и ставка составляет 6,5% годовых. Правда, и на вторичном рынке сейчас ставки одни из самых низких за всю его историю — в среднем 7,5%. Доля ипотечных сделок на первичном рынке сегодня составляет 73%. На вторичном рынке тоже около 75% сделок заключается с ипотекой.

По словам директора по продажам ГК «Полис Групп» Яны Кадомцевой, если говорить о строящихся домах, в большинстве банков сейчас можно взять ипотеку с первоначальным взносом от 15%, а платежи за счет льготной ипотеки сегодня меньше, чем было раньше до ее введения. Соответственно, с учетом более комфортных условий покупки люди могут себе позволить более дорогое жилье.

Балансируют на уровне

Многие прогнозы относительно средних цен на первичном рынке уже не сбылись — стоимость «квадрата» выросла с начала года, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 5,4%. Тем не менее увеличения на треть ни на рынке строящегося жилья, ни на вторичном в 2021-м аналитики не ожидают.

По подсчётам Яна Фельдмана, рост цен на первичном рынке Петербурга составит порядка 9–12%. Наиболее качественные проекты в удачных местах будут дорожать в первую очередь. Стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в удаленных районах города или в области, будет дешевле примерно на 15–20%.

«Очень сложно прогнозировать движение цен в 2021 году, так как никто не ожидал такого стремительного роста в 2020 году, — соглашается Яна Кадомцева. — Но, по нашим оценкам, вторичная недвижимость должна подтянуться к первичной. Пока цены на новостройки продолжают расти, но уже не такими большими скачками, менее динамично».

По мнению же Екатерины Пчелкиной, рынок постепенно возвращается в стабильное, «допандемическое» состояние. «Если нас минуют очередные экономические или иные катаклизмы, рынок в этом году постепенно придет в состояние, в котором находился в 2019 году, — говорит она. — Оно характеризуется равномерными темпами продаж и умеренной «инфляционной» корректировкой цен. Стабильность сохранится даже в случае отмены программы льготной ипотеки».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»